Опасность приобретения квартиры в строящемся доме по предварительному договору

Многие застройщики, при продаже недвижимости, уклоняются от заключения с гражданами Договоров долевого участия в строительстве, которые должны соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Существуют самые разнообразные обходные схемы, которые и по сегодняшний день позволяют застройщикам уклоняться от заключения Договоров долевого участия в строительстве с участниками долевого строительства многоквартирных жилых домов. При использовании этих схем в ход идут и предварительные договоры купли-продажи квартир, и договоры на вступление в члены вновь создаваемых жилищно-строительных кооперативов, и договоры соинвестирования в строительстве или переуступки прав на соинвестирование строительства жилого дома и многие другие виды договоров, цель заключения которых одна – уйти от подписания с участником долевого строительства нормального Договора долевого участия в строительстве.
При покупке квартиры на рынке строящегося жилья по вышеуказанным «обходным» схемам можно сэкономить около 5 процентов от стоимости квартиры, по сравнению с той ценой, которую придется заплатить при заключении Договора долевого участия в строительстве. Однако риски остаться и без денег и без квартиры, в этом случае возрастают многократно.

В качестве примера, можно привести так называемую «вексельную» схему приобретения гражданами квартир у КТ «СУ-155» и Компания».
Так Черемушкинский районный суд г. Москвы вынес положительное решение по гражданскому делу № 2-1972/11 в пользу истцов, которым исковые требования были удовлетворены судом в полном объеме. Суд не только признал недействительными заключенные истицами с КТ «СУ-155» и Компания» предварительный договор, договор поручения и договор купли-продажи векселя, но также взыскал с КТ «СУ-155» и Компания» в полном объеме денежные средства, уплаченные истицами по вышеназванным договорам, проценты за пользование чужими денежными средства и расходы по оплате услуг судебного представителя.
Аналогичным образом Гагаринским районным судом г. Москвы были удовлетворены в полном объеме и исковые требования других истцов против Застройщика ООО «Домострой-Эксперт» о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами по гражданскому делу № 2-2385/2010.

Однако далеко не всегда гражданам удается защитить свои нарушенные права путем подачи в суд исков против застройщиков по заключенным с ними предварительным договорам.

Так, например, в Черемушкинском районном суде г. Москве имеется большое количество судебных решений, согласно которым суд отказал истцам в удовлетворении заявленных ими исковых требований о взыскании с КТ «СУ-155» и Компания» денежных средств по одной-единственной причине – пропуска истцами срока исковой давности о признании договора купли-продажи векселя недействительным, как притворной сделки.
Дело в том, что притворная сделка представляет собой один из видов, так называемых, оспоримых сделок, а согласно ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по признанию оспоримой сделки недействительной составляет один год. Как правило, истцы заключали свои предварительные договоры купли-продажи квартир и договоры купли-продажи векселей с КТ «СУ-155» и Компания» в 2008 году, а иски были поданы ими в суд лишь в 2010-2011 годах, чем и пользуются в суде представители КТ «СУ-155» и Компания», заявляя  о пропуске истцами срока исковой давности.
В результате предварительный договор купли-продажи квартиры суд признает недействительным, как ничтожную сделку (поскольку срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года), а по признанию недействительным самого главного договора – купли-продажи векселя – по которому граждане и уплатили деньги КТ «СУ-155» и Компания» суд вынужден выносить отказные решения. Вынесение таких судебных решений приводит к тому, что граждане лишаются своего права требования на квартиру в строящемся доме, но при этом не могут взыскать с КТ «СУ-155» и Компания» по этому судебному решению свои же собственные денежные средства.

Кроме всего вышеупомянутого, заключение предварительного договора имеет и ещё одну существенную особенность. Дело в том, что ст.429 Гражданского кодекса РФ предусматривает лишь одно правовое последствие неисполнения одной из сторон предварительного договора своих договорных обязательств – понуждение в судебном порядке к заключению основного договора.

В качестве негативного примера такого применения нормы ст.429 Гражданского кодекса РФ в судах общей юрисдикции, можно привести следующий пример.

В настоящий момент в Арбитражном суде г. Москвы рассматривается дело о банкротстве ЗАО «Энергостройкомплект-М». Данная организация ранее заключила с гражданами большое количество предварительных договоров купли-продажи квартир в строящихся домах, и до начала процедуры банкротства не успела исполнить свои обязательства перед дольщиками. Узнав о банкротстве ЗАО «Энергостройкомплект-М», граждане начали массово подавать в Перовский районный суд г. Москвы иски о признании права собственности на ранее оплаченные ими квартиры. Однако по всем поданным искам Перовским районным судом г. Москвы были вынесены отказные судебные решения, поскольку истцы заявили требования (признание права собственности на квартиры), которые они не вправе были выдвигать, исходя из правового смысла ст.429 Гражданского кодекса РФ. В результате дольщики ЗАО «Энергостройкомплект-М», по сути, лишились и своих денег (так как застройщик уже не в состоянии производить какие-либо выплаты), и ранее оплаченных ими квартир (так как при наличии предварительных договоров они могут предъявлять лишь требования об обязании заключить с ними основные договоры купли-продажи квартир, что при банкротстве застройщика становится уже неисполнимым требованием).

Приведем еще один негативный пример судебного разбирательства дольщика с Застройщиком ЗАО «ПИК-Регион», возникшего из-за применения застройщиком «серой схемы».

Дело № 2-2291/09 рассматривалось Мытищинским городским судом Московской области в период с 2007 по 2009 год. Истец ранее заключил с печально известным КТ «Социальная инициатива и компания» Договор на строительство однокомнатной квартиры. В результате начала процедуры банкротства КТ «Социальная инициатива и компания» Администрация Мытищинского муниципального района Московской области расторгло инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилого дома с КТ «Социальная инициатива и компания» и заключило новый контракт на строительство этого же дома с ЗАО «ПИК-Регион». Истец обратился в ЗАО «ПИК-Регион» с просьбой оформить с ним договорные отношения по долевому участию в строительстве этого жилого дома, так как все свои обязательства перед КТ «Социальная инициатива и компания» ранее он исполнил в полном объеме. Однако ЗАО «ПИК-Регион» отказалось заключать с ним какие-либо договоры, сославшись на то, что после заключения с этим застройщиком местной администрацией нового инвестиционного контракта, проект жилого дома изменился, и в нем больше нет квартиры с таким номером, который был указан в заключенном истцом с КТ «Социальная инициатива и компания» договоре.
В результате трехлетних судебных разбирательств по вышеуказанному делу, между истцом и ЗАО «ПИК-Регион» было заключено в суде мировое соглашение. Истец отказался от каких-либо финансовых претензий к ответчику, а ЗАО «ПИК-Регион» обязалось заключить с истцом договор долевого участия в строительстве на квартиру в этом строящемся доме. Однако, по состоянию на декабрь 2011 года, ЗАО «ПИК-Регион» так и не выполнило своих обязательств, предусмотренных в заключенном им в 2009 году с истцом мировом соглашении, а поскольку в тексте мирового соглашения не содержалось финансовых требований о взыскании с ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств, то оказалось, что законных и действенных рычагов давления со стороны судебных приставов-исполнителей на ЗАО «ПИК-Регион» для исполнения последними своих обязательств по мировому соглашению, просто-напросто не существует.

Этот пример хорошо показывает, что даже вынесение судебного решения в пользу истца по иску против застройщика, не всегда гарантирует в полной мере защиту нарушенных прав обманутого дольщика.

Исходя из приведенных выше примеров, можно сделать вывод, что единственной в настоящий момент имеющейся в Российской Федерации действенной гарантией защиты прав граждан, желающих приобрести квартиру в строящемся доме, является заключение ими с застройщиками Договоров долевого участия в строительстве, в четком соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Автор: юрист Егоров Константин Михайлович

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы