Легализация самовольной постройки

Строительство жилых домов, нежилых зданий и иных объектов недвижимости нередко сопровождаются нарушениями законодательства в части занятия и использования земельных участков, отсутствия разрешительной документации и т.д.
Здания и строения, создание которых было осуществлено с нарушениями законодательства, приобрели статус самовольных построек.
В 90-х годах в России такие застройки приобретали массовый характер, при этом физические и юридические лица, допуская нарушения при строительстве, даже не подозревали о самом нежелательном для них правовом последствии - сносе самовольной постройки, причем за счет лица, ее построившего.

Чтобы предотвратить снос вновь созданной постройки, на которую было затрачено немало средств и времени, застройщики готовы прибегнуть к любым способам ее легализации, в том числе и незаконным. В случае если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, исключительным способом легализации самовольной постройки является судебный способ.
Законодатель в статье 222 ГК РФ определил самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Условия, при которых постройка признается самовольной:

во-первых, если отсутствует разрешение на строительство объекта недвижимости;
во-вторых, когда строительство объекта недвижимости расходится с категорией использования земель;
в-третьих, если объект недвижимости построен с серьезным нарушением строительных норм, создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает их права и законные интересы.

Как избежать сноса и легализовать самовольную постройку?

Если самовольная постройка создана на земельном участке, принадлежащем застройщику, но без получения соответствующего разрешения на строительство, право на самовольную постройку переходит застройщику в судебном порядке.

Так, в части 3 статьи 222 ГК РФ содержится указание на то, что право собственности на самовольную постройку судом может быть признано за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

Именно указанные лица могут обращаться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, приложив к заявлению правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый и технический паспорт построенного дома, договор подряда, оплаченные квитанции и иные документы, подтверждающие факт постройки дома с соблюдением строительных норм.

Судебная практика исходит из того, что в большинстве случаев иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство.

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, поскольку он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено, о чем свидетельствует ст. 195 ГК РФ.

Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Граждане, построившие объект недвижимости на земельном участке, им не принадлежащем, вынуждены либо сносить постройки, либо достигать согласия с собственником или землепользователем (например, предложить выкупить участок).

Если собственник (землепользователь) не соглашается передать земельный участок застройщику, то такая постройка подлежит передаче собственнику (землепользователю) с возмещением застройщику расходов на постройку. При отказе собственника (землепользователя) земельного участка от передачи ему постройки и возмещения расходов на постройку, самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.

В случае если суд удовлетворил Ваши требования о признании права собственности на самовольную постройку, Вам необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества в органах государственной регистрации по месту нахождения постройки.

После получения долгожданного Свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекта недвижимого имущества Вы будете являться собственником построенного Вами жилого дома или иной постройки.

Узаконение самовольных строений не носит обязательного характера. Однако этот процесс нужен для возможности распоряжаться своей собственностью, для регистрации по месту жительства и осуществления ряда других действий. Важным вопросом является время оформления самовольной постройки в собственность, поскольку после государственной регистрации постройка будет являться самостоятельным объектом недвижимого имущества. Например, если Вам предстоит пройти бракоразводный процесс и делиться с супругом всем имуществом нет желания, то с оформлением самовольной постройки следует повременить, в противном случае она будет поделена между супругами в равных долях.

Юрист Юлия Николаевна Сараева

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 2

Вы допустили ошибки при заполнении формы

Юрист Юристы Отдела 09.09.2013 в 12:35

Как обжаловать неправомерный отказ в регистрации перехода права собственности

Вам лучше будет обжаловать этот отказа сразу в судебном порядке, чтобы не пропустить срок на судебное обжалование.
Регистратор, по-видимому, не читал Федеральный закон "О введение в действие Градостроительного кодекса РФ" и весьма приблизительно знаком с содержанием Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Дело в том, что судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку, само по себе, является правоустанавливающим документом. А разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не требуются до 01 января 2015 года (и то, только в том случае, если права на вновь созданный объект недвижимости ещё не прошли процедуру государственной регистрации, тогда как у вас уже имеется на руках зарегистрированное в Управлении Росреестра решение суда). Поэтому вам лучше сразу обжаловать неправомерный отказ Росреестра в судебном порядке.

Препятствие в регистрации права

Подскажите, пожалуйста, а что делать, если регистрирующий орган отказывает в регистрации договора купли-продажи моего жилого помещения, право собственности (свидетельство) на которое я получила в 2009 году после постройки дома. Но спустя 4 лет мой дом неофициально признан самовольной постройкой, так как, оказывается, отсутствуют документы: разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но при этом права собственности ранее регистрировались и собственникам выдавались свидетельства. Таким образом, считаю, что являясь законным собственником, мои конституционные права на собственность не могут быть ограничены, кроме как по решению или определению суда??? Как мне лучше поступить в защиту своих прав? В суд хочу обратиться после прохождения всех жалобных инстанций!