Раздел имущества и ипотека

С начала 2000-х годов решение жилищного вопроса россиян стало возможно благодаря всё большему количеству предложений от банков по получению ипотечных кредитов, то есть кредитов по залог приобретаемой квартиры.
Казалось бы, ипотека – это простейший способ решения жилищного вопроса для молодой семьи или для улучшения жилищных условий семьи, в составе которой уже есть взрослые дети.
Однако, при заключении ипотечных договоров, мало кто задумывается о правовых последствиях такого шага. Ведь кроме уверенности в материальном благополучии семьи, супруги также должны быть уверены и в том, что семья не распадется за то время, что будут производиться выплаты по кредиту. А быть абсолютно уверенным в отсутствии такого варианта развития дальнейших событий часто бывает весьма затруднительно, поскольку ипотечные кредиты выдаются российскими банками, как правило, на срок от 10 до 25 лет.
Поэтому, чтобы не возникло, в дальнейшем, серьезных проблем, нужно четко знать нижеследующие особенности российского законодательства.

1. Приобретенная по ипотеке квартира находится в залоге у банка.

Квартира, приобретенная с использованием заемных средств, согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», одновременно с оформлением её в собственность покупателей, переходит в залог к кредитору (банку), и находится у него в залоге вплоть до погашения должником всех своих долгов по кредитному договору.
Это означает, что такая квартира, приобретенная с использованием ипотеки, изначально находится в собственности у покупателя, но какие-либо действия с этой квартирой (продать её, подарить, обменять и т.д.) собственник квартиры вправе до погашения в Едином государственном реестре записи об ипотеке, только с письменного согласия держателя залога – банка.
Поэтому, говоря о приобретении квартиры по ипотечному договору, нужно сразу иметь в виду, что вы станете собственниками приобретаемой вами квартиры, но получите право полностью распоряжаться этой квартирой, только после того, как исполните все свои обязательства перед банком, за чей счет вы приобрели данную квартиру.

2. Если между супругами не заключен брачный договор, то приобретаемая ими в период брака квартира считается общей совместной собственностью супругов.

Действующее российское законодательство исходит из предпосылки равенства обоих супругов в их имущественных взаимоотношениях с третьими лицами. Иными словами, имущество, приобретенное в период брака по возмездной сделке (например, по сделке купли-продажи) одним из супругов, в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ считается общей совместной собственностью обоих супругов.
Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Даже если квартира приобретается в ипотеку на имя одного из супругов, то подразумевается, что на её приобретение были потрачены общие средства супругов, и, в силу закона (если иное не установлено письменным соглашением между супругами), их доли супругов в праве собственности на квартиру признаются равными.
Например, в период брака супруги Ивановы приобрели по ипотечному договору трехкомнатную квартиру. При этом муж работал заместителем Генерального директора крупной фирмы, а жена в период брака нигде не работала. В этом случае, несмотря на очевидное неравенство доходов обоих супругов (и, соответственно, неравенство их вклада в выплату банку взятого на приобретение квартиры ипотечного кредита), данная квартира всё равно будет считаться общей совместной собственностью супругов, и при отсутствии брачного договора, в случае расторжения брака, жена вправе будет потребовать в судебном порядке выделения своей доли квартиры, после чего она станет собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры.

3. Если брачный договор между супругами заключен, то в нем должны быть в той или иной степени урегулированы вопросы, связанные с разделом приобретенного в период брака имущества и общих долгов супругов.

Избежать подобных нелепых ситуаций поможет брачный договор, который подлежит заключению с соблюдением обязательной письменной формы и обязательному нотариальному удостоверению, как того требует статья 41 Семейного кодекса РФ.
Однако само по себе заключение брачного договора не гарантирует защиту имущественных прав супругов при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита.
В брачном договоре желательно четко прописать адрес приобретаемой квартиры, права и обязанности каждого из супругов относительно этой квартиры (кто из супругов и в какой части должен будет погашать оставшуюся часть кредита, если расторжение брака произойдет до погашения обязательств по выплате ипотеки), а также их доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру в случае расторжения брака.
Также нужно учесть тот факт, что брачный договор вступает в силу только после государственной регистрации брака, и в ипотечном договоре может быть отдельным пунктом прописано обязательство супругов представить в банк нотариально заверенную копию брачного договора после его подписания и вступления договора в силу. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой расторжение ипотечного договора банком в одностороннем порядке, с требованием незамедлительно погасить всю оставшуюся часть платежей по кредитному (ипотечному) договору.

4. Приобретение квартиры на имя лишь одного из супругов, при отсутствии грамотно составленного брачного договора, не лишает второго супруга обязанности по выплате банку суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

Очень часто встречаются брачные договоры с весьма расплывчатыми формулировками. Например, в брачных договорах часто можно встретить фразу о том, что всё приобретенное за время брака на имя каждого из супругов имущество является его личной собственностью и в случае расторжения брака разделу не подлежит.
Однако следует учесть, что имущественное право (в данном случае – право собственности на квартиру) напрямую не взаимосвязано с долговыми (в данном случае – кредитными) обязательствами, возникшими в период брака у кого-либо из супругов. В этом случае остается открытым вопрос: а кто же будет погашать долг по ипотечному договору?
Если в брачном договоре ничего об этом не сказано, то применяются нормы закона, регулирующие данную сферу семейных правоотношений.
Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Таким образом, если в брачном договоре не прописано четко, кто из супругов и в какой именно части обязан будет погашать оставшуюся часть долга по ипотечному кредиту, то долг по ипотеке вполне может быть признан общим долгом обоих супругов, и разделен пропорционально разделу совместно нажитого супругами имущества, при том, что по условиям некорректно составленного брачного договора, квартира может быть оставлена в собственности того из супругов, в пользу которого был составлен ипотечный договор.

5. При разделе совместно нажитого имущества (за исключением варианта с уже имеющимся брачным договором) необходимо привлечение банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица.

Поскольку приобретенная с использованием ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, то любая судебная тяжба (будь решение суда об обращении долга на квартиру, в связи с наличием какого-то другого (например, потребительского) кредита, или решение суда о разделе совместно нажитого супругами имущества), предметом которой будет вышеуказанная квартира, допускается только с привлечением банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица. Это необходимо постольку, поскольку решение суда будет напрямую влиять на права банка относительно находящейся у него в залоге квартиры. Поэтому кроме иных участников судебного разбирательства по делу (истцов, ответчиков, третьих лиц в лице Управления Росреестра), к участию в таком судебном процессе в качестве третьего лица подлежит привлечению и банк, в залоге у которого находится спорная квартира. Если банк не будет привлечен к участию в данном судебном процессе в качестве третьего лица, то банк получит право на обжалование такого судебного решения (в чью бы пользу это решение не было принято) в суде апелляционной инстанции.

6. Если в ипотечном договоре один из супругов указан в качестве должника, а второй супруг указан в качестве поручителя должника, то второй супруг перестанет быть участником правоотношений по выплате ипотеки только в том случае, если найдет другого поручителя, кандидатура которого будет одобрена банком.

Иногда возникают ситуации, при которых квартира приобретается супругами либо до регистрации брака, либо во время брака, но при наличии брачного договора, в котором указывается, что эта квартира будет считаться собственностью только одного из супругов (например, мужа).
В этом случае второй супруг может быть указан в ипотечном договоре не как созаемщик, а в качестве поручителя (если размера ежемесячного дохода одного только заемщика будет явно недостаточно для осуществления ежемесячных платежей в погашение ипотечного кредита). С поручителем заключается отдельное соглашение о поручительстве, в котором указывается, что поручитель несет равную с должником ответственность за неисполнение последним своих обязательств по ипотечному договору. Это означает, что если первый супруг не выполнит своих обязательств перед банком по ипотечному договору, то банк будет иметь право обратить взыскание на предмет залога – квартиру – путем продажи квартиры с публичных торгов. Но и второй супруг (поручитель) также может понести финансовую ответственность перед банком.
Представим себе ситуацию, что в результате объективных рыночных процессов данная квартира подешевела, и при её продаже банк не получил искомую денежную сумму, в виде суммы задолженности по ипотечному кредиту + проценты за пользование кредитом + пени и штрафы за просрочку выплаты ипотечного кредита.
Тогда банк имеет право в судебном порядке взыскать недостающую денежную сумму с самого должника (супруга, на имя которого была приобретена данная квартира) и его поручителей. Причем наличие/отсутствие зарегистрированного брака между должником по ипотечному кредиту и его поручителем уже не будет иметь никакого значения.
Например, долг заемщика перед банком составит 18 000 000 рублей, а квартира будет продана за 15 000 000 рублей. В этом случае банк будет иметь право взыскать с заемщика и его поручителя (или поручителей) недостающие 3 000 000 рублей.
Избавиться от такой «чести» быть поручителем по ипотечному договору не так-то просто. Поручитель должен найти другого человека, который согласится стать поручителем вместо него. После этого поручитель должен будет предъявить новую кандидатуру банку вместо себя, банк проверит степень платежеспособности этого поручителя, и только в случае одобрения банком новой кандидатуры, заключается соответствующее соглашение о замене прежнего поручителя на другого, который теперь будет нести все риски, связанные с возможной неплатежеспособностью должника по ипотечному кредиту.

7. В случае смерти одного из супругов, его доля в приобретаемой квартире может перейти к его наследникам, но только вместе с долговыми обязательствами, связанными с возвратом суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

Согласно статье 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно.
Это значит, что, например, если после смерти мужа, на чье имя была приобретена квартира по договору ипотеки, его наследники (жена, дети, родители, братья, сестры и т.д.) оформят у нотариуса принятие наследства, то к ним автоматический перейдут и долги наследодателя, связанные с выплатой ипотечного кредита, а также все неустойки, пеня и штрафы, связанные с задолженностью по выплате ипотеки наследодателем.
В этом случае возможно два варианта развития событий:
1) Банк признает наследников должника платежеспособными, переоформляет с ними договор ипотеки на унаследованную квартиру, и дает своё согласие на переоформление долей в праве собственности на квартиру (например, если наследодатель был единственным собственником квартиры, а после его смерти наследство приняли супруга и двое родителей наследодателя, то квартира с согласия банка переоформляется в общую долевую собственность супруги (2/3 доли квартиры, с учетом её супружеской доли) и родителей наследодателя (по 1/6 доли каждому);
2) Банк не признает наследников должника платежеспособными, в связи с чем подает на них (как на правопреемников должника) в суд иск о расторжении кредитного (ипотечного) договора и обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, путем её продажи с публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что система ипотечного кредитования, в настоящий момент, всё ещё находится в Российской Федерации в зачаточном состоянии (имеются достаточно серьезные законодательные пробелы в этой правовой сфере, а также отсутствует единая судебная практика по ипотечным спорам), гражданам стоит многократно подумать, прежде чем брать ипотечный кредит, каким бы соблазнительными не были предлагаемые банками условия такого кредита. Перед оформлением ипотечного договора следует в обязательном порядке проконсультироваться с юристами, специализирующимися именно на вопросах недвижимости, и всегда помнить золотое правило о заемных деньгах: «Берешь на время и чужие, а отдаешь свои навсегда».

Юрист по недвижимости Егоров Константин Михайлович

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 2

Вы допустили ошибки при заполнении формы

Юрист Юристы Отдела 29.02.2016 в 08:59

Раздел ипотечной квартиры

Если квартира была приобретена Вашим мужем после заключения с Вами брака, то на этапе раздела совместно нажитого имущества Вы имеете право на признание за Вами 1/2 доли этой квартиры.
Если же квартира была оформлена в собственность Вашего мужа до заключения с Вами брака, то Ваша мама вправе взыскать с него 3 500 000 рублей в качестве суммы неосновательного обогащения, но только при условии, что у Вашей мамы имеются на руках документы о том, что именно она оплатила эти деньги на счет продавца квартиры.

Ольга 26.02.2016 в 14:52

Раздел имущества по ипотеке

Добрый день. Развод с мужем, раздел ипотечной квартиры. Ипотека оформлена на мужа, я поручитель. Первоначальный взнос был внесен моей мамой при продаже квартиры в 3500 миллиона. Об этом свидетельствует договор займа. Сейчас при беседе на досуге, сказали, что нам могу выплатить денежный эквивалент, который нам не нужен, т.к. нам жить негде и нужна квартира. Бывший муж не идет ни на какие уступки! Как быть?