Признание права собственности на квартиру в доме-новостройке

Большинство из нас хотело бы решить свои жилищные проблемы путем получения нового жилья. С 90-х годов прошлого века улучшить свои жилищные условия стало возможно тремя способами – вступление в состав Жилищно-строительного кооператива (ЖСК), получение нового жилья в рамках многочисленных программ по улучшению жилищных условий, либо приобретение жилья в строящемся доме путем инвестирования (долевого участия) строительства жилого дома.

В первом случае достаточно подписать заявление о присоединении к уставу и типовому договору ЖСК, после чего получить на руки документ о вступлении в члены ЖСК (выписку из протокола, свидетельство о присоединении или справку о принятии в члены ЖСК), и начать ежемесячно вносить деньги (паевой взнос) на счет ЖСК. За счет этих денежных средств (паевых взносов) члена ЖСК производится строительство жилого дома, по окончании которого квартира в доме-новостройке передается члену ЖСК для постоянного проживания. После внесения всей суммы паевого взноса за квартиру, член ЖСК становится собственником этой квартиры.

Получение квартиры в доме-новостройке гражданами, принятыми на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится путем заключения с ними договоров социального найма, аренды с правом выкупа жилого помещения, предоставления льготного ипотечного кредита, предоставления квартир в домах ЖСК, специально созданных в рамках различных городских жилищных программ, а также путем обналичивания жилищных сертификатов или получения субсидий на приобретение нового жилья. В подавляющем большинстве случаев такое новое жилье предоставляется за счет (или со значительным использованием) средств государства и, как правило, в уже построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах.
Особенности приобретения жилья по договорам инвестирования (долевого участия в строительстве) ранее уже были подробно изложены в соответствующих разделах на нашем сайте.

Если во втором из вышеуказанных случаев случае оформление права собственности на вновь предоставленное жилье не представляет больших сложностей, поскольку речь идет о помощи государства в реализации гражданами своего права на жилье, то в случаях с оформлением права на жилье в домах ЖСК или по договорам инвестирования (долевого участия в строительстве), у граждан могут возникнуть определенные сложности.

Рассмотрим следующие наиболее часто встречающиеся проблемы при оформлении права собственности на квартиру в доме-новостройке и пути их решения:

1) Дом фактически построен, все коммуникации к дому подведены и подключены, граждане подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры и фактически вселились в дом-новостройку. Однако у застройщика отсутствует Постановление Главы местной администрации о вводе дома в эксплуатацию, что не позволяет гражданам зарегистрировать свое право собственности на фактически заселенную ими квартиру.
В этом случае граждане могут либо дождаться вынесения Главой местной администрации Постановления о вводе дома в эксплуатацию (если они имеют возможность подождать с оформлением своего права собственности на квартиру), либо подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, на основании статьи 130 Гражданского кодекса РФ. Последний вариант решения проблемы оптимален в том случае, если граждане по каким-либо причинам желают, как можно быстрее оформить право собственности на приобретенное жилье, и при этом весьма ограничены по времени (например, если они хотят срочно продать эту квартиру или взять ипотечный кредит под залог квартиры).

2) Дом фактически построен и сдан в эксплуатацию, но застройщик требует каких-либо доплат за квартиру или внесения дополнительных платежей за жилищно-коммунальные услуги, и без осуществления этих доплат отказывается подписывать с гражданином акт приема-передачи квартиры или выдать ему весь необходимый комплект документов для регистрации права собственности гражданина на данную квартиру.
В этом случае можно на основании статей 309-310 Гражданского кодекса РФ подать в суд иск о признании права собственности на квартиру, указав на то, что застройщик создал искусственное препятствие в оформлении права собственности гражданина на приобретенную им квартиру в доме-новостройке.

3) Иногда, уже на стадии подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры, выясняется, что в этом доме имели место двойные продажи квартир, и на квартиру этого гражданина претендуют один или несколько таких же как он граждан, приобретших эту же квартиру у этого же застройщика или у какого-нибудь посредника.
В этом случае необходимо будет подать в суд иск о признании права собственности на квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире сразу перед несколькими гражданами, то статьей 398 Гражданского кодекса РФ установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
1. В первую очередь подлежит удовлетворение требование о признании права собственности на спорную квартиру за гражданами, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
2. Если никому из граждан спорная квартира еще не была передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот, с кем застройщик (или посредник) раньше заключил договор;
3. В том случае, если невозможно определить, с кем из граждан договор на спорную квартиру был заключен раньше, то приоритет имеет тот из них, кто раньше предъявил в суд иск о признании права собственности на спорную квартиру.

Указанные случаи не являются исчерпывающими, а представляют собой лишь наиболее распространенные случаи возникновения у граждан проблем, связанных с оформлением их права собственности на квартиру в доме-новостройке.

Решение подобных проблем требует специальных познаний в области гражданского права, строительства и недвижимости. Поэтому при возникновении споров, связанных с реализацией гражданами своего права на приобретаемое ими в доме-новостройке жилье, лучше решать эти проблемы не самостоятельно, а доверить их решение профессиональным юристам, специализирующимся на вопросах недвижимости и строительства.

Автор: юрист Егоров Константин Михайлович

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы