Обращение взыскания на недвижимое имущество по инвестиционному контракту

Обращение взыскания на имущество должника, а также на принадлежащие должнику имущественные права являются мерами принудительного исполнения требований, указанных в исполнительном документе.
Возможность применения мер принудительного исполнения обеспечивается исполнительными действиями, совершаемыми судебными приставами-исполнителями в соответствии со ст. 64 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

Обращение взыскания на имущество и имущественные права должника как меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, подлежащего взысканию по исполнительному документу.
Являясь двумя различными мерами принудительного исполнения, обращение взыскания на имущество должника и обращение взыскания на имущественные права должника имеют свои особенности.
Федеральным законом "Об исполнительном производстве" установлен перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, данный перечень не является исчерпывающим. Тем самым законодатель перечислил в Законе самые распространенные виды имущественных прав и при этом выделил, что взыскание может быть обращено на любые принадлежащие должнику имущественные права, для некоторых имущественных прав установлены особенности обращения на них взыскания, что является гарантией соблюдения прав и законных интересов кредитора при взыскании денежных средств с должника.
Одним из видов имущественных прав являются права по инвестиционному контракту. Этот вид имущественных прав прямо не назван в ст. 75 ФЗ "Об исполнительном производстве" <2>, что способствовало формированию различной практики в отношении обращения взыскания на права по инвестиционному контракту.
--------------------------------
<2> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

В настоящей статье рассматривается вопрос об обращении взыскания по инвестиционным контрактам, предметом которых является недвижимое имущество, в этих целях далее по тексту, обращаясь к инвестиционным договорам и правам по инвестиционному контракту, подразумеваются права по инвестиционным контрактам только на недвижимое имущество.
Судебными органами ранее отрицалась возможность обращения взыскания на права должника по инвестиционному контракту. Так, действия судебного пристава-исполнителя, обратившего взыскание на имущественные права должника по инвестиционному контракту, были признаны незаконными, поскольку постановление о наложении ареста на право требования по инвестиционному контракту противоречит ст. 58 ФЗ "Об исполнительном производстве", которое не предусматривает обращения взыскания на данный вид прав <3>. Не входит это право требования и в объекты гражданских прав, предусмотренные ст. 138 ГК РФ, поскольку под имущественным правом понимается не само по себе право требования, без подтверждения этого права каким-либо документом, а совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.
--------------------------------
<3> См.: Постановление ФАС Московского округа от 13 января 2004 г. по делу N КА-А40/10842-03.

Таким образом, судами предполагалось, что в перечень имущественных прав не входят права требования по инвестиционному контракту, поскольку право требования может быть подтверждено только совокупностью вещей, на которое обращено право требования. Получается, что пока не будет реализован инвестиционный контракт и не будет создана вещь, являющаяся предметом инвестиционного контракта, на права должника по инвестиционному контракту невозможно обратить взыскание.
Данные выводы влекут за собой нарушение прав кредитора, поскольку при отказе обращения взыскания на права должника по инвестиционному контракту кредитор лишается возможности получить исполнение по исполнительному документу при фактическом наличии у должника прав требования, которые имеют денежную оценку.
Позднее сформировалась противоположная судебная практика, развивающаяся в настоящее время, основанная на том, что на имущественные права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимое имущество, можно обратить взыскание. Такие доводы приведены, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А40-28592/08-96-145.
В ст. 75 Закона "Об исполнительном производстве" указан перечень имущественных прав, однако п. 7 ч. 1 указанной статьи определено, что взыскание может быть обращено на "иные принадлежащие должнику имущественные права". Это означает, что взыскание по исполнительному документу может быть обращено фактически на любые имущественные права, за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте, принадлежащие должнику.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ имущественные права относятся к объектам гражданских прав. В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Имущественные права по инвестиционному контракту отсутствуют в перечне объектов, ограниченных в обороте и изъятых из оборота в соответствии с законами Российской Федерации.
Имущественные права по инвестиционному контракту фактически представляют собой права владения, пользования и распоряжения имуществом, являющимся предметом инвестиционного договора, что следует из ст. 6 ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <4>.
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" различные виды вновь создаваемого имущества, в том числе недвижимого имущества, являются объектами капитальных вложений.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Таким образом, инвестиционные договоры (контракты) заключаются по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым для инвестиционных договоров не установлено особенностей, в том числе в отношении предмета договора.
Заключение инвестиционного договора регулирует процесс вложения инвестиций. Инвестирование в объекты недвижимости характеризуется высокой степенью доходности, поскольку рост прибыли от инвестиций в недвижимость высокий, а риск связан с благонадежностью организации-застройщика объектов недвижимости. В настоящее время, учитывая стремительный рост цен на недвижимость, количество инвестиций в недвижимость увеличивается. С момента начала строительства объекта недвижимости количество инвесторов растет, поскольку в строительстве участвуют не только инвестор и застройщик, но и поставщики, подрядчики, и по уже давно сложившейся практике в счет оплаты за работы или услуги инвесторы передают права на часть объектов недвижимости. Так, к окончанию строительства объекта количество инвесторов возрастает во много раз.
Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности в объекты недвижимости несколькими инвесторами является возникновение у них права общей совместной собственности на объект недвижимости до завершения его строительства, а после его завершения - общей долевой собственности на результат инвестиций.
Следует учитывать, что до момента завершения строительства объекта недвижимости обратить взыскание на долю инвестора можно лишь после того, как доля будет выделена в натуре. Однако на имущественные права инвестора нельзя наложить арест в целях обеспечения исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, арест можно наложить только на имущество. Объект недвижимости станет имуществом инвестора только после завершения строительства и регистрации права собственности. На практике это дает возможность должнику уступить права требования по инвестиционному контракту другому лицу, и судебный пристав-исполнитель может лишиться возможности обратить взыскание на эти права.
Таким образом, независимо от стадии строительства недвижимого объекта судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на права по инвестиционному контракту, предметом которого является недвижимый объект.
Инвестиционный контракт считается реализованным в том случае, когда подписаны акт о реализации инвестиционного контракта и акт приема-передачи имущества инвестору, после этого право собственности инвестора на объект недвижимости регистрируется и сведения о собственнике вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если инвестиционный контракт не реализован, или, как сложилось на практике, "не закрыт", т.е. не подписаны акт реализации инвестиционного контракта и акт приема-передачи недвижимого имущества инвестору, чтобы обратить взыскание на права по этому инвестиционному контракту, нужно сначала выделить долю инвестора-должника в натуре, а затем - оценить и продать эту долю и, наконец, удержать из этих денежных средств необходимые расходы и перечислить денежные средства, вырученные от продажи доли, кредитору.
В случае если инвестиционный контракт реализован и право собственности инвестора на недвижимый объект зарегистрировано, взыскание обращается на объект недвижимости по общим правилам обращения взыскания на имущество должника, поскольку в этом случае происхождение имущества значения не имеет.
На практике существует реальная проблема выявления принадлежности имущественных прав по инвестиционному договору должнику.
В случае если инвестирование в объект недвижимости произведено на основании ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <5>, судебный пристав-исполнитель может установить наличие имущественных прав на объект недвижимости, поскольку согласно ч. 3 ст. 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, судебный пристав-исполнитель, сделав запрос в регистрирующий орган, будет располагать информацией об имеющихся у должника имущественных правах на объекты недвижимости.
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Реальную проблему представляет выяснение наличия у должника имущественных прав на объекты недвижимости, если инвестирование в них производилось не на основании вышеназванного Закона. В этом случае выявить имущественные права затруднительно, а в случае их выявления недобросовестный должник всегда может передать права на объект недвижимости другому лицу во избежание обращения на них взыскания, поскольку судебный пристав-исполнитель не может наложить арест на эти права. Кроме того, потребуется некоторое количество времени, чтобы выделить долю инвестора-должника в натуре, чем также может воспользоваться недобросовестный должник.
Эту проблему можно решить путем создания единого государственного реестра строящихся объектов, в который будет занесена информация обо всех строящихся объектах и об инвесторах, имеющих права требования на этот объект недвижимости. Следовательно, необходимо, чтобы в реестр вносились сведения обо всех инвесторах и регистрировались бы инвестиционные договоры, а также договоры на передачу прав и обязанностей по инвестиционным договорам. Соответственно, инвестиционный договор (равно как и договор на передачу прав и обязанностей по инвестиционному договору полностью или в части) вступал в силу с момента государственной регистрации, а без таковой считался бы незаключенным. Это позволило бы расширить полномочия судебных приставов-исполнителей, которые смогли бы на основании официального запроса получать информацию об имеющихся у должника имущественных правах по договорам инвестирования в объекты недвижимости, а также устанавливать запрет на регистрацию договоров на передачу прав и обязанностей должника по инвестиционным договорам.
Таким образом, положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части регистрации договоров на передачу прав на недвижимое имущество необходимо распространить на все без исключения строящиеся объекты недвижимости. Это позволит не только усовершенствовать порядок обращения взыскания на имущественные права по инвестиционным договорам, но и упорядочить процесс передачи прав по инвестиционным договорам.
Права инвестора на создаваемый объект недвижимости всегда можно оценить в денежном выражении, что делает возможным обращение на них взыскания по исполнительным документам. На разных этапах строительства объекта цена прав инвестора на создаваемый объект будет различна: чем более поздняя стадия строительства объекта, тем выше стоимость имущественных прав.
Стоит отметить, что хотя инвестирование в строительство недвижимости является одним из более доходных и экономически эффективных видов инвестирования, существуют и так называемые проблемные объекты, инвестирование средств в которые оборачивается убытками для инвестора. Это зачастую связано с неблагонадежностью застройщика. Строительство недвижимости часто ведется организациями, которые, получив средства инвесторов на строительство недвижимости, не исполняют обязательства надлежащим образом и попросту исчезают. В таких случаях права инвестора на создаваемый объект недвижимости зачастую не могут быть оценены в той сумме, которая была инвестирована в строительство, а составляет меньшую сумму.
Однако независимо от того, в какую цену будут оценены права по инвестиционному договору, на них можно обратить взыскание по исполнительному документу, поскольку продажа этих прав позволит удовлетворить полностью или в части требования кредитора и иные расходы, связанные с исполнительным производством.
В соответствии со ст. 85 Закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель производит оценку имущественных прав, на которые обращается взыскание по рыночной цене.
Таким образом, законодательство Российской Федерации не устанавливает ограничений в обращении взыскания на имущественные права по инвестиционным договорам, кроме тех, которые установлены для других видов имущественных прав: они не должны относиться к объектам, изъятым из гражданского оборота или ограниченным в гражданском обороте.
Вместе с тем задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций (ст. 3 Закона об исполнительном производстве).
Исполнительное производство основано на принципах неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, а также соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения.
Обращение взыскания на имущество и на имущественные права зачастую является единственным способом исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, поскольку иного имущества у должника может не оказаться либо такое имущество уже будет обременено правами третьих лиц. Законом достаточно четко определен порядок обращения взыскания на имущественные права. На практике возникают проблемы в выявлении имущественных прав, на которые можно обратить взыскание. Эту проблему можно эффективно решить, установив обязательность государственной регистрации строящихся объектов и существующих прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это позволит контролировать передачу имущественных прав по инвестиционным договорам, предметом которых является недвижимое имущество, расширить перечень сведений об имуществе должника, которые может запросить судебный пристав-исполнитель, что в конечном счете будет способствовать ускорению исполнения требований, содержащихся в исполнительных документах, и следовательно - удовлетворению требований кредитора.

Библиографический список

1. Настольная книга судебного пристава-исполнителя: Учебно-практическое пособие / Под ред. В.А. Гуреева. М.: Статут, 2011.

А.А. Овчинников

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы