Реализация имущества, залог

Ипотечное кредитование является одним из инструментов, способных оказать помощь гражданам в решении их жилищных проблем, который регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Но, к сожалению, оформить ипотеку - это только начало долгого пути, который не всегда заканчивается благополучно. Ввиду нестабильности существующей действительности и прочих отягчающих факторов своевременно погасить ипотеку удается не всегда. На такой случай законодателем предусмотрены довольно жесткие и необратимые меры.

Согласно действующему законодательству залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском. В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок должен предшествовать дню направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.
Банки, иные кредитные организации, другие юридические лица, предоставившие гражданину денежные средства в кредит по договору об ипотеке либо целевого займа на приобретение или строительство жилого дома (квартиры), в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита либо целевого займа часто сталкиваются с проблемами, возникающими в связи со сложностью процедуры погашения долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный гражданином за счет средств кредита либо целевого займа, в том числе если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. Кроме того, не меньшая проблема продать жилое помещение по цене, которая погасит всю сумму задолженности.
Сложность процедуры взыскания долга имеет негативные последствия в случаях, если должник не имеет средств, достаточных для погашения долга, и у него нет другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
К способам реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, относятся: продажа на открытом или закрытом аукционе; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ст. 77, 78) допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.
Таким образом, допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением.
При этом закон предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком доме или квартире.
Следовательно, имущественный иммунитет не распространяется на жилой дом, построенный или приобретенный гражданином за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, и на такой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда жилой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания.
Вместе с тем требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.
Законом не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Прекращение их права пользования заложенным домом или квартирой допускается законом только в случае обращения взыскания на дом или квартиру и реализации этого имущества. Исходя из текста закона можно сделать вывод, что для прекращения их права пользования необходимо соблюдение двух условий: 1) наличие вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенные дом или квартиру; 2) реализация этого имущества, которая производится путем продажи с публичных торгов. При этом если публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло. В противном случае залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.
Следует обратить внимание, что на день проведения публичных торгов должник и члены его семьи еще остаются проживать в доме (квартире) и только после ее реализации, т.е. после продажи дома с публичных торгов, их право пользования домом прекращается. Если на заложенный дом (квартиру) зарегистрировано право собственности должника, то в силу ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество прекращается у собственника только с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременение имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
При таком положении на день продажи заложенный жилой дом (квартира) фактически еще обременен правами проживающих в нем лиц, их выселение в связи с прекращением права пользования или права собственности может быть произведено только в судебном порядке.
Следовательно, новый собственник дома (квартиры), желая освободить приобретенный дом (квартиру) от проживающих в нем лиц, должен предъявить в суд требование об их выселении. И только после вступления в законную силу решения суда об удовлетворении иска он может требовать исполнения решения о выселении, обратившись в службу судебных приставов, которые должны принять меры к исполнению решения суда и произвести выселение.
Таким образом, обращение взыскания на квартиру или жилой дом в целях погашения задолженности по обязательствам, вытекающим из ипотечного кредита, без выселения из него должника и членов его семьи до продажи дома с публичных торгов сложно. Не любое лицо согласится на покупку такого имущества. Если в квартире или жилом доме, на который обращается взыскание задолженности по кредиту или целевому займу, остаются проживать должник с членами его семьи, для которых этот дом является единственным помещением для постоянного проживания, это обстоятельство значительно осложняет его продажу с публичных торгов. Продажа дома или квартиры, обремененных правами других лиц, существенно снижает продажную цену, и, следовательно, уменьшается размер суммы, которая засчитывается в счет погашения задолженности. В этих случаях предоставленное законом банкам и другим кредитным организациям право обратить взыскание задолженности гражданина - должника по ипотечному кредиту - на принадлежащий ему жилой дом или квартиру, приобретенные за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, не обеспечивает реальной возможности погашения долга.
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания. При этом должны быть соблюдены правила ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 46 "Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам" Закона об ипотеке.
Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В случае если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю, однако на практике это случается крайне редко.

Н. Кофанова

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы