О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

Сложившаяся в последние годы в нашей стране высокая стоимость недвижимости, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предопределила появление и развитие альтернативных способов приобретения недвижимости. Одним из них является вложение денежных средств на этапе строительства с последующим приобретением объекта недвижимости в собственность.
Стоимость недвижимости на этапе строительства, как правило, значительно меньше стоимости аналогичной недвижимости в выстроенной новостройке либо на вторичном рынке. Фактически в данном случае участник долевого строительства (дольщик) экономит свои средства в обмен на ожидание желанного объекта недвижимости. При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на "стадии котлована" - самый выгодный способ приобретения недвижимости.
Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке "готовой" недвижимости. Таким образом, данный способ - часто единственная возможность обойтись без привлечения кредитных и заемных средств и избежать дополнительных расходов в виде уплаты процентов по соответствующим кредитам (займам).
Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ) предусматривает участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора.
При этом объектом долевого строительства по договору выступает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Правовое содержание договора участия в долевом строительстве определяется корреспондирующими обязанностями застройщика и участника долевого строительства.
Для застройщика по договору участия в долевом строительстве основными обязанностями являются:
- строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с теми техническими характеристиками, свойствами и показателями, которые позволяют в соответствии с действующими нормативными правовыми актами получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов;
- передача после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Для участника долевого строительства основными обязанностями выступают:
- уплата обусловленной договором цены в порядке и сроки, предусмотренные данным договором;
- принятие объекта долевого строительства.
Соответственно, после заключения договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства появляются права требования к застройщику по передаче в установленные договором сроки объекта долевого строительства.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом ипотеки в обеспечение различных обязательств. Учитывая широкую практику привлечения дольщиками значительных кредитных (заемных) и инвестиционных средств, такая ипотека (соответственно, в обеспечение кредитных, заемных или инвестиционных обязательств) чрезвычайно востребована на рынке долевого строительства.
Однако при оформлении и регистрации залога (ипотеки) прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, на практике возникает множество спорных вопросов, во многом связанных со значительной спецификой данного предмета ипотеки.
Рассмотрим некоторые из них.

Определение и идентификация предмета ипотеки

Прежде всего, следует учитывать, что согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут являться только права требования, вытекающие из оформленного в соответствии с Законом N 214-ФЗ и прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Права требования, вытекающие из любых иных договорных конструкций, опосредующих привлечение средств в строящиеся объекты недвижимости, предметом ипотеки не могут быть ни в каком случае.
Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Исходя из этой нормы в договоре залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует указывать следующие сведения, идентифицирующие предмет ипотеки:
- содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
- установленный в договоре участия в долевом строительства срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно, по истечении которого закладываемые права требования должны "материализоваться" в конкретный объект недвижимости);
- реквизиты соответствующего договора участия в долевом строительстве, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.
Это подтверждается и судебной практикой.
Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Залог в силу Закона

Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Особенности оформления и выдачи закладной
на основании залога прав требований, вытекающих из договора
участия в долевом строительстве

На рынке ипотечного жилищного кредитования в последние годы все большее значение приобретает институт закладной. Составление закладной обеспечивает повышенную оборотоспособность и возможность ускоренного и упрощенного рефинансирования кредитных и связанных с ними залоговых обязательств.
Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Как показывает практика, на рынке ипотечного кредитования закладные чаще всего используются при выдаче ипотечных кредитов под залог "готовых" объектов недвижимости (т.е. объектов недвижимости, являющихся объектом права собственности залогодателя, зафиксированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Однако закладная может быть составлена также при выдаче кредита под залог права требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве. Такие закладные только начали появляться на рынке ипотечного жилищного кредитования, что во многом предопределено широким развитием практики заключения договоров участия в долевом строительстве.
Составление закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, имеет ряд особенностей, обусловленных прежде всего спецификой предмета ипотеки (право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве).
Рассмотрим некоторые актуальные вопросы составления закладной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, проанализируем важнейшие практические аспекты составления и последующего обращения таких закладных.
Прежде всего, следует учитывать, что указанные закладные могут составляться как при залоге принадлежащих залогодателю прав требований в обеспечение обязательств самого залогодателя перед залогодержателем, так и при обеспечении залогом обязательств другого лица перед залогодержателем. В первом случае закладная составляется залогодателем, во втором - залогодателем и должником (см. п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).
Рассмотрим некоторые особенности содержания закладной, оформленной на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
Так, пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке устанавливает, что закладная должна содержать название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества. Поскольку в рассматриваемом нами виде закладных в качестве предмета ипотеки выступают права требования участника долевого строительства, соблюдение пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке должно обеспечиваться следующим образом:
а) в закладной необходимо указать, право требования какого конкретно объекта долевого строительства выступает предметом ипотеки (наименование такого объекта, его расположение в строящемся объекте недвижимости, адрес строительства (строительный адрес) такого объекта недвижимости и т.д.);
б) в закладной должна содержаться ссылка на договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, из которого вытекает право требования участника долевого строительства (являющееся предметом ипотеки), с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о его государственной регистрации.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Следовательно, при составлении рассматриваемого нами вида закладных оцениваться должно право требования участника долевого строительства, являющееся предметом ипотеки. Права требования являются одним из допустимых объектов оценки согласно ст. 5 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Соответственно, каких-либо препятствий с проведением оценки не возникнет.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Выполнение данного требования при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, обеспечивается отражением в закладной реквизитов договора участия в долевом строительстве, из которого вытекает право требования участника долевого строительства, с указанием даты и места заключения такого договора участия в долевом строительстве и сведений о зарегистрировавшем его органе, номере, дате и месте его государственной регистрации.
Кроме того, при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, следует, на наш взгляд, обращать внимание на следующий немаловажный аспект.
На практике срок исполнения основного обязательства по закладной может значительно превышать предполагаемый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (с последующим оформлением собственности на объект недвижимости).
Соответственно в этом случае, после оформления участником долевого строительства права собственности на объект недвижимости, возникнет следующая правовая ситуация: основное обязательство на этот момент останется не полностью исполненным должником, в то время как залоговое обязательство фактически прекратится, поскольку заложенное право требования участника долевого строительства исчезнет, "материализовавшись" в конкретный объект недвижимости (являющийся по своей правовой природе совершенно иным объектом гражданских прав).
Подобная ситуация не всегда выгодна с точки зрения интересов владельцев закладной.
Права кредитора защищены в большей степени, если владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, предоставивший целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости (например, квартиры), и при этом должник является одновременно залогодателем (передав в залог право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве). В этом случае при последующем оформлении должником-залогодателем права собственности на объект недвижимости в отношении такого объекта недвижимости возникает залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу кредитора (который в этом случае будет совпадать с первоначальным залогодержателем по закладной). Таким образом, залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, "автоматически" заменяется залогом в силу закона в отношении объекта недвижимости.
Но возможны и иные ситуации, например:
1) на момент оформления залогодателем права собственности на объект недвижимости первоначальный залогодержатель уже передал права на закладную другим лицам (последующим законным владельцам закладной). В этом случае в отношении такого объекта недвижимости залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке в пользу законного владельца закладной уже не возникнет, поскольку последующий законный владелец закладной формально не предоставлял целевой кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости;
2) должник и залогодатель по закладной не совпадают, соответственно, залогодатель не имеет прямого отношения к основному обязательству по закладной. И в этой ситуации, при оформлении залогодателем по закладной права собственности на объект недвижимости, залог в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке не возникнет, поскольку кредит (заем) на приобретение объекта недвижимости предоставлялся именно должнику, а не залогодателю.
В связи с изложенным считаем необходимым при составлении закладных на основании залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, включать в такие закладные специальную обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на объект недвижимости (права требования в отношении которого ранее были предметом залога по закладной), передать такой объект недвижимости в залог в обеспечение основного обязательства по закладной (возможно с соответствующим переоформлением закладной) под угрозой применения имущественных санкций. Такое условие, по нашему мнению, в определенной степени гарантирует защиту интересов владельцев закладной при возникновении рассмотренной выше ситуации от возможных правовых проблем и коллизий.

А.В. Жигачев
 

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы