Риски предварительного договора аренды

Передача в аренду коммерческой недвижимости представляет собой один из наиболее высокодоходных видов предпринимательской деятельности. Это относится не только к уже созданной и введенной в эксплуатацию недвижимости, но и к той, строительство которой еще не завершено. На практике возникают вопросы по квалификации расходов арендатора, произведенных в пользу арендодателя на основании предварительного договора аренды.

Отделочные работы

Помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости могут использоваться под самые различные цели, такие как торговля, предоставление разнообразных услуг, аренда под офис и т.д. До оформления права собственности владельца такой коммерческой недвижимости он, как правило, уже имеет несколько заключенных договоров на будущую аренду помещений, которые переданы его контрагентам под отделку.
Отделка помещений, за которую берется будущий арендатор, включает в себя проектные, строительно-монтажные (отделка пола, стен помещений (торговых, офисных, служебных), монтаж перегородок, установка дверных блоков, оборудование противопожарных выходов, монтаж подвесных потолков), электромонтажные (установка систем электроснабжения, освещения, охраны, противопожарной сигнализации), инженерные (установка систем водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции) работы.
Конкретный объем выполняемых арендатором работ по отделке помещений оговаривается сторонами в заключаемом договоре. Как правило, это предварительный договор аренды, содержащий обязательство собственника объекта передать после оформления права собственности арендатору оговоренные помещения на основании отдельно заключенного договора аренды. В предварительном договоре указываются обязательство арендатора произвести отделку помещений и срок для ее осуществления, финансовые условия и др.
В предварительном договоре стороны должны определить конкретный срок, в течение которого ими будет заключен основной договор аренды, как того требует п. 4 ст. 429 ГК РФ. При этом необходимо учитывать, что в силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначенный судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Государственная регистрация права собственности арендодателя на помещения не является событием, которое должно неизбежно наступить. В связи с этим стороны предварительного договора аренды, включившие такое условие в договор, должны заключить основной договор аренды в течение года с момента заключения предварительного договора аренды (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если же он не заключен, то обязательства сторон прекращаются (Постановление ФАС ВСО от 26.07.2011 N А33-12833/2010).
Если в предварительном договоре не указано иное, то при прекращении обязательств сторон в случае незаключения ими основного договора аренды понесенные арендатором затраты должны быть ему компенсированы, поскольку в ином случае арендодатель неосновательно обогатится.
Так, в одном деле суд установил, что арендодатель допустил арендатора в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество арендодателя приобрело дополнительные качественные характеристики, и эта экономическая выгода осталась в распоряжении арендодателя. Выполненные неотделимые улучшения имущества арендодателя привели к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, арендодатель тем самым неосновательно обогатился за счет арендатора (Постановление ФАС СЗО от 24.02.2011 по делу N А13-1069/2010).
Однако в ситуации, когда предварительный договор аренды прямо предусматривал, что все отделимые и неотделимые улучшения арендуемого имущества остаются в собственности арендодателя и не подлежат компенсации со стороны последнего арендатору, никакого неосновательного обогащения арендодателя нет.
При этом передача арендатором в собственность арендодателя выполненных улучшений арендованного имущества не может рассматриваться как его безвозмездная передача в собственность, то есть дарение, поскольку встречным предоставлением за него выступает обязательство заключить договор аренды (Постановления ФАС СКО от 30.09.2011 по делу N А32-29932/2010, ФАС ЦО от 15.06.2004 по делу N А35-5387/03-С13).
В приведенных примерах окружные суды правильно отказали в квалификации отношений по безвозмездной передаче улучшений в собственность арендодателя без компенсации арендатору как вытекающих из договора дарения.

Было ли дарение?

Арендодатель далеко не всегда извлекает имущественную выгоду при получении в собственность произведенных улучшений. Представим ситуацию, когда собственник помещений предоставляет их в аренду различным лицам систематически. Каждый из арендаторов, исходя из специфики своей деятельности, получив в аренду помещения, приводит их в нужное для себя состояние (торговый зал, ресторан, парикмахерская, спортивный зал и т.д.). Для собственника в такой ситуации безразличны произведенные улучшения, поскольку сами по себе они его не интересуют: следующий арендатор, с которым он заключит договор аренды, захочет произвести отделочные работы с согласия собственника и все поменять. Выплата компенсации каждому арендатору для собственника будет убыточной.
В связи с этим, поскольку ни в законе, ни в соглашении сторон не предусмотрена встречная обязанность арендодателя по оплате произведенных арендатором улучшений, в качестве дарения она рассматриваться не может. К ней также не применимы правила п. 3 ст. 424 ГК РФ об определении цены и общая презумпция возмездности всякого договора, поскольку сделка является безвозмездной. Передача улучшений в собственность арендодателя без компенсации арендатору не будет являться неосновательным обогащением арендодателя, поскольку в этой ситуации основанием для приобретения имущества (произведенных улучшений) для арендодателя выступает заключенный с арендатором договор.
Арендодателю же, который приобрел улучшенное имущество после проведения арендатором отделочных работ, следует иметь в виду, что стоимость таких улучшений должна быть им учтена при исчислении базы по налогу на прибыль, поскольку плату арендатору за отделочные работы он не производил, а экономическую выгоду извлек (Постановление ФАС МО от 17.01.2013 по делу N А40-75971/10-112-388).
Арендатор, кроме того, не вправе требовать от арендодателя возвращения перечисленных ему платежей за пользование помещением в случае, когда обязательства сторон прекратились в связи с незаключением между ними основного договора аренды. Плата вносилась арендатором за факт пользования помещениями, что было прямо предусмотрено в предварительном договоре аренды, поэтому неосновательным обогащением для арендодателя она являться не может.

Спорное дело

Предприниматель передал обществу в субаренду нежилые помещения, при этом передача осуществлялась не по основному договору, а по предварительному. Пунктом 1.1 данного договора стороны предусмотрели, что его предметом является обязательство заключить в будущем долгосрочный договор субаренды нежилых помещений, расположенных на первом этаже торгово-развлекательного комплекса.
На момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности на него зарегистрировано также не было. Пунктом 1.3 предварительного договора субаренды было установлено, что помещения находятся во временном владении и пользовании у предпринимателя согласно предварительному договору аренды, который он в свою очередь как арендатор заключил с арендодателем - собственником строящегося объекта недвижимости.
Помещения, передаваемые на праве субаренды, являлись торговой площадью, имели торговый зал, используемый для совершения сделок розничной купли-продажи товаров, в котором находилось оборудование, предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей. Исходя из подп. 2.1.2 предварительного договора субаренды, он одновременно являлся актом приема-передачи помещений. Начисление арендной платы стороны предварительного договора поставили в зависимость от даты подписания данного договора.
Стороны также согласовали размер платы. Общество с марта по июль 2009 года перечислило предпринимателю платежи в общей сумме 575450 руб. В дальнейшем общество возвратило предпринимателю помещения по акту приема-передачи, отразив в нем, что арендуемые помещения возвращены в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Объект недвижимости был введен в эксплуатацию 31.08.2009. Право собственности на него 17.03.2010 было зарегистрировано за собственником, которому общество (арендатор во взаимоотношениях с предпринимателем) уступило по договору цессии право требования неосновательно перечисленных предпринимателю денежных средств в общей сумме 575450 руб. Неосновательно полученными эти денежные средства общество считало по той причине, что право собственности на арендуемые им помещения за собственником на момент аренды зарегистрировано не было.
Ссылаясь на то, что никаких оснований для перечисления спорной суммы не имелось и предприниматель до настоящего времени неосновательно приобретенные средства не вернул, новый кредитор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 575450 руб. неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.2012 иск удовлетворен. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. ФАС ВСО Постановлением от 20.06.2012 Постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. Президиум ВАС РФ оспариваемые судебные акты оставил без изменения по следующим основаниям.
Первоначально удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагались арендуемые помещения, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно, основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у общества не возникла, поэтому основания для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, исходил из того, что на стороне ответчика неосновательное обогащение не возникло в силу того, что оплата была произведена обществом на основании предварительного договора субаренды, общество использовало переданные ему помещения для дальнейшей отделки. Кроме того, в материалах дела отсутствовали доказательства того, что общество не использовало помещения в целях, предусмотренных предварительным договором субаренды.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о том, что полученная по договору плата за пользование помещениями не отвечает признакам неосновательного обогащения. Кроме того, суд отметил, что истец в настоящем деле не заявил иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Указанные выводы судов апелляционной и кассационной инстанций поддержала и надзорная инстанция, отметив следующее.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Пункт 3 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Свобода договора

Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Как усматривалось из условий спорного договора, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, и, устанавливая их, стороны, очевидно, исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует с обязанностью контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил предусмотренную спорным договором обязанность и передал помещения во владение общества, а последнее вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные главой 60 ГК РФ, для удовлетворения требования истца о возврате ответчиком этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12).

А. Бычков
 

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы