Раздел квартиры в ипотеке

Раздел совместно нажитого имущества, венчающий бракоразводный процесс, как правило, дело непростое и хлопотное. Если же квартира куплена по ипотеке, ситуация с ее разделом осложняется многократно: на авансцене появляется третье лицо - залогодержатель. Его права и компетенции суды толкуют по-разному. Но некоторые тенденции судебной практики проследить можно.

Можно или нельзя?

Правовое понятие ипотечного кредитования понимается судами как кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Ипотека воспринимается как кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости.
Толкование положений ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и § 3 главы 23 ГК РФ "Обеспечение исполнения обязательств" вызывает споры относительно необходимости согласия залогодержателя на производимый супругами раздел совместно нажитого имущества. Ставится под сомнение сама возможность раздела имущества при отсутствии согласия залогодержателя и сохранения права залога на имущество после его раздела супругами.
Позиция судов первой инстанции, которые не признают за супругами право на раздел недвижимого имущества, обремененного ипотекой, основывается на положениях ст. 37 Закона N 102-ФЗ и ст. 334 ГК РФ, которая, по мнению судов, не допускает раздела имущества супругами без согласия залогодержателя.
Считается, что при определении супругами идеальных долей залог на имущество не сохраняется в первоначальном виде и закладная теряет свою силу. Кроме того, суды первой инстанции аргументируют свою позицию тем, что недвижимое имущество не является имуществом, приобретенным за счет общих средств, и не подлежит разделу, если обязательства по уплате долга и процентов не исполнены.
Вышестоящими инстанциями данные аргументы признаются необоснованными.
Поступление денежных средств по кредитному договору в общую собственность супругов, в соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ, образует общие доходы супругов. В силу ч. 2 ст. 34 СК РФ общность имущества супругов предполагается и поступление денежных средств, полученных одним из супругов в общую собственность супругов, не требует оформления соответствующей сделки. Право собственности на имущество, приобретенное одним из супругов в период брака на совместные средства, возникает у супругов одновременно с момента приобретения этого имущества.
Исходя из взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 34 СК РФ, ч. 3 ст. 39 СК РФ и ч. 1 ст. 35 СК РФ закон устанавливает презумпцию, что стороны, будучи в браке, приобретают и общие обязательства, связанные с возвратом кредита, которые входят в состав общего имущества супругов. Однако наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в определении идеальных долей в праве общей собственности, поскольку обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 СК РФ, после раздела имущества не прекращается.
В силу ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Из положений ст. 37 Закона N 102-ФЗ требуется согласие залогодержателя на отчуждение залогодателем другому лицу имущества, заложенного по договору об ипотеке, путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Пункт 22 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213, при проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) переходе права на этот объект регистратору необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Из содержания названных статей следует, что согласие залогодержателя необходимо именно при отчуждении данного имущества, что подтверждается ст. 39 Закона N 102-ФЗ и абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10. В силу прямого указания Закона (ст. 39, п. 3 ст. 43 Закона N 102-ФЗ) лишь отдельные сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества, совершенные без согласия залогодержателя, могут привести к признанию их недействительными по иску залогодержателя.
В. Белов, проведя правовой анализ значения термина "отчуждение", резюмирует, что содержанием понятия "отчуждение" в юридическом смысле является "акт распоряжения, целью и результатом которого является прекращение права на определенное имущество" <1>.
--------------------------------
<1> Белов В.А. Отчуждение и приобретение по российскому Гражданскому кодексу (понятийно-терминологическая сторона вопроса) // Законодательство. 2006. N 7.

Е. Буртовая в своем научном исследовании приходит к выводу, что под отчуждением следует понимать только добровольный акт распоряжения собственника (или управомоченного им лица) своим правом, волевой акт, направленный на передачу принадлежащего собственнику права собственности другому лицу <2>.
--------------------------------
<2> Буртовая Е.И. Прекращение права собственности по воле собственника в системе оснований и способов прекращения субъективного права собственности по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2011.

Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК РФ, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится. Субъектный состав собственников-супругов при разделе имущества не изменяется. Это указывает на существенное отличие изменения правового режима имущества от отчуждения.
Между супругами отсутствует и акт распоряжения, в силу того что существование права общей совместной собственности возникает единовременно у обоих супругов в момент приобретения имущества в общую совместную собственность.
С учетом сказанного ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 СК РФ (Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами Ямало-Ненецкого автономного округа гражданских дел о разделе совместного имущества супругов за 9 месяцев 2010 года).
Соответствуют требованиям ст. 334 ГК РФ и Закона N 102-ФЗ выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (Апелляционное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.08.2012 по делу N 33-505/2012).
При разделе имущества залог сохраняется как обязательство, принятое супругами, в этом проявляется конституирующий элемент института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые (ст. ст. 334, 349 ГК РФ). Образование на основании решения суда общей юрисдикции долевой собственности на квартиру не является согласно правилам п. 1 ст. 352 ГК РФ основанием прекращения ипотеки (Определение ВАС РФ от 18.12.2009 N ВАС-16556/09 по делу N А13-11428/2008).
Необходимо обратить внимание, что при разделе имущества не имеет значения, в равных долях или в иной пропорции происходит раздел имущества.
Так, судебной коллегией по гражданским делам Белгородского областного суда вынесено новое решение, которым выделено в собственность Е. 3/5 доли указанной квартиры с учетом интересов несовершеннолетней дочери сторон, проживающей с матерью, а в собственность Ю. - 2/5 доли. Судом особо отмечено, что определение долей супругов в их общем имуществе не является его отчуждением (Обзор судебной практики по гражданским делам за сентябрь 2011 года, подготовлен Белгородским областным судом).

Супруги как одно лицо

Если адаптировать к современным условиям французский юридический афоризм: "Супруги рассматриваются как одно лицо, и этим лицом является муж", то выясняется, что супруги в споре с третьими лицами могут рассматриваться судом как одно лицо, и этим лицом является супруг-истец или супруг-ответчик.
Действующее законодательство предоставляет супругам право самим решать вопросы совместной собственности, а также право совершения сделок с ней. В случае, когда в договоре указан в качестве собственника только один супруг, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, должны зарегистрировать право собственности за лицом, указанным в договоре (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2002 года, утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 17.07.2002).
М. Шелютто, комментируя указанное положение, отмечает, что общая совместная собственность на недвижимое имущество, не отраженная в таком качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может восприниматься другими участниками гражданского оборота и должностными лицами как индивидуальная собственность, владение, пользование и распоряжение которой осуществляются по усмотрению того лица, на имя которого зарегистрировано право собственности <3>.
--------------------------------
<3> Право собственности: актуальные проблемы. Монография / Отв. ред.: В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008.

Практика подтверждает, если предметом договора залога является вся квартира, тогда залогодателем не может выступать один супруг, указанный в договоре, на имя которого зарегистрировано право собственности, поскольку на момент совершения договора квартира может находиться в общей совместной собственности супругов.
В такой ситуации согласно ст. 7 Закона N 102-ФЗ на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Если на передачу всей квартиры в залог нет согласия супруги, прийти к выводу о том, что предметом договора залога является также и доля в праве собственности, перешедшая супругу в результате раздела имущества, не представляется возможным (Определение Пермского краевого суда от 25.07.2012 по делу N 33-6473).
При разделе имущества целесообразно отражать в резолютивной части решения суда об определении долей на имущество супругов сведения о порядке регистрации для органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Например, при разделе совместного имущества супругов в равных долях на имущество, право собственности на которое зарегистрировано за одним супругом (супруг-1), судам следует указывать в резолютивной части решения суда о том, что принимаемое решение является основанием для исключения записи о праве собственности супруга-1 на квартиру из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и внесения в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на квартиру за супругом-1 и супругом-2 в равных долях по 1/2 доли за каждым.

Круг заинтересованных лиц

В литературе <4> и судебной практике указывается, что при рассмотрении судами споров о разделе имущества, являющегося предметом залога (ипотеки), судам в обязательном порядке надлежит привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, залогодержателей подлежащего разделу имущества (Справка по результатам обобщения практики рассмотрения Новодвинским городским судом в 2012 году и I полугодии 2013 года дел о разделе имущества супругов).
--------------------------------
<4> Судебная практика по гражданским делам. Брачно-семейные споры: Практическое пособие / С.В. Асташов, И.С. Богданова, Н.В. Бугаенко и др. М.: Проспект, 2011.

Разрешение гражданского дела по разделу имущества супругами, в результате которого происходит изменение режима собственности супругов, не затрагивает права и обязанности залогодержателя. В решении по данной категории споров не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, а возражения залогодержателя не влияют на рассмотрение вопроса о разделе имущества.
Привлечение залогодержателя к участию в гражданском деле фактически сводится лишь к уведомлению об изменении правового режима имущества, находящегося в залоге, и образованию идеальных долей у супругов на данное имущество. Возложение на суд такой обязанности неразумно. Ввиду отсутствия материально-правового интереса у залогодержателя его привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, не требуется.
Залогодержателю, заинтересованному в уведомлении об изменении правового режима имущества, надо указать в условиях договора залога о необходимости в случае раздела имущества супругами и образования общей долевой собственности на имущество его заблаговременного уведомления залогодателем.

С. Баянов

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы