Признание сделки с недвижимостью недействительной и применение последствий ее недействительности как один из способов защиты гражданских прав

Как известно, сделка - это осознанные, целенаправленные, волевые действия физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.
Сущность сделки составляет волеизъявление субъекта, имеющее своей основой его волю. Вместе с тем воля понимается как детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели, процесс психического регулирования поведения субъектов.
Содержание воли субъектов сделки формируется под влиянием социально-экономических факторов. Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Волеизъявление - суть самой сделки. Поэтому по общему правилу именно с волеизъявлением связываются юридические последствия, поскольку только волеизъявление как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнута правовой оценке.
Как указывает О.Н. Садиков, сделка - это волеизъявление субъекта, имеющее целью создание, изменение или прекращение его прав и обязанностей по отношению к третьим лицам. Цель, предусмотренная субъектами, совершающими сделку, всегда носит правовой характер (приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и т.д.). Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки с недвижимостью, представляет собой ее правовой результат <1>.
--------------------------------
<1> Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2006. С. 439 - 442.

Правомерность сделки с недвижимостью означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку с недвижимостью, и которые определены законом для данной сделки.
Сделки с недвижимостью совершаются субъектами, предусмотренными в соответствии с гражданским законодательством, свободно: своей волей и в своем интересе, т.е. граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства <2>.
--------------------------------
<2> Садиков О.Н. Указ. соч. С. 445 - 447.

Действительность сделки с недвижимостью означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего правовой результат, к которому стремились субъекты сделки <3>.
--------------------------------
<3> Коротких О.А. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2008. N 4. С. 17 - 20.

В содержании юридической сделки различают три части, неодинаковые по своему юридическому значению: необходимые части (элементы, которые являются характеризующими сделку как тип); обыкновенные части (элементы сделки с недвижимостью, которые обыкновенно встречаются в сделках такого типа, не являясь в то же время их сущностью, так что устранение их не разрушает род сделки; поэтому для отдельной конкретной сделки с недвижимостью эти части могут быть отменены или заменены, но если не отменены и не заменены, то предполагаются); случайные части сделки с недвижимостью (не присущи вообще сделке этого типа, но входят в состав той или другой конкретной сделки по воле совершающих акт) <4>.
--------------------------------
<4> Скворцова О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебник. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73 - 75.

Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Недействительная сделка с недвижимостью обладает всеми признаками, свойственными сделке: волевым действием, направленностью волеизъявления. Как указала Н.Е. Рабинович, признание сделок с недвижимостью недействительными не выступает последствием самой сделки, а проявляется в результате того, что закон признает, а суд объявляет ее недействительной. Без норм о недействительных сделках с недвижимостью и практики правосудия, их применяющей, жилищный рынок, экономика страны не смогут избавиться от действий, неприемлемых для правопорядка и, соответственно, мешающих прогрессивному развитию имущественных отношений в обществе, указывала Рабинович <5>.
--------------------------------
<5> Рабинович Н.Е. Недействительность сделок и ее последствия: Учебник. Л., 2004. С. 5 - 17.

О.А. Красавчиков признавал именно правомерность конститутивным элементом сделки с недвижимостью <6>. Гражданский кодекс РФ предусматривает обширный перечень оснований, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Среди юристов бытует мнение, что в настоящее время "при желании можно опорочить в суде практически любую сделку с недвижимостью".
--------------------------------
<6> Красавчиков О.А. Юридические факты в гражданском праве: Учебник. М., 1999. С. 121.

О.Н. Садиков выделяет следующие главные основания, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной: незаконность содержания, неспособность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке, несоответствие воли и волеизъявления, несоблюдение формы сделки <7>.
--------------------------------
<7> Садиков О.Н. Указ. соч. С. 480.

В то же время по действующему законодательству одну и ту же сделку с недвижимостью можно признать недействительной по разным основаниям. При этом некоторые авторы делают вывод "об отсутствии принципиальных препятствий для признания ее недействительной несколько раз по разным основаниям". В связи с этим несовершенство норм, устанавливающих отдельные основания недействительности сделок с недвижимостью, является одной из главных проблем при квалификации недействительности сделок.
Объективные (объект и объективная сторона) и субъективные (субъект и субъективная сторона) признаки в своей совокупности позволяют судить о том, по какому основанию рассматриваемая сделка с недвижимостью должна признаваться недействительной.
Объектом недействительной сделки с недвижимостью являются общественные отношения гражданского оборота, которые нарушаются данной сделкой. С учетом того что именно сделка с недвижимостью является юридическим фактом, который чаще лежит в основании возникновения гражданских правоотношений, следует заметить: круг общественных отношений, являющихся объектом, достаточно широк. Более того, конкретная сделка с недвижимостью сразу может нарушать ряд групп гражданских правоотношений (например, вещные и обязательственные права участников гражданского оборота).
Непосредственный объект недействительной сделки с недвижимостью составляют права конкретного ее субъекта либо третьего лица, имеющего интерес к ней.
Объективная сторона недействительной сделки с недвижимостью представляет собой деяние, осуществляемое всегда в форме действия, наносящего вред как имущественным интересам отдельных участников, так и в целом стабильности гражданского оборота. Кроме того, объективная сторона недействительной сделки с недвижимостью должна характеризоваться наличием причинно-следственной связи между деянием субъекта недействительной сделки и вредом, наступающим в результате ее совершения.
Под субъектом недействительной сделки с недвижимостью следует понимать участника гражданского правоотношения. Для правильной квалификации необходимо установить, к какой категории участников гражданского оборота он относится, степень дееспособности физического лица, вид и объем правоспособности юридического лица, совершена ли сделка с участием представителя юридического лица либо по решению его органов.
Субъективная сторона недействительной сделки с недвижимостью характеризуется виной ее участников (участника), а также целью совершения данной сделки. Цель совершения недействительной сделки с недвижимостью оказывает решающее влияние на квалификацию целого ряда действий, совершенных в виде сделок с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), а также мнимых и притворных сделок (ст. 170 ГК РФ) <8>.
--------------------------------
<8> Киселев А.А. Вопросы квалификации и классификации недействительности сделок // Юрист. 2007. N 12. С. 24 - 27.

При толковании статьи 169 ГК РФ правопорядок понимается как правовая система государства. Соответственно, основами правопорядка следует признать основополагающие принципы правовой системы. Тем не менее, какие бы толкования ни давались термину "правопорядок", упоминание последнего в законе в качестве квалифицирующего признака при отсутствии его легального определения способно вызвать существенные затруднения и разногласия в правоприменительной практике. Что же касается нравственности, то можно сказать о тождественности нравственности и морали, так как (от лат.) нравственность - это нравственный, а мораль (от лат.) - обычаи, нравы, поведение. По определению О.Г. Дробиницкого, это "один из основных способов нормальной регуляции действий человека в обществе, основная форма общественного сознания и вид общественных отношений" <9>. Но если основы правопорядка все же являются правовой категорией, это нельзя сказать об основах нравственности.
--------------------------------
<9> Дробиницкий О.Г. Мораль // Большая советская энциклопедия. М., 3-е изд. Т. 16. С. 213.

С точки зрения субъективной стороны для квалификации сделки с недвижимостью по статье 169 ГК РФ рассматриваются два ее признака. Во-первых, это цель как идеальный образ желаемого результата (волевой момент), а во-вторых, - заведомость как осознание стороной того, что поставленная цель противна основам правопорядка или нравственности (интеллектуальный момент). Вместе эти признаки означают осознание субъектом противоречия результата основам правопорядка или нравственности и желание его достичь, т.е. умысел <10>.
--------------------------------
<10> Тузов Д.О. К вопросу о сделках, противных основам правопорядка и нравственности // Закон. 2008. N 6. С. 32 - 46.

Вина участника недействительной сделки с недвижимостью выступает в форме умысла и неосторожности. Дальнейшая детализация форм вины не оказывает влияние на квалификацию недействительности сделки с недвижимостью.
Умысел участника недействительной сделки с недвижимостью связан с тем, что он осознает нарушение установленных правил совершения сделок, предвидит неизбежность или возможность наступления общественно вредных последствий, желает их наступления либо сознательно их допускает. Умышленной вина недобросовестного контрагента признается, когда он с помощью обмана, насилия или угрозы понуждает другого субъекта к заключению сделки (ст. 179 ГК РФ). Применительно к недействительным сделкам с недвижимостью вина влияет на размер юридической ответственности, о чем свидетельствует часть 2 ст. 169 ГК РФ.
Если субъект не имел умысла нарушить правила осуществления сделок с недвижимостью, имеет место неосторожное совершение недействительной сделки с недвижимостью. При этом он должен был предвидеть возможность наступления общественно вредных последствий своего поведения, но легкомысленно рассчитывал на их предотвращение либо вообще не предвидел этих последствий.
Таким образом, тщательный анализ элементов состава совершенной сделки с недвижимостью позволяет осуществить правильную юридическую квалификацию, необходимую для установления факта недействительности сделки либо, наоборот, соответствия ее правовым нормам, т.е. действительности.
Еще в дореволюционной науке российского права недействительные сделки подразделялись на ничтожные (абсолютно недействительные) и опровержимые (относительно недействительные) <11>. В связи с этим традиционным является деление недействительных сделок с недвижимостью на ничтожные и оспоримые.
--------------------------------
<11> Растеряев Н. Недействительность юридических сделок по русскому праву. СПб., 1901. С. 18.

В одних случаях сделка с недвижимостью недействительна сама по себе, и суд обязан объявить ее таковой, установив обстоятельства, в силу которых она должна быть аннулирована. В других случаях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, но только при условии возбуждения против нее спора. Несмотря на то что в прежнем российском и советском законодательстве не применялись термины "оспоримость" и "ничтожность", тем не менее всегда проводилось различие сделок в зависимости от способа определения их недействительности.
В основание различия этих двух родов недействительных сделок с недвижимостью положены следующие принципы: если сделка с недвижимостью нарушает нормы, охраняющие права лиц и запрещающие известные действия в интересе общественном или государственном, т.е. нарушает права публичные, нарушение этих норм поражает сделку с недвижимостью ничтожностью; если же сделки нарушают нормы, охраняющие интересы частного лица, т.е. право частное, признать сделку с недвижимостью недействительной можно лишь по требованию потерпевшей стороны. В первом случае мы будем иметь ничтожную сделку с недвижимостью, т.е. недействительность, которая обнаруживается сама собой по предписанию закона и помимо жалобы заинтересованного лица; во-втором - сделку оспариваемую, т.е. недействительность, которая не вытекает сама по себе в силу веления закона, а возникает только вследствие жалобы лиц, несущих незаконный или несправедливый ущерб от сделки; инициатива суда тут не имеет места <12>.
--------------------------------
<12> Киселев А.А. Вопросы квалификации и классификации недействительности сделок // Юрист. 2007. N 12. С. 24 - 26.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). К числу общих оснований оспоримости сделок с недвижимостью относят:
- совершение юридическим лицом сделки с недвижимостью, выходящей за пределы его правоспособности (сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности, определенно ограниченным в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности);
- совершение сделки с недвижимостью с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки, т.е. если полномочия лица на совершение сделки с недвижимостью ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях;
- совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет. Сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
- недействительность сделки с недвижимостью, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя;
- недействительность сделки с недвижимостью, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка с недвижимостью, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения;
- недействительность сделки с недвижимостью, совершенной под влиянием заблуждения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета, значительно снижающих возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки с недвижимостью не имеет существенного значения;
- недействительность сделки с недвижимостью, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Требование о признании оспоримой сделки с недвижимостью недействительной в соответствии с пунктом ст. 166 ГК РФ может быть заявлено только указанными в Кодексе лицами, имеющими право оспорить данную сделку. Иск же о применении последствий недействительности сделки с недвижимостью вправе предъявить любое заинтересованное лицо. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить данные последствия.
К разряду ничтожных относятся сделки с недвижимостью с пороком субъектного состава, а также совершенные с существенным нарушением требуемой формы либо содержания. Такими являются сделки с недвижимостью, совершенные недееспособным несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, или без соблюдения требуемой законом формы, сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, будет являться ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иные последствия нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Как указывает А.А. Киселев, квалификация может завершиться констатацией того, что совершенная сделка не содержит признаки недействительности, т.е. является действительной <13>. Г.Ф. Шершеневич доказывал: "...недействительная сделка не производит таких последствий, которых предполагалось достигнуть совершением ее" <14>. Н. Растеряев отмечал: при недействительности сделок "некоторый желаемый результат не происходит или, если и происходит, - не в желаемом объеме" <15>, а также полагал, что недействительность сделки является "недостатком сделки, неспособностью произвести определенный юридический эффект, вследствие чего сделку надо понимать как юридически неправильную, недействительную" <16>. По мнению О.А. Красавчикова, в результате недействительности сделки не наступают юридические последствия, которые стороны желали вызвать своими действиями <17>.
--------------------------------
<13> Киселев А.А. Указ. соч.
<14> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 127.
<15> Растеряев Н. Указ. соч. С. 4.
<16> Там же. С. 6.
<17> Красавчиков О.А. Пояснения к ст. 48 ГК // Гражданский кодекс РСФСР: Учеб.-практ. пособие. Свердловск, 1965. С. 123.

Безусловно, в наше время сделки с недвижимостью приобрели актуальное значение, их объем и значимость с каждым годом возрастают. В связи с этим немаловажное место занимает правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок с недвижимостью. На сегодняшний день назрел целый ряд вопросов, касающихся правовой природы недействительных сделок с недвижимостью и требующих своего скорейшего разрешения.
Пока проблемы не разрешены, никто не будет защищен от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, посягающих на свободу контрагентов при совершении гражданско-правовых сделок.
Как в теории, так и в практике правоприменения существуют различные подходы к признанию сделки с недвижимостью недействительной. Проблема недействительных сделок с недвижимостью всегда была актуальной и останется таковой еще долго, так как в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц, вступающих во взаимоотношение между ними и между собой. В связи с этим правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Поскольку наше общество развивается по принципам правового государства, правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.
Вместе с тем нельзя забывать, что сделки с недвижимостью как основания возникновения гражданских правоотношений могут быть настолько разнообразны по своему составу, что для их оценки на качество необходимы законодательно установленные ориентиры, помогающие как самим участникам, так и суду отличать действия, безупречные с точки зрения правопорядка, от действий уязвимых, т.е. неправомерных.
Возможность заключения договоров комплексных, смешанных, нетипичных порождает объективную необходимость в нормах о недействительности сделок с недвижимостью дать им хотя бы и общую, но объективную правовую оценку. Исходя из этой оценки, одни сделки окажутся мнимыми, другие - притворными, третьи - антисоциальными.
В силу того что сделки с недвижимостью играют большую роль в экономической жизни общества и государства с его развитым производством, обращением и гражданским оборотом, гражданско-правовое регулирование недействительности сделок с недвижимостью надо совершенствовать, делая его мудрее и эффективнее, в служение как частным, так и общенародным интересам Российской Федерации.
Признание сделки с недвижимостью недействительной и применение последствий ее недействительности, являясь одним из способов защиты гражданских прав, служит положительным фактором для защиты, как правило, слабой стороны в сделке. Однако, с другой стороны, наличие обстоятельств, которые могут явиться основаниями для признания сделки с недвижимостью недействительной, вносит неопределенность в вопрос наличия соответствующего гражданского правоотношения между сторонами, что может стать дестабилизирующим фактором при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.
В связи с этим в современных условиях, уделив должное внимание недействительным сделкам, важно объединить нормы о недействительности сделок с недвижимостью.

Библиография

Дробиницкий О.Г. Мораль // Большая советская энциклопедия. М., 3-е изд. Т. 16.
Киселев А.А. Вопросы квалификации и классификации недействительности сделок // Юрист. 2007. N 12.
Красавчиков О.А. Пояснения к ст. 48 ГК // Гражданский кодекс РСФСР: Учеб.-практ. пособие. Свердловск, 1965.
Коротких О.А. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: проблемы правового регулирования // Гражданское право. 2008. N 4.
Рабинович Н.Е. Недействительность сделок и ее последствия: Учебник. Л., 2004.
Растеряев Н. Недействительность юридических сделок по русскому праву. СПб., 1901.
Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2006.
Скворцова О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебник. М.: Волтерс Клувер, 2006.
Тузов Д.О. К вопросу о сделках, противных основам правопорядка и нравственности // Закон. 2008. N 6.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995.

О.И. Короткова

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы