Заключение договора строительного подряда на выгодных условиях

Договор строительного подряда, впрочем, как и любой другой договор, является заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям, а также с учетом соблюдения определенной законом формы договора.
Несогласованность существенных условий возможна в двух случаях. Во-первых, в силу объективных причин - при действительной несогласованности условий взаимоотношений (по незнанию и упущению сторон). Во-вторых, в силу недобросовестного поведения одной или обеих сторон договора и умышленного невключения того или иного условия в договор.
В первом случае во избежание конфликта сторонам необходимо максимально полно учесть в договоре строительного подряда все аспекты взаимоотношений по договору. Во втором случае следует знать наиболее проблемные с судебной точки зрения аспекты взаимоотношений по договору строительного подряда и учесть данный опыт при разработке договора.
При составлении договора не рекомендуется ограничиваться нормами ГК РФ, следует также уделить внимание Методическим рекомендациям по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утвержденным Протоколом Межведомственной комиссии по подрядным торгам при Госстрое РФ от 5 октября 1999 г. N 12, а также международным стандартам FIDIC (ФИДИК) в сфере строительства.
Соблюдение международных стандартов не является обязательным для российских организаций. Более того, типовые правила и контракты FIDIC рекомендованы прежде всего участникам международных инвестиционно-строительных проектов, в том числе на случай проведения международных тендеров на строительство. Однако подготовка договора строительного подряда с учетом рекомендаций FIDIC свидетельствует о высоком профессиональном уровне компании, о том, что она работает по мировым стандартам качества и что возведенный этой компанией объект ничуть не уступает по качеству своим зарубежным аналогам.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Закон не предъявляет каких-либо требований к заказчику по данному договору. Таковым может выступать любое физическое и юридическое лицо, а также государство.
Однако в отношении подрядчика установлены особые требования к его профессиональным качествам. Наличие последних подтверждается членством в саморегулируемой организации (СРО), а также полученным от СРО свидетельством о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (ст. 55.8 ГрК РФ). Установление подобных требований позволяет говорить о необходимости обладания подрядчиком специальной правоспособностью.
Напомним, что ранее при выполнении строительных работ, работ по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства требовалась лицензия. Начиная с 1 января 2010 г. система лицензирования в строительной деятельности была заменена саморегулированием. И для того чтобы осуществлять строительную деятельность, предприниматели и организации должны были вступить в члены СРО и получить соответствующий допуск к работам.
Однако не на все виды работ требуется допуск СРО, а лишь на те, которые оказывают влияние на безопасность объектов капстроительства. Перечень таких работ утвержден Приказом Минрегионразвития РФ от 30 декабря 2009 г. N 624.
Отсюда крайне важно до того, как подписывать договор строительного подряда, определить, попадает ли выполняемый подрядчиком вид работ в Перечень, утвержденный Приказом Минрегионразвития РФ от 30 декабря 2009 г. N 624, и имеется ли у подрядчика соответствующее членство в СРО и допуск к указанным работам. В договор строительного подряда рекомендуется включить положение об обязательном предоставлении подрядчиком заверенных копий свидетельств от СРО.
Также обращаем внимание, что наличие лицензий, в том числе срок действия которых не истек, не имеет значения и не позволяет подрядчику выполнять определенные виды работ.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Предмет договора должен быть сформулирован сторонами с той степенью определенности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых договором обязательств. Невозможность такой индивидуализации, а именно несогласованность или неопределенность предмета договора, может повлечь невозможность его исполнения <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 мая 2010 г. N А53-6762/2009.

В науке нет единого подхода к определению предмета договора строительного подряда. Как правило, под предметом договора принято понимать результат работ, результат деятельности подрядчика. Иногда предмет договора рассматривается как процесс деятельности подрядчика по возведению и сдаче объекта строительства. Наибольшее распространение получила теория "сложного предмета" <2>, согласно которой предмет договора состоит из двух элементов: работ (процесса их выполнения) и результата работ (овеществленного объекта).
--------------------------------
<2> Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. СПб., 2004. С. 453.

Результат работ, будучи важнейшим элементом предмета договора, характеризуется индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной эксплуатацией. Указание в договоре на конечный результат работ является обязательным <3>. Напомним, что в связи с предстоящими изменениями ст. 128 ГК РФ условие о результате работ названо в качестве объекта гражданского права вместо самих работ.
--------------------------------
<3> Постановление ФАС Поволжского округа от 4 мая 2008 г. N А55-14481/2007; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 декабря 2005 г. N Ф03-А04/05-1/3762.

В судебной практике предмет договора характеризуется через такие элементы, как содержание, вид и объем подлежащих выполнению работ <4>. Тщательная предварительная проработка содержания и объемов работ исключит в дальнейшем споры между заказчиком и подрядчиком по вопросу обязательств подрядчика по выполнению того или иного вида работ в рамках договора. Объем и содержание работ определяются в технической документации (ст. 743 ГК РФ). При этом отсутствие утвержденной технической, проектно-сметной документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если сторонами фактически был определен предмет договора <5>.
--------------------------------
<4> Определения ВАС РФ от 5 августа 2011 г. N ВАС-10009/11, от 21 июня 2010 г. N ВАС-6393/10; п. 1 Обзора судебной практики ФАС Восточно-Сибирского округа по спорам, вытекающим из договора подряда.
<5> Пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51.

Также для полной формулировки предмета договора требуется указать тот объект, на котором работы должны быть осуществлены с обязательной конкретизацией его месторасположения. Если из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться подрядчиком работы, суды делают вывод о незаключенности договора <6>.
--------------------------------
<6> Определение ВАС РФ от 28 июля 2010 г. N ВАС-8703/10; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2010 г. N А46-10781/2009; Постановление ФАС Уральского округа от 9 ноября 2009 г. N А50-6407/2009-Г31; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 октября 2009 г. N А32-10953/2008.

Анализ доктринальных взглядов и судебной практики позволяет сделать следующий вывод. Для того чтобы предмет договора строительного подряда был согласованным, сторонам необходимо включить в договор следующие элементы:
1) наименование (вид) работ;
2) содержание и объем работ;
3) объект, на котором должны выполняться работы, и конкретизация его месторасположения;
4) результат, к которому должны привести подрядные работы.
В судебной практике сложилось несколько подходов касательно вопроса о несогласованности предмета договора при условии, когда между сторонами отсутствуют какие-либо разногласия относительно наименования, содержания и объема работ.
1. Как правило, такой договор признается заключенным. В обоснование приводится следующий аргумент: фактическое выполнение работ подрядчиком и их приемка заказчиком подтверждают факт возникновения подрядных отношений <7>. Соответственно, договор, являющийся не заключенным по причине отсутствия в нем условия о предмете, исцеляется его исполнением <8>.
--------------------------------
<7> Определения ВАС РФ от 12 марта 2012 г. N ВАС-2262/12, от 21 марта 2011 г. N ВАС-2655/11, от 27 января 2011 г. N ВАС-43/11.
<8> Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2013 г. N А63-17196/2009, от 31 марта 2011 г. N А32-51900/2009.

Более того, принятие работ заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него результата этих работ и желании им воспользоваться <9>. При таких обстоятельствах понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации.
--------------------------------
<9> Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51.

2. В соответствии с другой более распространенной позицией договор признается незаключенным, стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении <10>. Данная позиция нашла свое отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2011 г. N 2. В п. 28 Рекомендаций говорится, что, если при незаключенном договоре договор был фактически исполнен (осуществлена передача результата работ), между сторонами могут возникнуть обязательства из неосновательного обогащения. В этом случае в силу ст. 1102 ГК РФ истец должен доказать факт передачи ответчику результата работ и факт использования ответчиком результата работ в его деятельности.
--------------------------------
<10> Определение ВАС РФ от 5 августа 2011 г. N ВАС-10009/11.

3. И наконец, согласно третьей позиции приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении <11>.
--------------------------------
<11> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 1302/11; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2012 г. N А10-3154/2011.

СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

Несомненно, условие о начальном и конечном сроке выполнения работ является существенным <12>.
--------------------------------
<12> Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127.

Вместе с тем, как показывает практика, участники договора строительного подряда допускают типичные ошибки при согласовании условия о сроках выполнения работ. Так, зачастую в договоре срок начала работ ставится в зависимость от авансового платежа, получения разрешения на строительство, согласования проектно-сметной документации. Нередки случаи, когда сроки выполнения работ определяются путем указания месяца и года начала и окончания работ. А порой сроки прописываются не в договоре, а в иных документах. Также иногда в договоре используются нечеткие формулировки начала и окончания работ, например "срок начала работ определяется моментом подписания договора", "не позднее 5 дней с даты подписания договора".
Вышеназванные ошибки и некорректные формулировки в договоре отрицательно воспринимаются судами и способны повлечь неблагоприятные последствия для одной или обеих сторон договора.
В случае если начало выполнения работ поставлено в зависимость от уплаты авансового платежа или иных действий третьих лиц, условие о сроке признается несогласованным, так как указывается на событие, зависящее от воли стороны, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет <13>. Договор в таком случае может быть исцелен фактическим исполнением обязательств сторон: со стороны заказчика - уплатой аванса, со стороны подрядчика - началом выполнения работ.
--------------------------------
<13> Определения ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N ВАС-15929/10, от 7 июня 2010 г. N ВАС-7051/10.

По вопросу о том, может ли срок начала или окончания выполнения работ определяться моментом подписания (заключения) договора или периодом времени с момента подписания (заключения) договора, в судебной практике существует две прямо противоположные позиции <14>. По нашему мнению, сроки выполнения работ могут быть определены моментом подписания договора или периодом с момента подписания договора. Данный вывод основан на анализе ст. 191 - 192 ГК РФ, а также п. 8.1 Контракта на объект по международным стандартам FIDIC. Согласно международным стандартам подрядчик обязан начать строительство объектов в кратчайший (технически возможный) срок после получения им соответствующего указания от заказчика, которое должно быть выдано в пределах срока после даты вступления контракта в силу.
--------------------------------
<14> Постановление ФАС Уральского округа от 14 декабря 2009 г. N Ф09-9892/09-С2 по делу N А71-2443/2009-Г30; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2010 г. N А32-2460/2009.

Также допустимо согласование сроков выполнения работ путем указания месяца и года начала и окончания работ, а также указания на квартал <15>.
--------------------------------
<15> Определение ВАС РФ от 19 июля 2010 г. N ВАС-9220/10; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2009 г. N А15-2779/2007; Постановление ФАС Центрального округа от 4 мая 2010 г. N А09-7540/2009.

Конечный срок работ считается согласованным, если в договоре указано, что сроком окончания работ является дата подписания сторонами акта сдачи-приемки работ. Согласованием конечного срока работ является также указание на то, что договор действует до полного выполнения работ <16>. В то же время имеется обратный вывод <17>, что свидетельствует об отсутствии единообразия в подходах судов по данному вопросу.
--------------------------------
<16> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 марта 2010 г. N А53-11368/2009.
<17> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2009 г. N А53-26870/2008.

Если стороны не согласовали сроки выполнения работ при подписании договора подряда, то исключить риск признания договора незаключенным все-таки можно. Требуется установить сроки в дополнительном соглашении <18>. При этом не рекомендуется устранять пробел путем указания сроков в акте выполненных работ либо в иных приложениях к договору <19>. Не исключено, что суд сделает вывод о несогласованности условия о сроке <20>.
--------------------------------
<18> Постановление ФАС Московского округа от 3 марта 2010 г. N А40-58660/09-63-427.
<19> Постановление ФАС Уральского округа от 26 октября 2009 г. N А60-9291/2009-С2.
<20> Постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2009 г. N А40-58231/08-10-405; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2010 г. N А56-20065/2009.

При согласовании в договоре хотя бы порядка определения срока выполнения работ и отсутствии неопределенности между сторонами в отношении сроков выполнения работ условие о сроке является согласованным. Например, стороны установили, что срок начала монтажных работ определяется датой передачи строительной площадки и фундаментов. Такая передача была осуществлена, и условие о сроке было признано согласованным <21>.
--------------------------------
<21> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2010 г. N А58-1431/09.

Таким образом, сторонам настоятельно рекомендуется при указании сроков выполнения работ использовать четкие, недвусмысленные формулировки, не ставить срок в зависимость от действий третьих лиц и событий, не обладающих признаком неизбежности наступления, а также указывать сроки непосредственно в самом договоре.

ЦЕНА (СТОИМОСТЬ) РЕЗУЛЬТАТА РАБОТ

Ни один возмездный договор, в том числе договор строительного подряда, не может обойтись без условия о цене. Если цена в тексте договора не обозначена, то суд будет исходить из того, что при заключении договора стороны предполагали, что исполнение договора будет оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Как наука, так и судебная практика не относят цену (стоимость) работ к существенным условиям договора строительного подряда, влияющим на заключенность договора <22>. Хотя ранее суды придерживались иного мнения <23>.
--------------------------------
<22> Постановление ФАС Московского округа от 17 сентября 2012 г. N А40-8015/12-50-72; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2012 г. N А73-6843/2011.
<23> Определение ВАС РФ от 25 июня 2010 г. N ВАС-7628/10; Постановление ФАС Московского округа от 17 декабря 2009 г. N КГ-А41/12592-09 по делу N А41-7337/09.

Как показывает опыт авторов по защите интересов участников строительной деятельности, включение условия о цене в договор является обязательным, поскольку позволяет избежать множества финансовых рисков. Более того, условие о цене работ должно прописываться исключительно в договоре, в том числе со ссылкой на смету, а изменение цены - в дополнительных соглашениях к договору.
Так, например, генподрядчик на основании письма Государственной корпорации "Олимпстрой" произвел корректировку локальных смет, согласовав уменьшение цены с субподрядчиками не в договоре субподряда, а в справках о стоимости работ по форме КС-3. Позднее субподрядчики взыскали первоначальную стоимость работ, указанную в договоре <24>. Отметим, что суд посчитал недоказанным факт согласования новой цены путем ее указания в справках КС-3. Суд отметил, что подписание актов формы КС-3 без изменения ранее подписанных актов формы КС-2 было произведено субподрядчиком в условиях конфликта, формально с целью обеспечить получение просроченной задолженности, и такое переподписание не может считаться волеизъявлением исполнительного органа по согласованию уменьшения цены работ. Подобные выводы суда противоречат букве и духу гражданского законодательства.
--------------------------------
<24> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2012 г. N 15АП-3075/2012 (Определением ВАС РФ от 17.08.2012 N ВАС-10771/12 данное Постановление оставлено без изменения).

Согласно п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Из смысла положений п. 2 ст. 1 ГК РФ следует презумпция разумности, добросовестности, осмотрительности участников договора, их правовой грамотности и информированности по поводу юридических последствий вследствие совершаемых ими действий. Так, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2011 г. по делу N А46-4810/2011 суд, ссылаясь на п. 2 ст. 1 ГК РФ, разъяснил, что одним из способов выражения воли участника гражданского оборота на приобретение гражданских прав и обязанностей является подписание документа, а также скрепление его официальным реквизитом (печатью организации). Подписание сторонами справок формы КС-3, в которых стороны предусматривают изменение стоимости выполненных работ, следует квалифицировать как сделку, направленную на изменение условий договора в части определения стоимости выполненных работ. Такая сделка является неотъемлемой частью договора.

ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

В международной практике широко используются материальные гарантийные обязательства сторон. Их суть заключается в том, что сумма в размере 5 - 10% от общей цены договора выплачивается заказчиком подрядчику только после принятия работ. В случае если в ходе указанного срока будут выявлены какие-то недоделки и у заказчика будут проблемы с привлечением исполнителя к их устранению, договор должен предусматривать возможность привлечения другой фирмы для устранения недоделок за счет этой резервной гарантийной суммы.
Анализируемая судебная практика сталкивалась с данными условиями договора подряда, и суды не квалифицировали такую сделку как ничтожную <25>. В то же время в другом случае такое условие договора было признано ничтожным, поскольку, как указали суды, не позволяет определить конкретный срок исполнения обязательства по оплате <26>.
--------------------------------
<25> Постановление ФАС Московского округа от 17 июня 2010 г. N А40-61035/09-41-579; Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2010 г. N Ф09-1473/10-С2 по делу N А50-17681/2009.
<26> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 июня 2012 г. N А32-14184/2011.

Соответственно, при заключении договора строительного подряда следует учитывать, что условие о гарантийном обязательстве будет являться ничтожным и не позволит заказчику защитить свои права.
Таким образом, для составления выгодного для обеих сторон договора строительного подряда необходимо использовать как российское гражданское законодательство, так и международные стандарты FIDIC (ФИДИК). При этом требуется письменно согласовать такие существенные условия, как предмет, начальный и конечный срок выполнения работ, цена (стоимость) работ и порядок оплаты, а также определить наличие специальной дееспособности у подрядчика.

ЛИТЕРАТУРА

1. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. СПб., 2004.

А.В. Бежан, С.А. Киракосян
 

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы