Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ

В сентябре 2015 года была принята новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), однако вопросов в отношении судебной практики по признанию права собственности на самовольную постройку и относительно ее сноса по-прежнему осталось больше, нежели ответов.
Кроме того, суды еще не знают, как применять новую статью. Попробуем разобраться в том, как было и как стало.

Право собственности на самовольную постройку

Как было

Согласно статье 222 ГК РФ в старой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, исходя из норм статьи 222 ГК РФ можно выделить два вида исков:
1) защита собственника земельного участка;
2) защита правообладателя самовольной постройки.
Согласно совместному Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 [2] (далее - Постановление N 10/22) можно выделить два способа защиты:
1) о признании права собственности на самовольную постройку;
2) о сносе самовольно возведенной постройки.
Согласно старой редакции и Постановлению N 10/22 признание права собственности в судебном порядке понималось следующим образом.
В соответствии с пунктом 25 Постановления N 10/22 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, то с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Таким образом, следуя логике Постановления N 10/22, существует два случая обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:
1) иск собственника земельного участка к застройщику;
2) иск застройщика самовольной постройки к уполномоченному органу местного самоуправления <1>.
--------------------------------
<1> В судебной практике города Москвы спорным считается вопрос об установлении надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно Постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества города Москвы. Но возникает вопрос, что делать, если самовольная постройка осуществлена на федеральной собственности в городе Москве.

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). В соответствии с российским законодательством такая постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно сложившейся судебной практике право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:
- принадлежность земельного участка лицу;
- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
- наличие попыток легализации постройки
(например, попыток получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления N 10/22)).

Как стало

Теперь рассмотрим, как соотносятся положения Постановления N 10/22 и новой редакции статьи 222 ГК РФ, касающиеся условий признания права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с пунктом 3 новой редакции статьи 222 ГК РФ "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан".
Проанализировав указанное положение ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что законодатель взял условия признания права собственности частично из Постановления N 10/22 и частично из сложившейся судебной практики по подобным спорам.
Важно отметить, что законодатель указал на то, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных условий, что значительно затрудняет работу практикующим юристам.

Первое условие "если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта" трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть если объект, который возвели, соответствует изначальным целям предоставления земли.
Второе условие "если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах" означает, что возведенная постройка должна соответствовать проекту планировки территории на земельном участке (который может быть не принят), правилам землепользования и застройки (чаще всего приняты), а также то, что постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (см. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу N А65-6880/2013).
Третье условие "если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан" уже учитывается в судебной практике (указанный в этом условии факт нужно доказывать в суде посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы.
Таким образом, законодатель значительно усложнил процедуру признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке (на практике самовольные постройки чаще всего возводятся на земельных участках, вид разрешенного использования которых не соотносится с возведенными на них самовольными постройками). Также решение вопроса о признании права собственности усложнило третье условие, касающееся проекта планировки территории и правил землепользования и застройки.
Законодатель сделал практически невозможным признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Необходимо отметить и то, что одно из условий признания права собственности "соблюдение надлежащих мер к легализации", обозначенное Постановлением N 10/22, пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143, не добавлено в новую редакцию статьи 222 ГК РФ.
Соответственно, можно сделать вывод о том, что факт обращения в досудебном порядке в орган, осуществляющий государственный строительный надзор, за разрешением на строительство, а впоследствии за актом ввода в эксплуатацию, теперь не входит в предмет доказывания по такой категории дел. Отметим, что Верховный Суд Российской Федерации пока не дал соответствующие разъяснения.

Иск о сносе самовольной постройки как способ защиты
собственника земельного участка

Согласно пункту 22 Постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
Основаниями для сноса самовольной постройки в судебном порядке являются:
- строительство на земельном участке, не предоставленном для этих целей;
- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;
- отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода в эксплуатацию;
- угроза жизни и здоровью граждан.
Каким был порядок сноса самовольных построек и какие произошли изменения, рассмотрим на примере города Москвы.

Как было

Согласно Постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" (далее - Постановление N 819-ПП) в случае если на постройку, обладающую признаками самостроя, не было зарегистрировано право собственности, она подлежит сносу без решения суда префектурой соответствующего округа в максимально короткие сроки после ее выявления.
В случае если право собственности зарегистрировано на самовольную постройку, то к лицу, которое ее возвело, предъявляется иск о сносе самовольной постройки и об исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если объект капитальный) либо о признании права собственности отсутствующим и об освобождении земельного участка (если объект не капитальный).
Таким образом, никто не мог быть лишен права собственности на объект недвижимости без решения суда.

Как стало

С принятием пункта 4 статьи 222 ГК РФ стало непонятно, как вести себя органам исполнительной власти. Рассмотрим противоречия между Постановлением N 819-ПП и новыми положениями статьи 222 ГК РФ.
В связи с тем что федеральный закон имеет   юридическую силу, чем нормативный правовой акт правительства Москвы, в случае возникновения коллизии необходимо руководствоваться федеральным законом, то есть новыми нормами статьи 222 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 222 ГК РФ органы местного самоуправления (ОМСУ) городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае ее создания или возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Порядок сноса самовольной постройки в соответствии с положениями Постановления N 819-ПП показан на рисунке.

ОМСУ  --- 7 дней --->>>  Решение о сносе --- 7 дней --->>> Публичное опубликование решения о сносе --- 2 месяца --->>> В случае не выявления строителя - принудительный снос самовольной постройки без решения суда

Таким образом, сроки сноса и принятия решения о том, что постройка является самовольной, указанные в новой редакции статьи 222 ГК РФ (7 дней для принятия решения, 7 дней для опубликования, 2 месяца для сноса), разнятся со сроками, указанными в Постановлении N 819-ПП.
Также законодатель не указал, что делать органам исполнительной власти, если на объект, обладающий признаками самовольного строительства, зарегистрировано право собственности, и каков порядок его сноса.

Литература и информационные источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ: в редакции от 1 сентября 2015 года.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10, Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
3. Постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу N А65-6880/2013.
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Л.М. Абдуллина

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы