Ошибки при досрочном расторжении договора аренды

Современные условия ведения хозяйственной деятельности иногда вынуждают предпринимателей нарушать условия заключенных ими договоров. Порой одна из сторон выступает инициатором досрочного расторжения договора, будучи в полной уверенности, что к тому есть достаточные основания. Ниже предлагается проанализировать некоторые затруднительные ситуации, которые могут возникнуть при досрочном расторжении договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Существенным согласно ст. 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В пункте 28 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), приводится случай, когда ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем образовалась предъявленная к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.
Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. В противном случае суд откажет арендодателю в иске (см., например, Постановление ФАС МО от 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07).
Кроме того, требование о расторжении договора аренды, как правило, не подлежит удовлетворению, если арендатор в разумный срок устранит нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Данная позиция нашла свое подтверждение в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14): "Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска".
Еще одним основанием досрочного расторжения договора аренды является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (ст. 619 ГК РФ). Нередки случаи, когда арендатор лишь частично погашает свою задолженность перед арендодателем, и встает спор о правомерности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако в данной ситуации, как правило, суд признает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 указано, что "факт частичной уплаты арендной платы в дальнейшем не имеет значения для решения вопроса об обоснованности расторжения договора".

Предупреждение

Само по себе наличие факта нарушения арендатором условий договора еще не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Для начала арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения последним обязательств в разумный срок. Лучше всего это сделать, отправив арендатору соответствующее предупреждение заказным письмом на адрес его государственной регистрации и на адрес его фактического местонахождения. В данной ситуации предупреждение будет считаться отправленным надлежащим образом даже в том случае, если почтовое отправление вернется арендодателю с отметкой отделения связи об отсутствии арендатора по известному адресу (Постановления ФАС МО от 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07, от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 и другие).
Относительно содержания текста письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства необходимо сказать следующее. В пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение "само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды", в то время как "право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения". Далее судом в письме разъясняется: "Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Изменение или отказ?

Заслуживает внимания ситуация, когда стороны указали в договоре возможность расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. При этом необходимо отличать изменение и расторжение договора по требованию одной из сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ). В первом случае если на предложение одной стороны об изменении или расторжении договора другая сторона не отвечает в установленный срок или возражает против этого, то обязательство может быть прекращено на основании решения суда. А при одностороннем отказе от исполнения обязательства арендные обязательства прекращаются во внесудебном порядке (Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой. М., 2007. С. 809).
Таким образом, предусматривая в договоре аренды возможность его расторжения по инициативе арендодателя (т.е. первый случай), следует иметь в виду, что наличие в договоре такого условия еще не означает, что арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору аренды. Чтобы расторгнуть договор, ему еще придется обратиться в суд с соответствующим требованием. Сделанный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Постановление ФАС УО от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4).
Если же имеет место предусмотренный договором аренды односторонний отказ от исполнения обязательств, то, как говорилось выше, арендодателю обращаться в суд не надо. Более того, в этом случае сторона - инициатор такого отказа не должна обосновывать свое решение какими-либо аргументами. Даже в том случае, если дело о расторжении договора будет рассматриваться судом. Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, "ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа".
Таким образом, следует вывод: если договор аренды содержит условие о возможности его досрочного расторжения ввиду одностороннего отказа от исполнения обязательств, то отсутствует необходимость обращения в суд и нет надобности в указании оснований для такого расторжения. Статья 619 ГК РФ в данном случае не ограничивает права сторон закрепить в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, возможность одностороннего отказа без указания оснований.

Неустойка

Неоднозначно складывается практика в отношении взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства после досрочного расторжения договора аренды. ВАС РФ в письме от 30.01.1995 N С1-7/ОП-54 указал: "При невыполнении покупателем-должником этого обязательства по договору (а законодательством или договором установлена пеня за просрочку платежа) с него подлежит взысканию не только денежная сумма, но и пеня за просрочку платежа, исчисленная со дня, когда должник должен был уплатить сумму, до дня фактической оплаты, независимо от того, что предусмотренный сторонами срок действия договора истек". Такая позиция нашла свое подтверждение и в п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104): "Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ".
В дальнейшем позиция ВАС РФ оказалась непоследовательной, на что указывает М.Ф. Гильмутдинов: в Определениях от 10.11.2008 N 14639/08 и от 02.10.2009 N ВАС-9370/09 "суд высказал уже другую точку зрения и подтвердил правомерность судебных актов, в которых сделан вывод о невозможности взыскания неустойки за пределами срока действия договора" (Гильмутдинов М.Ф. Применение неустойки после расторжения договора аренды // Арбитражная практика. 2010. N 7. С. 109).
Однако такая позиция противоречит общим положениям гражданского права об обязательствах. В случае сохранения основного обязательства сохраняется и дополнительное обязательство по уплате неустойки. Таким образом, необходимо признать, что расторжение договора совершенно не влияет на судьбу уже возникшего обязательства по оплате аренды, если только кредитор и должник прямо это не разрешили в соглашении о расторжении договора.
Из вышеизложенного следует вывод, что комплекс содержащихся в ГК РФ правовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой. Хотя в континентальной системе права судебной практике, как правило, не отведено места среди источников права, акты высших судебных инстанций позволяют повысить предсказуемость решений нижестоящих судов, а главное - сократить количество ошибок в действиях сторон договора аренды.

Гурылев Б.

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы