Государственная регистрация права собственности на землю в РФ

Как известно, земельные участки в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. В свою очередь, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Соответственно земельные участки, которые не разграничены, находятся в государственной собственности. А в чьей именно: в собственности РФ (федеральной) или собственности субъекта РФ (субфедеральной <1>)?
--------------------------------
<1> См.: Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М, 2006.

Для того чтобы решить этот вопрос, законодатель передал полномочия по распоряжению неразграниченной собственностью муниципальным образованиям, т.е. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Как мы видим, не все муниципальные образования наделены этим правом. Дальше говорится, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности <2>.
--------------------------------
<2> См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; Российская газета. N 252. 2009. 29 дек.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <3>.
--------------------------------
<3> См.: ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; Российская газета. 2009. 29 дек.

В п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" говорится, что распоряжение земельными участками (указанными в ст. 3.1 данного ФЗ) осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если данным ФЗ или другим ФЗ не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Для регистрации права собственности на земельные участки необходимо подать: 1) заявление о государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности; 2) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания акта на момент его издания, кадастровый план земельного участка, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта РФ, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти РФ, субъекта РФ, органом местного самоуправления или их предшественниками) - в случае если основанием для регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта РФ, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти РФ, субъекта РФ, органом местного самоуправления. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 3) правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке, - в случае если основанием для регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Представление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень документов не исчерпывающий, но должен быть установлен ФЗ <4>.
--------------------------------
<4> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" // Российская газета. N 152. 2006. 14 июля.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является сегодня препятствием для осуществления распоряжения ими. С юридической точки зрения не совсем понятно, как возможно такое распоряжение земельными участками, если понятие "распоряжение" - это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения актов в отношении этой вещи (право продать, обменять, заложить, подарить) <5>. А для того, чтобы это сделать, необходима государственная регистрация права собственности. Выше уже было указано, что подлежат в обязательном порядке государственной регистрации земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
--------------------------------
<5> См.: Краткий юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд., доп. М.: Институт новой экономики, 2007. С. 647.

Таким образом, законодательство как на уровне федеральном, так и в субъектах РФ в части урегулирования вопросов законного распоряжения таким важнейшим природным ресурсом, как земля, требует безусловной доработки <6>.
--------------------------------
<6> См.: Ахетова О.С. Право собственности на землю в Саратовской области // Развитие современного региона: перекрестки науки и практики: Сб. научных статей. Саратов: Издательский центр "Наука", 2008. С. 18.

Ахетова О.С.

Комментарии 2

Вы допустили ошибки при заполнении формы

Юрист Юристы Отдела 04.12.2014 в 16:45

Оформление прав на землю под объектом недвижимости

Действующим законодательством (Земельным и Гражданским кодексами РФ) установлен приоритет прав на землю перед правами на расположенные на этой земле объектами недвижимости. Иными словами, если бы Вы купили земельный участок, то сейчас могли бы оформить право собственности на остановку, расположенную на этом земельном участке. Но поскольку вы купили остановку, то теперь Вы можете подать в местную администрацию заявление, либо о предоставлении Вам расположенного под остановкой земельного участка в аренду, либо о предоставлении Вам права выкупа этого земельного участка по кадастровой цене.

Оформление права собственности на землю под автобусной остановкой

Я купил у нашей Администрации здание - бывшее здание автобусной остановки, в 2004 году. Здание было ветхим. Я произвёл за свой счёт ремонт крыши, стен, провёл свет. Не было возможности оформить. Теперь есть такая возможность, и сейчас мне не дают право собственности. Не могу оформить землю. Администрация говорит, что сделка была ничтожной, и в суде бывшей сотрудник доказала, что продажа была по закону. Что мне делать, помогите, пожалуйста.