Минимальный и максимальный размер земельного участка

Законодательное требование о соответствии земельных участков минимальным и максимальным размерам направлено прежде всего на обеспечение рационального использования земельных участков и представляется вполне логичным, так как в случае отсутствия подобных ограничений было бы возможно бесконечное деление земельных участков, в результате которого могли бы появляться так называемые микроучастки, непригодные для полноценного использования. Как правило, появление земельных участков с чрезмерно большой площадью также не способствует их рациональному использованию. Именно это обстоятельство является одной из главных причин применения законодателем ограничений, связанных с предельными размерами земельных участков.
У собственников земельных участков нередко возникает необходимость в их разделе. Изучение судебной практики показало, что основными причинами раздела земельных участков являются:
- раздел имущества между наследниками;
- раздел имущества между бывшими супругами;
- желание одного из сособственников выделить свою долю с последующей продажей;
- желание собственника продать или подарить не весь земельный участок, а лишь его часть.
Деление земельного участка на части, размер которых меньше установленного минимального размера земельного участка, не допускается. Соответственно, земельный участок, раздел которого на части, соответствующие минимальным требованиям, предъявляемым к размеру земельных участков, невозможен, является неделимым.
В настоящее время законодательство, регулирующее предельные размеры земельных участков, претерпело значительные изменения.
Так, с 1 марта 2015 г. утратил силу п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, в котором указывалось, что при разделении земельного участка на несколько участков размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Между тем требование о соответствии предельных размеров образуемых земельных участков градостроительным регламентам по-прежнему содержится в п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Помимо этого, утратила силу ст. 33 ЗК РФ, согласно которой минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливались законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
По всей видимости, внося указанные изменения в законодательство, регулирующее предельные размеры земельных участков, законодатель ставил целью упрощение правового регулирования в данной сфере, а также устранение дублирования положений, содержащихся в ряде правовых норм. Так, например, утративший силу п. 4 ст. 41 ГрК РФ по своему смысловому содержанию не сильно отличался от п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Еще одной причиной произошедших преобразований является попытка устранения противоречий, связанных с применением законодательства о минимальном размере земельных участков, предоставляемых в собственность граждан из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к иным отношениям, не связанным с предоставлением земельных участков.
На сегодняшний день согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ максимальные и минимальные размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты содержатся в правилах землепользования и застройки муниципальных образований и утверждаются представительным органом местного самоуправления.
По мнению Н.Н. Мельникова и Е.А. Савельевой, правила землепользования и застройки являются основой градостроительного зонирования и определения правового режима земель населенных пунктов, поскольку в них устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и соответствующие ограничения их использования <1>.
--------------------------------
<1> Мельников Н.Н., Савельева Е.А. Значение правил землепользования и застройки и документов территориального планирования в регулировании правового режима земель населенных пунктов // Российская юстиция. 2013. N 6.

Так, в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ г. Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. N 201, содержатся градостроительные регламенты, устанавливающие минимальные и максимальные размеры земельных участков в зависимости от вида территориальных зон.
К примеру, в ст. 47 Правил в отношении рекреационных зон устанавливаются следующие ограничения размера земельных участков:
- площадь сквера - от 0,1 до 3,0 га;
- площадь городского сада - от 3 до 10 га;
- минимальная площадь городского парка - 15 га;
- минимальная площадь районного парка - 10 га;
- минимальная площадь спортивного парка - 10 га;
- минимальная площадь зоны отдыха - 50 га <2>.
--------------------------------
<2> Решение Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области" // Третья столица. 2008. Декабрь. N 69/1.

В градостроительных регламентах нередко содержатся отсылочные нормы, которые указывают на иные муниципальные правовые акты, устанавливающие предельные размеры земельных участков. Так, в ст. 46 рассмотренных нами Правил в отношении жилых зон установлено, что площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами г. Омска о нормах предоставления земельных участков.
Указанным муниципальным правовым актом является решение Омского городского Совета от 2 июля 2003 г. N 77 "Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства", которым установлены предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков: минимальный - 0,03 га; максимальный - 0,15 га <3>.
--------------------------------
<3> Решение Омского городского Совета от 2 июля 2003 г. N 77 "Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства" // Бюллетень Омского городского Совета. 2003. N 1.

Являясь муниципальными правовыми актами, градостроительные регламенты распространяют свое действие лишь на территорию соответствующего населенного пункта.
В соответствии с п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
В этой связи вполне закономерно возникает вопрос, связанный с определением земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
На основании ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
- в границах территорий общего пользования;
- предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Минимальные и максимальные размеры земельных участков, на которые в соответствии со ст. 36 ГрК РФ действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых такие регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами. К другим федеральным законам можно отнести ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые вместе с ЗК РФ весьма скудно регулируют отношения, связанные с предельными размерами земельных участков. На данное обстоятельство обращает внимание В.Л. Беляев, говоря о том, что такие законы либо отсутствуют, либо крайне слабо регулируют указанные вопросы, что на практике затрудняет развитие территорий <4>.
--------------------------------
<4> Беляев В.Л. Согласование градостроительных и земельных вопросов: состояние, задачи и возможные пути решения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 9.

Так, согласно ст. 4 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз <5>.
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" // Российская газета. 2003. N 135.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства <6>.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Российская газета. 2002. N 137.

Например, в Законе Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установлены следующие минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
крестьянского (фермерского) хозяйства от 2,0 га до 40,0 га;
садоводства от 0,06 га до 0,15 га;
огородничества от 0,04 га до 0,10 га;
дачного строительства от 0,06 га до 0,25 га <7>.
--------------------------------
<7> Закон Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" // Вестник Московской областной Думы. 2003. N 7.

В соответствии с п. 3 ст. 27 Закона "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков <8>.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Российская газета. 2007. N 165.

Вместе с тем несложно заметить, что в ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", а также в законах субъектов РФ (в частности, в Законе Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области") речь идет о максимальных и минимальных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Могут ли указанные предельные размеры земельных участков применяться при разделе земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц?
По мнению С.В. Матвеенко, правомерность подобного применения закона в нынешних условиях вызывает большие сомнения, поскольку в данном случае устанавливаются предельные размеры земельных участков лишь для определенной конкретной цели - предоставление земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан, что исключает их применение для иных, не связанных с предоставлением земельных участков целей. Данные нормы направлены не только на защиту публичного интереса, выражающегося в нежелательности излишнего дробления (или наоборот чрезмерного укрупнения) земельных участков, препятствующего их рациональному использованию и охране, но также и на защиту частного интереса граждан от необоснованного занижения размеров предоставляемых им земельных участков <9>.
--------------------------------
<9> Матвеенко С.В. Пределы уточнения площади земельного участка // Кадастр недвижимости. 2009. N 3 (16).

Однако, как показало изучение судебной практики, несмотря на указанное противоречие, судами применяются минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к отношениям, связанным с образованием земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.
К примеру, не согласившись с законностью и обоснованностью судебного решения об отказе в разделе земельного участка, К. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 26 ноября 2013 г. отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно решение Совета депутатов Ломоносовского муниципального района от 31 января 2007 г. N 5, которым устанавливаются минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность. Считает, что указанный правовой акт не должен применяться, поскольку земельный участок не предоставляется в собственность, она уже является собственником данного имущества.
Ленинградский областной суд в своем Определении от 13 февраля 2014 г. N 33-832/2014 указал, что доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок является ранее учтенным и при решении вопроса о выделе доли из него не могут быть применены требования к предельным размерам предоставляемых участков, основаны на ошибочном толковании норм материального права. Исходя из п. 4 ст. 41 ГрК РФ, а также п. 1 ст. 33, ст. 11.9 ЗК РФ выдел доли в натуре должен осуществляться с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Следует отметить, что субъектами земельных отношений неоднократно предпринимались попытки признать нормы о предельных размерах земельных участков нарушающими конституционные права граждан.
Так, в своей жалобе в Конституционный Суд РФ Ж. и С. пытались оспорить конституционность п. 6 ст. 18 приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 г. N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", закрепляющего минимальную площадь земельного участка для размещения дач и индивидуального жилого дома в размере 1200 кв. м. По мнению заявителей, эта норма, как ограничивающая право свободно владеть и пользоваться землей, не соответствует ст. 36 Конституции РФ.
В Определении от 24 сентября 2012 г. N 1598-О Конституционный Суд РФ указал, что в соответствии с Конституцией РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36), условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральных законов (ч. 3 ст. 36), к числу которых относятся Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающие соответственно в ст. ст. 11.9 и 30 необходимость соблюдения при образовании и изменении земельных участков их предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров, установленных правилами землепользования и застройки.
С учетом изложенного оспариваемое заявителями законоположение, направленное по своей сути на обеспечение рационального использования земельных участков, не может само по себе рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан.
Таким образом, положения о предельных размерах земельных участков не противоречат Конституции РФ, в свою очередь, судебная практика идет по пути применения положений о предельных размерах земельных участков при предоставлении гражданам в собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к отношениям, связанным с разделом земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.
По нашему мнению, решению проблемы неоднозначного толкования будет способствовать внесение изменений в ЗК РФ. В частности, п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ необходимо дополнить, указав, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, указанные в градостроительных регламентах, законах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, применяются как при предоставлении земельных участков гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, так и при разделе и объединении земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
Вполне закономерно возникает вопрос о том, должны ли предельные размеры земельных участков, возникающих в результате раздела или объединения участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц, соответствовать предельным размерам выделяемых в собственность граждан участков. Или эти размеры могут отличаться?
Полагаем, что применительно к образуемым в результате раздела или объединения участкам, находящимся в собственности физических и юридических лиц, не имеет смысла устанавливать иные предельно допустимые размеры. Так как основной причиной введения в законодательство ограничений, связанных с минимальным и максимальным размером земельного участка, является обеспечение рационального использования и охраны земельных участков, думается, что установление иных, предельно допустимых размеров для земельных участков, находящихся в частной собственности, целесообразно лишь в случаях, если это приведет к более рациональному их использованию.
В заключение хотелось бы отметить, что учет изложенных положений в законотворческой деятельности позволит повысить эффективность правового регулирования земельных отношений, а также будет способствовать снижению количества земельных споров.

Список использованной литературы

1. Беляев В.Л. Согласование градостроительных и земельных вопросов: состояние, задачи и возможные пути решения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 9.
2. Матвеенко С.В. Пределы уточнения площади земельного участка // Кадастр недвижимости. 2009. N 3 (16).
3. Мельников Н.Н., Савельева Е.А. Значение правил землепользования и застройки и документов территориального планирования в регулировании правового режима земель населенных пунктов // Российская юстиция. 2013. N 6.

Д.А. Тоточенко

Комментарии 6

Вы допустили ошибки при заполнении формы

Юрист Юристы Отдела 11.04.2017 в 13:10

Оформление земельного участка под домом

В данном случае нужно сначала оформить право собственности на ту часть дома, которая расположена на “проблемном” земельном участке. Далее нужно получить на руки (истребовать из районного архива) документы о том, что эта земля ранее была предоставлена на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
После этого нужно будет снова обратиться в Кадастровую палату с заявлением об оформлении земельного участка на праве собственности, на основании ч.9.1. ст.3 Федерального закона №137-ФЗ “О введение в действие Земельного кодекса РФ”. Такое оформление прав собственности носит заявительный, а не разрешительный порядок, и для него не требуется соблюдение минимально допустимого размера земельного участка.
Поэтому если Кадастровая палата откажет в оформлении документов о праве собственности на землю, поданных по ч.9.1. ст.3 Федерального закона №137-ФЗ “О введение в действие Земельного кодекса РФ”, то такой отказ уже можно будет обжаловать в судебном порядке.

Котова Анна 08.04.2017 в 01:25

Образование ЗУ под половиной дома меньше минимального размера

Жилой дом 1901 года постройки в общей долевой собственности 2х человек. Одна половина дома оформила документы в 1994 году (ранее учтенный ЗУ площадь 410 кв.м). Вторая половина дома не оформила землю вовремя. Площадь участка 474 кв.м. Предельный минимальный размер для ЛПХ 600 кв.м. Кадастровая палата принимает решение о приостановке кадастрового учета. Посоветуйте выход из ситуации. Увеличить участок до 600 кв.м невозможно, застройка в деревне очень плотная.

Юрист Юристы Отдела 24.11.2016 в 12:22

Раздел земельного участка в судебном и внесудебном порядке

Если раздел земельного участка будет производиться путем заключения соответствующего соглашения между собственниками, то несоблюдение требований о минимально допустимых размерах земельного участка может послужить основанием для отказа в государственной регистрации такого соглашения. Если же раздел земельного участка будет осуществляться в судебном порядке, то тогда регистрация права собственности на вновь созданные (путем разделения) земельные участки будет осуществляться на основании судебного решения, и Росреестр уже не сможет отказать в такой регистрации.

Светлана 24.11.2016 в 02:34

Есть ли смысл обращаться в суд?

Два собственника (не родственники) желают разделить земельный участок 495 кв.м в Омске, на котором два отдельных дома. Есть ли смысл обращаться в суд? Или все равно будет отказ?

Юрист Юристы Отдела 25.10.2016 в 14:17

Срок для отмены мирового соглашения

Мировое соглашение утверждается определением суда. Такое определение может быть обжаловано в суд вышестоящей инстанции в 15-дневный срок. Как следует из описанной вами ситуации, данный срок на обжалование был пропущен заявителем многократно. Причем, поскольку условия мирового соглашения были сторонами исполнены, то заявитель не сможет сказать в суде, что он (будучи правопреемником стороны судебного спора) не знал о наличии этого определения. Соответственно, поскольку не имеется правовых оснований для восстановления пропущенного процессуального срока на обжалование определения об утверждении условий мирового соглашения, то частная жалоба на это определение просто не будет рассмотрена в суде вышестоящей инстанции.

Юрий 24.10.2016 в 18:29

Отмена мирового соглашения

28.01.15 суд определением утвердил мировое соглашение, по которому участок ИЖС 675 м2, был разделен на 2: 505 м2 и 170 м2. При этом есть в деле экспертиза, в которой есть ссылка, что мин. размер участка в зоне Ж-1 200 м2. Определение вступило в законную силу, потом умер один из собственников. И теперь его жена хочет отменить это мировое соглашение, т.к. оно нарушает земельное законодательство. Есть шансы?