Расторжение собственниками договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке

В соответствии с пунктом 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление жилым домом может осуществляться, в частности, управляющей организацией. Как известно, управляющие компании в отличие от жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья представляют собой коммерческие организации, осуществляющие, как указано в пункте 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательскую деятельность на свой риск.
Согласно положениям статей 44, 161, 162, 165 ЖК РФ, управляющая организация может быть либо выбрана самими собственниками посредством проведения общего собрания, либо приступить к управлению жилым домом по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники самостоятельно не определились со способом управления, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 <1>. При этом в соответствии со статьями 10 и 162 ЖК РФ основанием для управления многоквартирным домом является договор, который, как следует из части 1 ст. 162 Кодекса, составляется одним документом, подписанным сторонами (собственниками (органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса) и управляющей организацией).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786.

В соответствии частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Таким образом, как видно из указанной гипотезы, условием для расторжения собственниками договора управления может быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, но и наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления. Данная позиция была раскрыта более широко Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. N ВАС-1027/10 по делу N А11-10018/2008 <2>. Как следует из названного судебного акта, "право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства", а "протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией". При этом "заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора".
--------------------------------
<2> Здесь и далее: цитируемые судебные акты арбитражных судов см. на интернет-сайте ВАС РФ: www.arbitr.ru.

На наш взгляд, такая позиция является правомерной и справедливой, полностью раскрывает смысл, заложенный законодателем в части 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Вместе с тем даже несмотря на то, что до принятия указанного Постановления Президиума ВАС РФ часть 8.2 ст. 162 содержала указание на обязательное условие расторжения договора управления, арбитражные суды трактовали его несколько иначе: фактически, общепринятым считалось, что в данном случае действует принцип "свободы договора" и собственники помещений могут в любое время, в том числе досрочно, отказаться от исполнения договора управления, меняя управляющие компании хоть каждый день. Это подрывало финансовую стабильность управляющих организаций, которые, в свою очередь, связаны договорными обязательствами не только с поставщиками энергоресурсов, но и с подрядными организациями, осуществляющими в том числе функции по содержанию и ремонту жилья, уборке домовой территории, вывозу мусора.
Такая позиция нашла свое отражение, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2009 г. по делу N А69-195/2009 об истребовании технической документации на жилой дом у предыдущей управляющей организации. В документе прямо так и сказано: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения". Схожая позиция отражена также в Постановлении ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г. по делу N А71-5668/2007 и ряде других судебных актов. Следует подчеркнуть, однако: изменившаяся судебная практика в связи с принятием Постановления Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N ВАС-1027/10 позволила в ряде случаев пересмотреть дела по вновь открывшимся обстоятельствам (например, дела N А11-10015/2008, А11-10021/2008, А11-10022/2008): предыдущим управляющим организациям удалось-таки отстоять свое право на управление и доказать незаконность действий новоявленных управляющих компаний.
Необходимо подчеркнуть, что принятие указанного Постановления Президиума ВАС РФ является революционным событием для участников рынка ЖКХ. Позиция, изложенная Президиумом по рядовому делу об истребовании технической документации одной управляющей организации у другой, является базовой и принципиальной, ибо ранее практически ни одна процедура избрания новой управляющей организации в жилых домах не проходила стадии, которые оказались обязательными для того, чтобы считать новую управляющую компанию легитимной, а именно правильное расторжение договора управления с предыдущей управляющей организацией, надлежащее уведомление последней об этом, а также представление доказательств неисполнения ею условий договора управления. По сути, это расширило потенциальную сферу применимости цитируемого Постановления за пределы "трафаретных" споров об истребовании технической документации, чем юристы поспешили воспользоваться.
Так, решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 октября 2010 г. по делу N А57-9070/2010 в удовлетворении иска ООО "Управляющая компания Ленинского района" к ООО "Управляющая компания "ПНКБ" о взыскании неосновательного обогащения было отказано, в частности, потому, что в апреле - мае 2009 г., когда жильцы ряда домов поменяли на общих собраниях управляющую организацию на ООО "УК "ПНКБ", процедура же надлежащего расторжения договора управления с данной компанией соблюдена не была. Суд, в соответствии с отзывом на иск, подготовленным автором настоящей публикации, применил Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10. Сложилась парадоксальная ситуация: с декабря 2009 г. по октябрь 2010 г. предыдущая управляющая компания ООО "УК "ПНКБ" фактически не управляла спорными домами, однако благодаря позиции Президиума ВАС РФ выяснилось: жильцы (а это сотни семей) практически целый год оплачивали услуги ненадлежащей управляющей компании - ООО "Управляющая компания Ленинского района", хотя существуют и протоколы общих собраний, и договоры управления с каждым собственником, заключенные с данной организацией, и договоры, заключенные с поставщиками энергоресурсов.
Другая потенциальная плоскость применимости указанного Постановления Президиума ВАС РФ состоит в следующем. Не секрет, что рынок ЖКХ захлестнула волна недобросовестной конкуренции управляющих компаний: повсеместно подделываются протоколы общих собраний, из которых следует, что жильцы "выбирают" некие организации, о которых даже не знают. В результате гражданам приходят по две-три, а то и по пять платежек от ряда управляющих компаний, каждая из которых считает легитимной именно себя. Все это заканчивается неразберихой, бесконечными судебными тяжбами с должниками, путаницей и финансовыми преступлениями.
Решения таких запутанных проблем можно добиться только в суде. Известно, что любой собственник в порядке части 6 ст. 46 ЖК РФ может обратиться в суд с требованием о признании недействительным общего собрания, на котором управляющей организацией было избрано то или иное юридическое лицо. В практике судов общей юрисдикции г. Саратова также распространен такой способ защиты права, как признание общего собрания несостоявшимся <3> (преимущество - срок обращения в суд не шесть месяцев, как по части 6 ст. 46 ЖК РФ, а общий срок исковой давности в три года, на данный способ защиты прав указано в пункте 3 Постановления Правительства РФ N 75).
--------------------------------
<3> См., например, дела, рассмотренные Октябрьским районным судом г. Саратова N 2-239/2010, 2-240/2010, 2-242/2010, 2-243/2010, 2-244/2010, 2-245/2010, 2-247/2010, 2-248/2010, 2-249/2010, 2-250/2010, 2-252/2010, 2-256/2010, 2-395/2010, 2-398/2010, 2-399/2010 // Архив Октябрьского районного суда г. Саратова; Волжским районным судом г. Саратова N 2-304/2010 // Архив Волжского районного суда г. Саратова.

Вместе с тем, учитывая сложность и недоступность дорогостоящих судебных процедур для рядовых граждан, среди которых немало пенсионеров, инвалидов, иных социально незащищенных категорий лиц и просто далеких от юриспруденции людей, а также уровень правового нигилизма в российском обществе, сложилась ситуация, при которой жильцы зачастую просто не связываются с управляющими компаниями-мошенниками, нагло попирающими закон. Однако именно собственник, и никто иной, правомочен защитить нарушенное право вышеуказанными правовыми способами. В этом отношении показательным примером может служить дело N А57-23525/2009 Арбитражного суда Саратовской области: в иске ООО "УК "Центр-Дом" к ООО "Жилищно-управляющая компания" о признании несостоявшимися общих собраний собственников помещений 12 жилых домов было отказано в связи с тем, что управляющая компания неправомочна на обращение в суд с подобными исками. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменений Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2010 г., а также Постановлением ФАС Поволжского округа от 29 июля 2010 г. Именно так закончилась благая попытка управляющей компании защитить своих жильцов от новоявленной управляющей организации.
Таким образом, сложился пробел в праве: с одной стороны, управляющая организация, как особенно подчеркнуто в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. N 6464 по делу N А08-4962/2009-27, несет полную материальную ответственность за жилой дом, планирует хозяйственную деятельность, претерпевает предпринимательский риск и, как любое юридическое лицо, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ей имуществом, а с другой стороны, не имеет ровно никаких действенных способов судебной защиты своих прав от недобросовестных конкурентов и мошенников в лице управляющих организаций-нуворишей. Конечно, можно обратиться с жалобой на недобросовестную конкуренцию в региональное управление ФАС России, и такие прецеденты известны <4>. Вместе с тем решения и предписания органов исполнительной власти не имеют той юридической силы, какую имеют судебные акты. В целом административные процедуры сложны, громоздки, не всегда удобны, практичны и понятны.
--------------------------------
<4> См., например, решение и предписание УФАС по Саратовской области по заявлению ООО "УК "ПНКБ" к ООО "Жилищно-управляющая компания" от 29 апреля 2010 г., в соответствии с которым в действиях ООО "Жилищно-управляющая компания" было признано нарушение части 1 ст. 14 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и предписано прекратить выставление счетов за жилищно-коммунальные услуги собственникам жилых помещений многоквартирных домов // Архив УФАС по Саратовской области; см. также интернет-сайт УФАС по Саратовской области: http://saratov.fas.gov.ru/news.php?id=507.

Совершенно очевидно, что возникла реальная необходимость в обеспечении правовой защиты интересов добросовестных управляющих компаний от рейдеров и нечистых на руку конкурентов. В этой связи позиция, представленная в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ N 1027/10, достаточно перспективна. Так, по делу N А57-3101/2010, рассмотренному Арбитражным судом Саратовской области, в соответствии с решением от 27 сентября 2010 г. истцу удалось защитить три жилых дома от управляющей организации с достаточно сомнительной репутацией и огородить своих жильцов от так называемых "двойных" платежек за услуги ЖКХ. Суд принял во внимание то обстоятельство, что при "избрании" жильцами управляющей компании ООО "УК "Наш Дом" не был соблюден порядок расторжения договора управления с предыдущей управляющей компанией ООО "УК "ПНКБ". Согласно резолютивной части указанного решения суда, ответчику было запрещено осуществлять управление многоквартирными домами, расположенными по адресам: г. Саратов, Вишневый проезд, д. 13, г. Саратов, ул. Одесская, д. 4, г. Саратов, Селекционный проезд, д. 4, а именно выставлять квитанции и производить сбор денежных средств за жилищно-коммунальные услуги до расторжения собственниками помещений в указанных домах договоров управления с истцом.
Однако другое (абсолютно аналогичное) дело N А57-10897/2010, которое также рассматривалось в Арбитражном суде Саратовской области по иску ООО "УК "ПНКБ" к ООО "БИОТИТ-СБС", закончилось для истца несколько иначе: решение суда первой инстанции, согласно которому ответчику, в соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1027/10, также было запрещено управлять спорным жилым домом до расторжения собственниками договора управления с истцом, было отменено Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2011 г.: в иске было отказано со ссылкой на то, что ответчик не является стороной первоначального, по утверждению истца "не расторгнутого", договора управления, следовательно, не может нарушать права и законные интересы истца. На наш взгляд, суд апелляционной инстанции преднамеренно сузил общественную значимость и актуальность рассматриваемого дела, предпочел "не заметить" очевидное нарушение прав и законных интересов истца. Однако ФАС Поволжского округа Постановлением от 31 мая 2011 г. с позицией апелляционного суда не согласился и справедливо оставил в силе решение суда первой инстанции, подтвердив нашу правоту. Практику по указанной категории дел в Поволжском округе, видимо, можно считать сформированной.
К слову, похожая ситуация сложилась по делу N А51-3786/2009 Арбитражного суда Приморского края. Как следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 декабря 2009 г., которым решение суда первой инстанции было оставлено без изменений, истцу было отказано в требованиях о запрете ответчику осуществлять действия, направленные на управление (обслуживание) многоквартирными домами N 17А по ул. Зои Космодемьянской, N 11 по ул. Надибаидзе в г. Владивостоке, выставлять квитанции и производить сбор денежных средств по статье "содержание и ремонт жилья", в связи с тем, что такого способа защиты права не предусмотрено в статье 12 ГК РФ.
Достаточно успешной оказалась позиция истца по делу N А50-36080/2009 Арбитражного суда Пермского края. Согласно решению суда первой инстанции, в связи с тем, что договор управления с предыдущей управляющей организацией расторгнут надлежащим образом не был, ответчику вменено в обязанность прекратить незаконную деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами по адресам, указанным в иске, а именно: пользоваться общим имуществом, предоставлять коммунальные услуги посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, оказывать услуги по сбору оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные и иные услуги, услуги по содержанию и эксплуатации жилых домов по прямым договорам (без проведения открытого конкурса) с собственниками помещений дома. Однако постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда это решение было также отменено, а в иске отказано по причине неразберихи в вопросе о том, какая именно управляющая компания была выбрана гражданами раньше. Такой способ защиты права, как "признание незаконными действий по управлению домом", чрезвычайно важный для современной судебной практики, не стал причиной отмены судебного акта, что лишь указывает на актуальность и перспективу такого способа защиты.
Следующей сферой практической применимости Постановления Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. являются споры о действии договоров энергоснабжения, заключенных поставщиками с управляющей организацией того или иного жилого дома. В соответствии с подпунктом "в" п. 49 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" <5> исполнители (к которым относятся, в частности, управляющие компании) обязаны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Таким образом, для того чтобы получить право на выставление платежных квитанций гражданам, управляющая компания должна обладать не только договором управления, но и заключенными договорами с поставщиками энергоресурсов (свет, тепло, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение). Сама ресурсоснабжающая организация не обязана проверять юридическую природу представленного протокола управления, согласно которому по результатам общего собрания собственников именно эта управляющая компания является легитимной. Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой недобросовестная управляющая организация представляет поставщику заведомо ложный протокол общего собрания, заключает договор и вполне законно собирает денежные средства с жильцов. В связи с этим рассматриваемая нами позиция ВАС РФ относительно "нерасторгнутого договора управления с предыдущей управляющей организацией" является дополнительным инструментом, при помощи которого компания-жертва может защититься от компании-мошенника. Так, судебными актами трех инстанций по делу N А60-8174/2010-С1 был признан недействительным договор водоснабжения, заключенный между "новой" управляющей организацией и поставщиком по той причине, что надлежащей и полномочной оказалась предыдущая управляющая организация, договор управления с которой не был расторгнут надлежащим образом, т.е. в соответствии с частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ, хотя фактически жилым домом управляла именно "новая" управляющая организация ООО "УК "Чкаловская". Схожая ситуация сложилась и по делу N А60-8175/2010 того же суда.
--------------------------------
<5> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

Таким образом, сфера применимости вышеназванного Постановления Президиума ВАС РФ чрезвычайно широка. В настоящее время в Арбитражном суде Саратовской области рассматривается дело N А57-7133/2010 о взыскании неосновательно полученных "новой" управляющей организацией платежей за ЖКУ. Основным доводом является обозначенная позиция ВАС РФ о нерасторгнутом договоре управления. По делу N А57-9276/2010 Арбитражного суда Саратовской области истцу, так называемой "предыдущей" управляющей организации, с учетом обозначенной правовой позиции, удалось защитить свои интересы против "новой" управляющей организации, которой в иске о понуждении передать техническую документацию на многоквартирные жилые дома было отказано. Аналогичная позиция заявлена также по другим делам, рассматриваемым в данной судебной инстанции: N А57-16045/2010, А57-870/2011.
Вместе с тем правовой подход, изложенный в Постановлении Президиума ВАС РФ N 1027/10, требует дальнейшего теоретического и практического развития и осмысления. В первую очередь необходимо осознать, что суть вопроса, раскрытого в данном судебном акте, выходит далеко за фабулу спора о понуждении к передаче технической документации на многоквартирный жилой дом. В самом Постановлении прямо сказано: содержащееся в нем "толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел". Из этого необходимо сделать базовый вывод о том, что управляющим организациям, добросовестно ведущим предпринимательскую деятельность на рынке ЖКХ, следует принимать это "толкование правовых норм" на вооружение и защищать интересы граждан от рейдеров, мошенников и прочих хозяйствующих субъектов, целью которых является не созидательная деятельность по управлению жилым фондом, а разрушение доверия людей к системе ЖКХ и беззастенчивое личное обогащение.

П.А. Дуксин
 

Комментарии 2

Вы допустили ошибки при заполнении формы

практика в судах общей юрисдикции.

Интересно, а как быть с позицией Верховного суда по данному вопросу,а она противоречит позиции ВАСа РФ?

Расторжение договора

А изменение способа управления (выбор нового способа управления) МКД как согласуется с указанным Вами Постановлением Президиума ВАС