Договор ренты по старому и новому законодательству

Прошло почти два года с момента внесения поправок в Гражданский кодекс и Закон о прожиточном минимуме, в соответствии с которыми порядок исчисления платежей по договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением был изменен.
С декабря 2011 г. пожизненная (с бесплатным отчуждением имущества) и постоянная рента в расчете на месяц не должна быть менее регионального прожиточного минимума на душу населения, а при его отсутствии - в целом по России. Что касается ежемесячного платежа по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то его минимальный размер теперь составляет 2 прожиточных минимума. Указанные выплаты увеличиваются пропорционально росту прожиточного минимума <1>.
--------------------------------
<1> Соответствующие поправки были внесены: в п. 2 ст. 590, п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации; в ст. 2 Федерального закона от 24 окт. 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" Федеральным законом от 30 нояб. 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2011. 2 дек.

Поводом к вышеуказанным изменениям послужило признание в 2008 г. Конституционным Судом несоответствующими Конституции Российской Федерации положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывавшей производить исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы минимального размера оплаты труда (далее - МРОТ), равной 100 рублям, которая оставалась неизменной, несмотря на общий рост цен и, как следствие, ежемесячное повышение МРОТ, определенного для регулирования оплаты труда и пособий по нетрудоспособности <2>.
--------------------------------
<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 27 нояб. 2008 г. N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" // Российская газета. 2008. 17 дек.

Попробуем разобраться: на что теперь могут рассчитывать пенсионеры, передавшие свои квартиры под выплату ренты? Как регулируются правоотношения между получателями и плательщиками ренты по договорам, заключенным до соответствующих изменений в законодательстве? Представляется необходимым рассмотреть отдельные случаи из судебной практики, поскольку она может иметь значение при разрешении аналогичных дел, например, практики судов апелляционной и кассационной инстанции для судов первой инстанции <3>.
--------------------------------
<3> Савочкин Г.Н., Степин А.Б. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 41.

Согласно п. 2 ст. 590 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер выплачиваемой ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Аналогичный порядок исчисления рентных платежей установлен для договоров пожизненной ренты с бесплатным отчуждением имущества (п. 2 ст. 597 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц по нему не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума (п. 2 ст. 602 Гражданского кодекса Российской Федерации) <4>.
--------------------------------
<4> Величина прожиточного минимума в целом по России устанавливается ежеквартально по основным социально-демографическим группам населения (трудоспособное население, пенсионеры, дети) Правительством Российской Федерации на основании потребительской корзины (необходимого для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности минимального набора продуктов питания, а также непродовольственных товаров и услуг, стоимость которых определяется в соотношении со стоимостью минимального набора продуктов питания). См.: Федеральный закон от 24 окт. 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" // Российская газета. 1997. 29 окт.

Установленный договором размер ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Рассмотрим, как регулируются правоотношения между получателем и плательщиком ренты по ранее заключенным договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ, действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 363-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона N 363-ФЗ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции указанного Закона.
Таким образом, рентополучатель по ранее заключенному договору ренты (до введения в действие Федерального закона N 363-ФЗ) вправе обратиться к плательщику с предложением об изменении условий договора с приведением его в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса. В случае несогласия последнего получатель ренты вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора ренты и установлении суммы ежемесячных платежей.
В качестве примера разрешения подобных исков можно привести решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12.
Так, истица обратилась в Пушкинский городской суд Московской области с требованиями: изменить условия договора пожизненной ренты, заключенного между ней и ответчиком 19 февраля 2008 г.; установить сумму ежемесячных платежей в размере установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области; указать, что размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. В обоснование вышеуказанных требований истица указывала на то, что она заключила договор пожизненной ренты с ответчиком, по условиям которого истица передала в собственность ответчику свою квартиру, взамен чего последний обязался ежемесячно выплачивать определенную в договоре денежную сумму (не менее четырех МРОТ, установленных законом). 25 марта 2012 г. истица обратилась письменно по почте к плательщику ренты - ответчику с просьбой об изменении условий договора пожизненной ренты в связи с увеличением прожиточного минимума. Ответчик в апреле 2012 г. ответил отказом.
Рассмотрев данное гражданское дело, Пушкинский городской суд Московской области учел, что на момент рассмотрения гражданского дела величина прожиточного минимума для населения в Московской области установлена Постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2012 г. N 880/23 в размере 6906 рублей, в связи с чем, удовлетворив исковые требования, изменил договор пожизненной ренты, заключенный 19 февраля 2008 г. между истицей и ответчиком (по условиям которого ответчик был обязан выплачивать определенную в договоре денежную сумму не менее четырех МРОТ, установленных законом), установив сумму ежемесячных платежей рентодателя в пользу рентополучателя в размере установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области. При этом суд отметил, что установленный в решении суда размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения <5>.
--------------------------------
<5> Решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12.

Таким образом, одинокие пенсионеры, передавшие бесплатно свои квартиры под выплату постоянной ренты (или по договору пожизненного содержания с иждивением) в собственность плательщиков, теперь могут рассчитывать на приемлемое содержание.
Между тем ст. 585 Гражданского кодекса предусмотрено отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика как бесплатно, так и за плату. Однако изменения в законодательстве не коснулись тех, кто возмездно передал свое недвижимое имущество под выплату ренты. Единственное, на что им остается рассчитывать, так это на ее индексацию в порядке ст. 318 Гражданского кодекса (которой установлено, что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, индексируется в случаях и в порядке, которые установлены законом или договором).
В свою очередь, отметим, что сумма эта весьма незначительна. Она определяется исходя из индекса потребительских цен.
Например, пенсионерке - инвалиду I группы (заключившей договор пожизненной ренты, по которому она передала свою двухкомнатную квартиру в собственность некой гражданки за 140 тысяч рублей в обмен на ежемесячное содержание в размере пяти минимальных размеров оплаты труда - что составляет 500 рублей) - Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда был установлен размер ежемесячных рентных платежей в сумме 1573 (одна тысяча пятьсот семьдесят три) рубля 76 копеек с последующей индексацией. При установлении размера индексации ежемесячных рентных платежей, подлежащих взысканию с ответчицы в пользу пенсионерки, Судебная коллегия по гражданским делам посчитала необходимым определить величину ренты с учетом индексации по состоянию на 2001 г. (момент заключения договора ренты), указав при этом, что за 2012 г. (момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции) индекс потребительских цен равен 1,073% <6>.
--------------------------------
<6> Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам по делу N 11-673 [Электронный ресурс]. URL: www.mos-gorsud.ru.

Права вышеуказанных лиц (заключивших договор ренты, предусматривающий возмездное отчуждение недвижимого имущества) по сравнению с теми, кто передавал свое имущество бесплатно, значительно ограничены и в случае расторжения договора ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязательств по выплате ренты.
Если граждане, передавшие свои квартиры, жилые дома или иное имущество бесплатно, в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств по выплате ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, то тот, кто передал свое имущество за плату, лишен этого права (п. 1 и 2 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 599 Гражданского кодекса получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 Гражданского кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков <7>. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей <8>.
--------------------------------
<7> При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<8> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011.

Как отмечают Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов <9>.
--------------------------------

Примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное).

<9> То же.

Позволю себе не согласиться с этим. Поскольку о каких гарантиях здесь может идти речь, если требовать возврата имущества получатель пожизненной ренты, возмездно передавший свою квартиру, не вправе. И даже если суд все-таки расторгнет такой договор и взыщет с недобросовестного плательщика убытки сверх определенной независимым оценщиком суммы стоимости квартиры, то сможет ли впоследствии получить эти деньги с ответчика-должника пенсионер, если недобросовестный плательщик, как это часто и бывает, официально нигде не работает или получает "черную" заработную плату?
А если, предположим, плательщик зарегистрируется в квартиру, приобретенную по договору ренты (и она является его единственным местом жительства), то обращение взыскания на это имущество невозможно <10>.
--------------------------------
<10> Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если это имущество является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем Конституционным Судом было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю.Н. Кузнецова, оспаривавшего положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса в той мере, в какой он не допускает возможности для получателя ренты при расторжении возмездного договора пожизненной ренты по мотиву существенного нарушения плательщиком ренты условий договора требовать возврата в свою собственность жилого помещения, переданного под выплату ренты. При этом Конституционный Суд разъяснил заявителю, что положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают получателя ренты, при наличии предусмотренных на то законом оснований, права на защиту своих нарушенных прав и законных интересов в порядке и способами, которые предусмотрены гражданским законодательством, а потому не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя <11>.
--------------------------------
<11> Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как отмечает заслуженный юрист В.Н. Соловьев, задача государства - создание гарантий права собственности <12>. Тем не менее, несмотря на неудобство данного закона (положений п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации), он по-прежнему остается ловушкой для юридически безграмотных пенсионеров, не осведомленных обо всех тонкостях и последствиях заключения такого договора.
--------------------------------
<12> Соловьев В.Н. Основные направления реализации социальной функции гражданского права // Гражданское право. 2012. N 2. С. 21.

Список литературы:

1. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам по делу N 11-673 [Электронный ресурс]. URL: www.mos-gorsud.ru.

Примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное).

2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011.
3. Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации".
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" // Российская газета. 2008. 17 дек.
5. Решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12.
6. Савочкин Е.Н., Степин А.Б. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 39 - 42.
7. Соловьев В.Н. Основные направления реализации социальной функции гражданского права // Гражданское право. 2012. N 2. С. 21 - 23.
8. Федеральный закон от 24 октября 1997 г. N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" // Российская газета. 1997. 29 окт.
9. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2011. 2 дек.

О.Н. Савостьянова
 

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы