О принципах государственной регистрации прав на недвижимость

Эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обусловлена действием таких основополагающих принципов, как принцип внесения (публичности) и принцип публичной достоверности (бесповоротности). Содержание этих принципов в законодательствах разных стран различается в деталях, что обусловлено правовыми традициями и социально-экономическими возможностями. Рассмотрим особенности указанных принципов в РФ и выясним, какие изменения целесообразно внести в наше законодательство.
Согласно принципу внесения (публичности) всякое вещное право на недвижимость возникает лишь при условии его регистрации <1>. Указанное правило зафиксировано в ст. 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК). Но спецификой российского законодательства является требование о регистрации не только прав, но и сделок, на основании которых права возникают (ст. 164 ГК). Это правило не имеет аналогов в мире и справедливо критикуется <2>. Регистрация сделок фактически предваряет регистрацию основанного на той же сделке права (двойная регистрация), является необоснованным вмешательством государства в частные дела, усложнением оборота недвижимости.
--------------------------------
<1> Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение понятий и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2007. С. 433; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 200.
<2> Яковлев В.Ф. О Концепции развития гражданского законодательства РФ // Вестник ВАС. 2009. N 11. С. 16.

Регистрация прав по общему правилу имеет правоустанавливающее значение (т.е. до регистрации нет права), но исключения могут быть установлены в законе (п. 2 ст. 8 ГК). Такими исключениями являются, например, ситуации наследования (п. 4 ст. 1152 ГК), приобретения кооперативного имущества (п. 4 ст. 218 ГК). На наш взгляд, актуально введение правоподтверждающей модели регистрации и для права собственности на вновь возведенный объект недвижимости. Сегодня неоправданно существует временной период, в течение которого невозможно установить правообладателя: с момента возведения объекта недвижимости до регистрации права собственности на него. Правоподтверждающая регистрация в данном случае "не сможет ослабить прочности оборота" <3>. В.С. Жабреев предлагает изложить ст. 219 ГК следующим образом: "Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента создания, распоряжение такой недвижимостью возможно только после государственной регистрации прав на нее" <4>.
--------------------------------
<3> Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 7 - 9.
<4> Жабреев В.С. Указ. соч. С. 16.

Здесь, во-первых, требуется уточнение в части объекта: правоподтверждающая модель должна действовать только в отношении рукотворных (возведенных) объектов. Причина заключается в том, что создаваемым является и такое недвижимое имущество, как земельный участок, участок недр, помещение <5>. Но лишь в результате строительства возникает вещь "в классическом понимании" (объект, обладающий своими внешними телесными границами). Это вызывает потребность в определении правообладателя для преодоления правового вакуума и в целях выяснения фигуры, обладающей активной легитимацией на вещно-правовую защиту. Вместе с тем такого вакуума не возникает в отношении земельных участков или участков недр: до регистрации права частного лица на них они принадлежат государству (п. 2 ст. 214 ГК). Что касается помещений, то они технически являются частью строения и право собственности на них может возникнуть только после их юридического создания (которое происходит путем внесения объекта в кадастр) и регистрации прав на них. До указанного момента законные интересы в отношении помещений защищаются правообладателем через право на здание.
--------------------------------
<5> См.: Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и признаки недвижимости // Закон. 2010. N 8. С. 137 - 148.

Во-вторых, в ст. 219 ГК необходимо указать лицо, которое становится собственником возведенного объекта. Функционирование принципа единства судьбы земельного участка и построенных на нем объектов обеспечило бы правило о возникновении права собственности на возведенный объект у собственника участка. Но сейчас чаще всего земельные участки передаются под застройку на праве аренды. Поэтому в качестве паллиатива можно предусмотреть возникновение права собственности на построенный объект у обладателя любого права на участок, допускающего его застройку <6>.
--------------------------------
<6> С введением дополнительных вещных прав предоставление участков для строительства на праве аренды, вероятно, должно быть исключено. Позиция арендатора не обладает достаточной прочностью, которую дают вещные права и которая актуальна в строительстве.

В-третьих, стоит учитывать, что для возникновения права собственности на объект при строительстве должны быть соблюдены правила, исключающие квалификацию объекта как самовольного, ибо в отношении последнего право собственности может возникнуть только на основании судебного решения (ст. 222 ГК).
Введение правила о возникновении права собственности на возведенный объект с момента постройки поставит под вопрос существование малопривлекательной юридической теории недвижимости <7>, обеспечит полноценную возможность охраны и вещно-правовой защиты объекта недвижимости. Сейчас непонятно, какое именно лицо может обращаться в суд в случае, например, физического захвата строения до регистрации прав на объект. Права собственности на недвижимость до регистрации нет (ст. 219 ГК), права собственности на вещи, из которых объект построен, уже нет, ибо в результате переработки они прекратили свое существование. А раз нет права собственности, то невозможна не только защита права, но и защита титульного владения (ст. 305 ГК), поскольку титульное владение можно получить только от собственника. Возникновение права собственности с момента возведения объекта обеспечит правообладателю возможность результативной вещно-правовой защиты. В приведенном случае он сможет подать иск об освобождении здания захватчиками, который можно квалифицировать как виндикационный.
--------------------------------
<7> О возникновении объекта недвижимости с момента регистрации прав на него.

Высказывалось мнение о том, что момент возникновения права собственности на построенный объект необходимо связать с датой подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию (Е.А. Грызыхина) <8>. Это решение является половинчатым, ибо не снимает проблемы правового вакуума до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
--------------------------------
<8> Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2004. С. 7.

В целях обеспечения эффективности регистрационной системы "для всех случаев возникновения права собственности на недвижимое имущество без государственной регистрации осуществление собственником такого имущества своего права по распоряжению им должно быть поставлено в зависимость от государственной регистрации права" <9>.
--------------------------------
<9> Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. Статут, 2007.

С учетом изложенного может быть предложена следующая редакция ст. 219 ГК: "Право собственности на возведенный объект недвижимости (здание, сооружение и т.п.), не являющийся самовольной постройкой, возникает с момента его возведения у собственника земельного участка либо, если участок предоставлен собственником иному лицу на праве, допускающем застройку, - у указанного лица. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав".
Перейдем к рассмотрению принципа публичной достоверности (бесповоротности). Распространено мнение о том, что указанный принцип в России вообще не проведен <10>. Такая позиция представляется некорректной.
--------------------------------
<10> Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 18; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4.; Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС. 2006. N 12.

Посмотрим, как указанный принцип проявляется в различных законодательствах, прежде чем дать некое обобщение сути принципа.
Разработка принципа публичной достоверности в Германии явилась результатом синтеза теории видимости права и учения о защите доверия, каждая из которых стремилась обосновать защиту добросовестного приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя. "Первая из них рассматривала возникающую посредством внешнего фактического состава видимость права на стороне неуправомоченного отчуждателя одновременно как прямое основание, существенную предпосылку и объяснение приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. Второе учение исходило из одностороннего (закрытого) рассмотрения свойств приобретателя и видело в его добросовестности решающую предпосылку приобретения права" <11>.
--------------------------------
<11> Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 68.

В современной Германии принцип публичной достоверности (бесповоротности) заключается в возникновении права собственности на вещь, приобретенную добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя в случае, если отчуждатель обладает внешними признаками права собственности - видимостью права (владение - для движимой вещи, регистрация права в поземельной книге - для недвижимой) <12>. Недобросовестным считается приобретатель, которому известно о неправильном содержании поземельной книги, если речь идет о недвижимости (§ 892 ГГУ), либо приобретатель, который знал или вследствие грубой неосторожности не знал о неуправомоченности отчуждателя, если речь идет о движимых вещах (§ 932(2) ГГУ). Поэтому собственник может, например, добиться исправления неправильной записи в поземельной книге по иску против третьего лица (приобретателя), знавшего о ничтожности соглашения, на основании которого собственником была отчуждена вещь. Для движимых вещей действие бесповоротности ограничено даже против добросовестных приобретателей случаями утраты собственником вещи помимо его воли (§ 935 ГГУ).
--------------------------------
<12> Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen: Beck C.H. 1999. S. 31 - 33; Schapp, Schur. Sachenrecht. 4. Aufl. Munchen, 2010. S. 7.

Заметим, что немецкий законодатель не исключает бесповоротности в случаях безвозмездного приобретения имущества. Правильно ли, например, из этого делать вывод о том, что публичная достоверность всегда имеет место только там, где бесповоротны безвозмездно приобретенные права? Вряд ли. Это лишь сегодняшний германский вариант принципа публичной достоверности, который и на своей родине (за распространение на безвозмездные сделки) периодически подвергается критике <13>. Кроме того, не стоит забывать, что достаточно долго в Германии (по Прусским ипотечным законам от 5 мая 1872 г.) бесповоротны были лишь добросовестно и возмездно приобретаемые права <14>.
--------------------------------
<13> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 74.
<14> Лыкошин А. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения. СПб. С. 16.

Более радикальный вариант принципа публичной достоверности для недвижимости мы обнаружим в странах, применяющих систему Торренса (Австралия, Новая Зеландия и др.). Здесь запись в реестре порождает регистрируемое право независимо от материально-правовых оснований <15>. "В австралийской системе... начало достоверности идет так далеко, что против вотчинных актов допустимо только одно возражение - о подлоге" <16>. Книжный собственник по Акту Торренса не просто презюмируется, а действительно является в силу записи в книгу истинным управомоченным. Эта абсолютная publica fides провозглашается Актом Торренса не только в защиту третьего приобретателя, но и в пользу первого непосредственного приобретателя прав на недвижимость, не допуская принципиально оспаривание приобретения с чьей-либо стороны и по каким-либо материальным основаниям (исключая случаи подлога) <17>. Поэтому даже случаи знания приобретателя (третьего лица) о пороках сделки, по которой происходило отчуждение вещи собственником (например, пороки воли, несоответствие условий сделки закону и др.), не могут быть основанием для удовлетворения иска пострадавшего собственника против приобретателя и "поворота прав" к собственнику. Таким образом, в Австралии защищаются определенные случаи приобретения недвижимости недобросовестным в немецком понимании лицом (знающим о нарушениях закона, допущенных при внесении в реестр записи о праве отчуждателя).
--------------------------------
<15> Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1907. С. 44 и сл.
<16> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 198.
<17> Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 548.

Значит ли это, что в Австралии не существует принципа публичной достоверности? По-видимому, нет. Изложенное просто показывает, что Австралия и Германия используют свои вариации одного и того же принципа. Каковы же общие признаки принципа? Бесповоротность выступает ограничителем известного из римского права правила "Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet" <18>, которое сильно тормозит гражданский оборот. В каком-то смысле принцип публичной достоверности (бесповоротности) является противоположностью принципа абсолютной виндикации, позволяющего собственнику вернуть вещь от любого незаконного владельца. Поэтому любые ограничения возможности возвращения вещи собственником от лица, которое, приобретая вещь, по допущению закона основывалось на внешних признаках права, следует расценивать как проявление принципа публичной достоверности.
--------------------------------
<18> Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам.

Итак, суть принципа публичной достоверности следует видеть в придании законом внешним признакам права значения действительного права вне зависимости от соответствия этого обстоятельства реальности. Это обозначает невозможность для собственника возвратить себе вещь, приобретенную лицом у отчуждателя, обладавшего признаками права (бесповоротность прав). При введении регистрационной системы в отношении недвижимости значение внешнего признака права придается содержанию реестра: "Реестр исчерпывающим образом отражает юридическое состояние объекта недвижимости" <19>. Но это правило допускает установление различных ограничений, не отменяющих принципа в целом. В своих рассуждениях об идеальных правилах оборота недвижимости большинство российских современников ориентируются преимущественно на действующее германское законодательство, это как раз и является причиной утверждений об отсутствии в РФ принципа публичной достоверности. Полагаем, точнее было бы умозаключение о том, что в России принцип публичной достоверности существует, однако имеет свою специфику. Как, кстати, и принцип внесения.
--------------------------------
<19> Лыкошин А. Указ. соч. С. 13.

Верно отмечает А. Лыкошин: в своей крайней форме принцип бесповоротности может привести к нестабильности оборота, поэтому практически везде он имеет те или иные ограничения <20>.
--------------------------------
<20> Лыкошин А. Указ. соч. С. 17.

ГК устанавливает ограничения виндикации в ст. 302: собственник не может истребовать вещь от добросовестного приобретателя, который приобрел вещь у неуправомоченного отчуждателя, в случае выбытия вещи из владения собственника по его воле. При этом безвозмездность приобретения исключает ограничение виндикации. В отличие от Германии положение о "выбытии вещи помимо воли собственника" действует в РФ для любых вещей. Строго говоря, ст. 302 ГК рассчитана на движимые вещи. Но пока ГК не изменен, в ситуациях, касающихся внесения в ЕГРП неправильных записей о правах на недвижимость, слова закона о "выбытии вещи из владения помимо воли" необходимо трактовать как утрату права на недвижимость по ЕГРП помимо воли собственника. Пункт 1 ст. 302 ГК (при соответствующем толковании) создает возможность защиты добросовестного приобретателя недвижимости, а в этом и проявляется действие принципа публичной достоверности. Мы не считаем существенным для нашего анализа спор о том, в какой момент у добросовестного приобретателя возникает право собственности на вещь: в момент окончания приобретения (например, при регистрации права - для недвижимости) или по истечении срока приобретательной давности <21>. Главное, что при добросовестном возмездном приобретении любых вещей, выбывших из сферы господства собственника по его воле, существуют ограничения виндикации, т.е. невозможность возврата вещей собственником, и обусловлена она именно тем, что приобретатель при совершении сделки добросовестно положился на признаки видимости права. Да, текст ст. 302 ГК требует соответствующего толкования применительно к недвижимости, но сам по себе не обозначает отсутствия в РФ публичной достоверности. Можно лишь условно говорить о том, что в Германии действует принцип абсолютной публичной достоверности реестра, а в России - относительной <22>. Но даже в Германии по сравнению с Австралией публичная достоверность реестра имеет относительный характер.
--------------------------------
<21> ГК прямо говорит о моментальном возникновении права собственности у добросовестного приобретателя только недвижимости (п. 2 ст. 223 ГК) - с момента регистрации права. Впрочем, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 стоит на позиции моментального возникновения права собственности и для движимых вещей.
<22> В таком контексте публичная достоверность в отношении движимых вещей и в Германии имеет относительный характер.

Характерно, что именно в связи с возможностью абсолютной виндикации А. Лыкошин говорил об отсутствии бесповоротности в дореволюционной России <23>.
--------------------------------
<23> Лыкошин А. Указ. соч. С. 48 и сл.

Итак, принцип публичной достоверности (бесповоротности) отражен в российском законодательстве, но его ограничения несколько отличаются от тех, что установлены в других странах.
Примечательно, например, что Ф.О. Богатырев, отвергающий наличие в РФ публичной достоверности ЕГРП, предлагает при ее введении сохранить для собственника возможность восстановления правильной записи в ЕГРП в случаях, когда "запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц" и когда "запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника" <24>. Но предложенный подход фактически сохраняет те ограничения бесповоротности, которые уже установлены в действующем законодательстве (пусть они и требуют уточняющих формулировок).
--------------------------------
<24> Богатырев Ф.О. Указ. соч.

Интересно заметить, что возможность виндикации недвижимости (под которой в данном случае подразумевается восстановление правильных записей в ЕГРП) при безвозмездном приобретении нередко поддерживается российскими правоведами <25>. Соответственно критика исследователей касается распространения на виндикацию недвижимости правил о выбытии вещи помимо воли собственника. Вопрос поэтому заключается в том, насколько актуально устранение этих ограничений бесповоротности. Рассматриваемая проблема имеет политико-правовой окрас. Например, Е.Ю. Петров ратует за полную публичную достоверность ЕГРП для возмездного собственника <26>. Таким образом, он считает справедливым сохранение одного из существующих ограничений бесповоротности. Мы же считаем целесообразным сохранение до лучших времен и второго ограничения ("выбытие вещи из владения помимо воли"), которое лишь нуждается в коррективах формулировок для недвижимости ("утрата прав по ЕГРП помимо воли"). Сложно согласиться с мнением Е.Ю. Самойлова о том, что подавляющее большинство недостоверных записей в реестре появляется по причинам, не зависящим от воли собственника <27>. Автор приводит лишь два примера такого выбытия: подделка документов и обращение взыскания на имущество в порядке исполнительного производства. При этом второй критерий является неточным, поскольку при реализации имущества уполномоченными органами они выступают продавцами имущества, их воля в силу закона заменяет волю собственника <28>; в случае правомерности реализации о выбытии помимо воли собственника говорить не следует. Все же случаи недостоверности записей в реестре часто возникают именно по воле собственника (при совершении недействительных сделок).
--------------------------------
<25> Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 18; Лыкошин А. Указ. соч. С. 16.
<26> Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 231.
<27> Самойлов Е.Ю. Указ. соч. С. 95.
<28> Новоселова Л.А. Основания и последствия признания недействительными публичных торгов // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика. Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2006. С. 330.

Действие принципа абсолютной бесповоротности в Германии обеспечивается комплексом мер. Договоры об отчуждении недвижимости подлежат нотариальному оформлению (§ 311b ГГУ); в такой же форме (либо в компетентном органе) по предъявлении обязательственного договора заключается вещное соглашение (§ 925, 925a ГГУ); имеется возможность внесения в поземельную книгу возражения против существующей записи, исключающего добросовестность приобретателя (§ 892 ГГУ), и т.п. В России таких правил нет. Внесение в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ст. 31.1 не спасает ситуацию. Согласно п. 1 указанной статьи "собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя... имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации". Компенсация касается жилых помещений и ограничена суммой в 1 млн. руб. (п. 2 ст. 31.1), т.е. является полумерой. Однако даже расширение действия указанной нормы за счет любой недвижимости и снятия предела возмещения не решит проблему, а возможно, и усугубит ее. Наличие некоего страхового фонда (подобного австралийскому) для пострадавших на рынке недвижимости никогда в истории не относилось к обязательным признакам публичной достоверности реестра. Сформировать такой фонд лишь за счет взносов за регистрационные процедуры вряд ли возможно. К тому же понятно, что со стороны государства процедура выдачи компенсаций из фонда будет обставлена невероятным количеством сложностей (вне зависимости от буквы закона) <29>. С другой стороны, доступ к получению возмещений из фонда могут получить мошенники, искусственно создавшие основания для получения компенсаций (продажа имущества между "своими"), а в условиях коррумпированного общества именно они и будут счастливыми обладателями компенсаций "ни за что".
--------------------------------
<29> О сложностях получения компенсаций из страхового фонда в Австралии, см.: Базанов И.А. Указ. соч. С. 552.

Правильнее направить усилия законодателя на достижение максимальной точности реестра путем введения правил, аналогичных германским. Но даже наличие таких правил не исключит случаев утраты прав на недвижимость помимо воли собственника. Кроме того, спорным представляется мнение немецких исследователей об обязанности собственника проверять правильность содержания поземельной книги, к исполнению которой его стимулирует правило о публичной достоверности книги <30>. Возложение на правообладателя обязанности регулярно отслеживать содержание ЕГРП будет для него необоснованной нагрузкой. К тому же очевидно, что даже за время получения выписки из ЕГРП в реестре могут произойти не обусловленные волей правообладателя изменения.
--------------------------------
<30> Baur J.F., Sturner R. Op. cit. S. 33.

В российских правовых реалиях, по-видимому, еще долго будут иметь место ситуации перерегистрации прав в ЕГРП путем подачи мошенниками в регистрирующий орган поддельных документов, путем применения насилия к собственнику недвижимости в целях подписания им договора, посредством сговора с недобросовестными нотариусами, сотрудниками регистрационной службы, по ошибке регистратора и т.п. "Создание" фигуры добросовестного приобретателя также не представляется сложностью.
Единственным способом восстановления утраченных помимо воли собственника прав на недвижимость является для него оспаривание записей в ЕГРП. Иное решение сейчас будет способствовать росту преступности в сфере оборота недвижимости. Случаи изменения Реестра помимо воли собственника при введении мер, направленных на обеспечение точности реестра, станут исключениями, но от этого они, вероятно, и требуют исключительной защиты, ибо являются грубейшим нарушением прав собственника. Любые изменения закона должны отвечать потребностям жизни, иначе благие намерения могут привести к дестабилизации оборота.

Швабауэр А.В.

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы