Обязание судом ответчика исполнить условия предварительного договора купли-продажи доли дома и земельного участка

В «Отдел по Жилищным Судебным Спорам» обратился гражданин Чебаков с просьбой помочь ему в решении нижеследующей проблемы.
На основании Постановления Главы администрации одного из районов Московской области от 16 февраля 1994 года и Декларации об объекте недвижимого имущества от 22 января 2007 года гражданин Мухин стал собственником земельного участка и жилого строения (далее – земельный участок и дом).
14 февраля 2011 года между гражданином Чебаковым и гражданином Мухиным была достигнута договоренность о продаже Мухиным гражданину Чебакову 1/2 доли земельного участка и дома по цене 4 800 000 рублей.
Данная договоренность была оформлена путем составления двух рукописных расписок:
Расписка №1, по которой Мухин 14 февраля 2011 года обязался с 15 февраля 2011 года начать оформление документов для сделки купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, в котором он выступит продавцом, а Чебаков выступит покупателем;
Расписка №2, по которой Чебаков, со своей стороны обязался в срок до 01 июля 2011 года заключить с Мухиным договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка по цене 4 800 000 рублей.
Однако после 14 февраля 2011 года Мухин не совершил ни одного действия, направленного на исполнение своих обязательств по сбору документов и последующей продаже Чебакову 1/2 доли дома и земельного участка.
21 июня 2011 года Чебаков направил Мухину по почте ценным письмом с описью вложения письменную Претензию, в которой потребовал в срок до 01 июля 2011 года подписать с ним договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка по оговоренной 14 февраля 2011 года цене. Однако никакого ответа на данную претензию Чебаковым получено не было.
Таким образом, Мухин уклонился от выполнения своих договорных обязательств перед Чебаковым.
Юристы «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» помогли гражданину Чебакову в составлении иска в суд против гражданина Мухина «Об обязании заключить договор купли-продажи дома и земельного участка» и представляли его интересы в суде первой инстанции по данному делу.

В ходе слушаний по данному спору юристы «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
Вышеуказанные расписки, составленные 14 февраля 2011 года гражданами Мухиным и Чебаковым, вместе взятые, являются, по своей сути, предварительным договором купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, поскольку в них четко изложены все существенные условия предстоящей продажи данного имущества:
1) Стороны договора купли-продажи (продавец – Мухин, покупатель – Чебаков);
2) Предмет договора купли-продажи (1/2 доля дома и земельного участка, находящихся по четко определенному адресу;
3) Цена договора купли-продажи (4 800 000 рублей);
4) Сроки начала сбора документов и заключения основного договора купли-продажи (соответственно, 15 февраля 2011 года и 01 июля 2011 года).
Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, договоренность о продаже 1/2 доли земельного участка и дома между Чебаковым и Мухиным была оформлена в письменной форме.
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Поскольку Мухин без каких-либо оснований уклоняется от заключения с Чебаковым договора купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, то Чебаков имеет право воспользоваться таким способом защиты своего нарушенного права, как понуждение к заключению договора купли-продажи.
В ходе судебного разбирательства по делу ответчик Мухин Расписку №2 не признал, но факт составления им Расписки №1 подтвердил.
Поскольку у истца не имелось объективных доказательств того, что Мухин 14 февраля 2011 года получил от Чебакова расписку о том, что Чебаков обязуется в срок до 01 июля 2011 года заключить с Мухиным договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка по цене 4 800 000 рублей, то юристы «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» заявили в суде ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, для установления рыночной цены спорной 1/2 доли дома и земельного участка. Ходатайство юристов «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» о назначении по делу судебной оценочной экспертизы было удовлетворено. Судебный эксперт оценил спорную 1/2 долю имущества в 5 480 500 рублей.
Чебаков с заключением судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил свой иск, попросив суд обязать Мухина заключить с ним договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка по цене 5 480 500 рублей.
После проведения оценочной экспертизы и уточнения Чебаковым своих исковых требований суд первой инстанции принял решение, которым иск Чебакова к Мухину об обязании заключить договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка по цене 5 480 500 рублей был удовлетворен.

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 2

Вы допустили ошибки при заполнении формы

Юрист Юристы Отдела 23.07.2014 в 12:01

Как добиться исполнения судебного решения об обязании заключить договор купли-продажи

В данном случае всё зависит от того, на чьей стороне находитесь вы - на стороне продавца или на стороне покупателя объекта недвижимости.
Если суд обязал вас (!!!) продать земельный участок, а покупатель уклоняется от его покупки по определенной судом цене, то вы можете подать в суд иск по ст.ст.395, 1102 и 1107 ГК РФ о взыскании с ответчика процентов за неправомерное пользование теми денежными средствами (их удержание и отказ передать вам эти деньги), которые покупатель по решению суда обязан уплатить вам за продаваемый земельный участок. Тогда ответчику просто станет невыгодно уклоняться от заключения с вами основного договора купли-продажи, и удерживать у себя денежные средства (на которые суд будет начислять ему проценты), и проблема на этом будет решена.
Если же вы являетесь потенциальным покупателем земельного участка, и продавец отказывается заключать с вами основной договор купли-продажи, то механизмов воздействия на него, к сожалению, сейчас не существует.

Как испоняли данное решение?

Здравствуйте!
Столкнулись с точно такой же ситуацией: расписки в качестве предварительного договора - суд обязал заключить основной договор. Как исполняли Ваше решение? У пристава ступор. А у нашего участка еще и граница не определены. Заранее спасибо.