Расторжение договора купли-продажи коттеджа и взыскание денежных средств с застройщика ООО Мега-мечта

В «Отдел по Жилищным Судебным Спорам» обратились гражданин М.А. с женой, гражданкой М.В., с просьбой помочь им в решении нижеследующей проблемы.
13 февраля 2012 года граждане М.А. и М.В. заключили с Обществом с ограниченной ответственностью «Мега-мечта» (далее – ООО «Мега-мечта») Договор купли-продажи жилого дома (далее – Договор купли-продажи), на основании которого указанные граждане стали собственниками сблокированного коттеджа (жилого дома: таун-хауса) общей площадью 95,5 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, Габовское с/п, в районе с.Озерецкое, бульвар Радости (далее – Коттедж).
Согласно условиям Договора купли-продажи Коттедж был продан гражданам М.А. и М.В. по цене 6 915 000 рублей с рассрочкой платежа. Граждане М.А. и М.В. оплатили по Договору купли-продажи на расчетный счет ООО «Мега-мечта» денежные средства на общую сумму 2 855 000 рублей.
Право общей совместной собственности граждан М.А. и М.В. на Коттедж было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 04 мая 2012 года.
13 февраля 2012 года Коттедж был передан им ООО «Мега-мечта» по Акту приема-передачи жилого дома.
Однако в апреле 2012 года в приобретенном гражданами М.А. и М.В. по Договору купли-продажи Коттедже были выявлены недостатки, о наличии которых указанные граждане не были поставлены в известность ООО «Мега-мечта» при подписании Договора купли-продажи, а именно:

1. Появились внутренние и наружные трещины по торцевой стене;
2. Торчали куски арматуры справа от газового оборудования;
3. Не было заземления на котел;
4. Отсутствовал глазок на входной двери;
5. Сместился сайдинг на крыльце;
6. Образовались трещины под оконными проемами;
7. Появились трещины на фасаде между окон.

После обнаружения вышеуказанных недостатков, 24 апреля 2012 года ООО «Мега-мечта» выдало гражданам М.А. и М.В.  Гарантийное письмо, где в качестве приложения был прописан перечень выявленных недостатков и дефектов, и указан срок для их устранения – не позднее 13 мая 2012 года.
Однако, после того как работники ООО «Мега-мечта» приступили к устранению выявленных в Коттедже недостатков, на первом этаже торцевой стены начали образовываться новые трещины, в связи с чем граждане М.А. и М.В. были вынуждены обратиться в ООО «Мега-мечта» с просьбой о приостановлении работ по устранению выявленных недостатков и дефектов Коттеджа.
В дальнейшем трещины в Коттедже начали прогрессировать и увеличиваться. В связи с этим обстоятельством 02 мая 2012 года граждане М.А. и М.В. подали в ООО «Мега-мечта» заявление с требованием о расторжении Договора купли-продажи и возврате уплаченных по данному договору денежных средств, в размере 2 855 000 рублей. Однако до конца мая 2012 года гражданами М.А. и М.В. не было получено из ООО «Мега-мечта» никакого ответа на вышеуказанное заявление.
В июне 2012 года гражданами М.А. и М.В. было заказано в ОАО «КБ им. А.А.Якушева» составление Технического заключения, на предмет обследования факта образования многочисленных трещин в наружных и внутренних несущих стенах и выявления других дефектов в Коттедже.
По результатам проведенного специалистами ОАО «КБ им. А.А.Якушева» обследования Коттеджа были выявлены многочисленные нарушения требований СНиП 3.03.01-87, что стало результатом низкого качества работ на стадии строительства Коттеджа. Специалисты ОАО «КБ им. А.А.Якушева» пришли к выводу, что заделка трещин в Коттедже приведет только лишь к образованию новых трещин, и выявленные дефекты (трещины стен) будут прогрессировать и проявляться вновь в неблагоприятные (осенне-весенние) периоды года.

Юристы «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» помогли гражданам М.А. и М.В. в составлении и подаче в Кунцевский районный суд г.Москвы искового заявления против ООО «Мега-мечта» «О защите прав потребителей, расторжении договора купли-продажи коттеджа и возврате денежных средств» и представляли интересы граждан М.А. и М.В. в суде первой инстанции.
Во время слушаний по данному делу в Кунцевском районном суде г.Москвы юристы «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» обратили внимание суда на нижеследующие обстоятельства.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Из содержания оспариваемого договора не следует, что истцы оказывали услуги, продавали товары, выполняли работы, получали прибыль. Фактически, наше участие по договору сводилось к уплате денежной суммы.
Поскольку при заключении Договора купли-продажи истцы не были зарегистрированы в качестве субъектов предпринимательской деятельности, предпринимательской деятельности не осуществляли, указанный Коттедж приобретали для личных нужд, а не для получения прибыли, к данным правоотношениям следует применять нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
- потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
- потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", сказано, в частности, нижеследующее:
«Исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению».

Как уже было указано выше, при обследовании Коттеджа специалистами ОАО «КБ им. А.А.Якушева» были выявлены существенные недостатки проданного Коттеджа, а именно – наличие трещин, ставших результатом низкого качества выполненных на стадии строительства работ (кладка бетона произведена при низких температурах, в бетоне обнаружены пустоты), низкого качества примененных строительных материалов (некачественная арматура) и отсутствие целого ряда конструктивных элементов, необходимых для нормальной эксплуатации Коттеджа (в частности, отсутствие гидроизоляции и «отсечки» для предотвращения замачивания стен). Также, согласно Техническому заключению ОАО «КБ им. А.А.Якушева», при наличии перечисленных дефектов, заделка трещин приведет к образованию новых трещин.
Таким образом, ООО «Мега-мечта» истцам был продан Коттедж с существенными недостатками, попытка устранения которых приведет к их повторному проявлению.
Согласно п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12). При этом необходимо учитывать, что по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 10).
Между тем, при подписании с истцами Договора купли-продажи и при передаче Коттеджа по Акту приема-передачи жилого дома, истцы не были проинформированы ООО «Мега-мечта» о наличии вышеуказанных существенных недостатков Коттеджа.
Согласно ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В статье 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» сказано, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Судебный представитель ООО «Мега-мечта» согласился с заявленными доводами и предложил гражданам М.А. и М.В. подписать с ООО «Мега-мечта» мировое соглашение.
В результате юристами «Отдела по Жилищным Судебным Спорам» и юристами ООО «Мега-мечта» был составлен текст мирового соглашения, по которому граждане М.А. и М.В. отказались от своих требований по взысканию неустойки с ООО «Мега-мечта», за уклонение от возврата денежных средств, и компенсации судебных издержек, а также обязались возвратить в собственность ООО «Мега-мечта» жилой дом и земельный участок под ним. В свою очередь, ООО «Мега-мечта» обязалось в течение шести месяцев равными платежами произвести возврат уплаченных М.А. и М.В. денежных средств по Договору купли-продажи.

Определением Кунцевского районного суда г.Москвы от 01 декабря 2012 года данное мировое соглашение было утверждено, и определение об утверждении мирового соглашения вступило в законную силу.

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы