Покупка квартиры, обремененной ипотекой

№1734, 27.03.2017 в 14:48 Виктория (Тихвин)

Покупаем квартиру, обремененную ипотекой. Банк заемщика (продавца) предлагает такую схему: я (покупатель) и продавец (заемщик) заключаем ПДК, по которому платим в банк остаток задолженности продавца (1 млн. руб.). Банк выдает справку о погашении задолженности. Далее ждем 3 недели, пока в местное отделение банка (г.Тихвин) придет закладная по данной квартире. После этого заключаем основной ДКП, оплачиваем остаток суммы за квартиру продавцу и подаем документы в Росреестр на перерегистрацию права собственности. Нам, как покупателям, такая схема не представляется безопасной. Подскажите, какой вариант проведения сделки будет безопасен, как для покупателей? И если, допустим, по предложенной нам схеме, после заключения ПДК и погашения задолженности перед банком продавец отказывается продавать квартиру, реально ли будет понудить его через суд к заключению ДКП? Не совсем понятны изменения, внесенные в п.4 ст.445 ГК, где говорится о том, что при уклонении одной из сторон от заключения договора договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Как это реализуется на практике? Каким образом суд своим решением может перерегистрировать, осуществить переход права собственности от продавца к покупателю. И как в этом случае продавцу покупателем выплачивается оставшаяся часть стоимости квартиры, превышающая сумму задолженности банку по ипотеке? Благодарю за ответ.

Здравствуйте.
Предложенная Вам схема часто используется банками, но с одним небольшим НО: с покупателем заключается непосредственно в здании банка Основной договор купли-продажи квартиры. Затем покупатель вносит остаток задолженности по кредитному договору непосредственно в кассу банка, и банк выдает продавцу справку об отсутствии задолженности. После этого покупатель, продавец и сотрудник банка вместе едут в местный Многофункциональный центр (МФЦ) с Договором купли-продажи квартиры и заявлением банка о снятии с квартиры обременения ипотекой, и через (МФЦ) подают документы на регистрацию в Росреестр. В свою очередь Росреестр по заявлению банка вносит в ЕГРН запись о погашении обременения ипотекой и регистрирует переход права собственности на квартиру на имя покупателя.
Схема, предложенная банком, рискованна не с точки зрения того, что продавец откажется от продажи Вам своей квартиры, а точки зрения финансовых и трудозатрат на возможный суд по ч.4 ст.445 ГК РФ. По этой норме права Вы можете в судебном порядке потребовать признать Основной договор купли-продажи квартиры заключенным на условиях предварительного договора и признать за Вами право собственности на квартиру. Но для такого варианта решения проблемы нужно будет доказать в суде всю ту цепочку действий, которую обязались совершить Вы, а также покупатель и банк, и доказать факт недобросовестного поведения именно продавца квартиры. Сделать это вполне возможно, но сам суд отсрочит регистрацию Вашего права собственности на квартиру, как минимум, на полгода-год.
Поэтому лучше изначально добиваться решения проблемы по изложенному выше варианту, в принципе не предусматривающему возможность (и необходимость) заключения предварительного договора купли-продажи.

Ответ, 30.03.2017 в 13:01
Егоров Константин Михайлович
, Юрист
Запись на консультацию: 8 (495) 642-27-02

Комментарии 0

Вы допустили ошибки при заполнении формы