Как подстраховаться, чтобы не потерять квартиру

У меня 2ка, собственник я один, зарегистрирован 1. Покупаю 3ку с доплатой — собственника 3 (один невменяемый — в плане, то квартиру хочу, то деньги, то больше, то выписаться некуда), прописаны 5… Соответственно, один из собственников покупает мою 2ку, взяв ипотеку (для отдачи невменяемому) под мою квартиру. Через обмен нельзя – ипотека. Т.е. через куплю-продажу… Ст. 157 в договоре Сбербанк указать не даст — да и на практике она не работает… У Сбера есть прикормленный Регистратор — Центр, через который они регистрируют договора… Вопрос: как застраховаться от того, что если отдадим через этого Регистратора на регистрацию, а завтра этот невменяемый напишет заявление в Регистрационную палату на приостановление, продажу мне 3ки приостановят, а продажу моей 2ки зарегистрируют… Получается, я ничего не купил, и продал свою квартиру… Потом они меня через суд выписывают, а я в суд с туманными перспективами, что они не отдали мне деньги, а где доказательства? Какие перспективы, и какие доказательства для суда, если что, для возвращения моей 2ки?