Обжалование отказа в государственной регистрации сделки с недвижимостью

В регистрации нотариального договора дарения (подарено мне матерью) от 1997 г. жилого дома с земельным участком отказано, в связи с тем, что имеются расхождения площади в договоре и кадастровом и техническом паспорте с 34 кв. на 115 кв.м, а также что договор в то время не зарегистрирован в БТИ. Я объясняю это тем, что расхождение произошло в связи с тем, что, согласно разрешения администрации на строительство (из-за нехватки жилплощади), выданного в 2001 г., мной с сохранением старого дома под летнюю кухню пристроено 3 комнаты и коридор по указанным в разрешении размерам и без нарушения СНИП и других норм. Все другие документы, требуемые для регистрации моего права, представлены, к ним претензий нет. Однако, по-видимому, в регистрации будет отказано и предложено обратиться в суд. Я считаю, что имею право на объект, и несоответствие площади здания по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану БТИ), вследствие уточнения результатов технической инвентаризации, допускается, и само по себе не должно препятствовать государственной регистрации моего права. Органы юстиции ведут Единый Государственный Реестр Прав, а не реестр объектов недвижимости, и непонятно, в связи с чем отказано в государственной регистрации, то ли из-за несоответствия площадей или несвоевременной регистрации. Вопросы: 1. Правомерен ли отказ? 2. Можно ли повторно подать на регистрацию новый договор дарения, если даритель жив? Будет ли он зарегистрирован и что со старым договором дарением? С каким иском обратиться в суд, кто ответчик, мои требования? Спасибо.