Акт приема-передачи жилого помещения

В гражданских правоотношениях, связанных с исполнением договорных обязательств, особое место занимает такой документ, как Акт приема-передачи.

Акт приема-передачи является итоговым документом, подтверждающим факт исполнения договорных обязательств по передаче определенного (оговоренного соглашением сторон) имущества. Применительно к жилым помещениям Акт приема-передачи составляется при передаче жилого помещения по Договору социального найма, Договору купли-продажи жилого помещения, Договору аренды жилого помещения, Договору передачи жилого помещения в собственность (приватизации), Договору мены жилыми помещениями и Договору долевого участия в строительстве.

С одной стороны, Акт приема-передачи достаточно прост по своему содержанию. С другой стороны – не указание в этом документе определенной информации, или внесение в него явно лишних пунктов, может повлечь за собой негативные последствия для каждой из сторон договора.

Подписание акта приема-передачи жилого помещения при передаче жилого помещения в собственность (приватизации)

При приватизации жилого помещения Акт приема-передачи подписывается в двух экземплярах одновременно с Договором передачи жилого помещения в собственность, и также одновременно с Договором передачи жилого помещения в собственность выдается заявителю на руки после государственной регистрации договора.

В Акте приема-передачи жилого помещения указываются дата и место подписания Акта, адрес квартиры, её характеристики и состояние жилого помещения на момент передачи в собственность, состав лиц, в собственность которых передается квартира, а также доли в праве собственности на жилое помещение каждого из указанных лиц. Акт приема-передачи жилого помещения подписывается участниками приватизации или их представителями (представителями по доверенности, законными представителями, а также опекунами и попечителями), а также уполномоченным представителем местной администрации.

Если жилое помещение передается в собственность одного гражданина, то в Акте приема-передачи указываются только его фамилия, имя и отчество. Если же жилое помещение передается собственность нескольких граждан, то в акте приема-передачи указываются их ФИО и доли, которые равны числу участников приватизации (например, если в приватизации участвуют трое граждан, то доли каждого из них будут равны 1/3).

При приватизации жилого помещения Акт приема-передачи подписывается в обязательном порядке, его содержание утверждается органами местного самоуправления и не может быть изменено сторонами.

Подписание акта приема-передачи жилого помещения при подписании договора социального найма жилого помещения

Акт приема-передачи жилого помещения подписывается также и при заключении Договора социального найма. Данный документ тоже оформляется в двух экземплярах, в каждом из которых указывается дата и место подписания Акта, адрес квартиры и её характеристики, состояние жилого помещения на момент его передачи на условиях социального найма, а также сведения о нанимателе жилого помещения. Акт приема-передачи жилого помещения подписывается наймодателем (в лице уполномоченного представителя местной администрации) и нанимателем жилого помещения.

Подписание акта приема-передачи является обязательной формальностью при передаче жилого помещения на условиях социального найма, форма такого акта является типовой и не может быть изменена сторонами.

Подписание Акта приема-передачи при заключении договора купли-продажи и договора мены жилых помещений

Весьма существенное значение Акт приема-передачи имеет при заключении Договора купли-продажи и Договора мены жилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ обязанность продавца по передаче недвижимого имущества является выполненной после подписания соответствующего документа о передаче, если, конечно, иное не предусмотрено в заключённом между сторонами договоре купли-продажи.

Аналогичное требование предъявляется и к договору мены жилыми помещениями.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимого имущества считается отказом от исполнения обязанности по передаче или по принятию имущества.

Договор купли-продажи (или мены) может содержать в себе пункт о том, что жилое помещение передано в момент подписания договора. В этом случае подписание отдельного акта приема-передачи не требуется. Однако такой вариант может сыграть злую шутку, как с покупателем, так и с продавцом квартиры.

Если квартира была передана с какими-либо недостатками (например, в одной из комнат отсутствовал радиатор системы отопления или этот радиатор не был присоединен к общей системе отопления жилого дома), но при этом отдельный Акт приема-передачи сторонами договора подписан не был, то, в дальнейшем, покупатель не сможет предъявить продавцу претензии относительно качества переданного ему жилого помещения. Речь в данном случае не идет о скрытых недостатках, поскольку в Акте приема-передачи, как правило, указываются только те недостатки жилого помещения, которые были сообщены заранее продавцом, или которые покупатель мог вывить при осмотре жилого помещения.

Проблемы при отсутствии отдельного Акта приема-передачи могут возникнуть и у продавца, поскольку какие-либо поломки могут появиться в проданном жилом помещении из-за неправильных действий самого покупателя (например, если покупатель во время ремонта случайно повредит установленную в квартире сантехнику), который в дальнейшем может предъявить финансовые претензии продавцу квартиры. Опровергнуть такое обвинение будет весьма сложно, поскольку формально покупатель нигде не подписался о том, что всё расположенное в квартире оборудование было в исправном состоянии на момент фактической передачи ему жилого помещения.

Поэтому, при заключении Договора купли-продажи или Договора мены жилыми помещениями всегда лучше составлять отдельный Акт приема-передачи.

Законом не установлено точное содержание такого Акта, однако в нем желательно указывать следующую информацию:

• Дата и место составления Акта;
• Данные сторон (ФИО, место регистрации, паспортные данные);
• Если Акт подписывается представителями, то данные представителей;
• Данные жилого помещения (адрес и площадь);
• Состояние передаваемого жилого помещения.

Содержание Акта приема-передачи должно соответствовать предмету Договора купли-продажи или Договору мены. Если, например, Договором предусматривается продажа (мена) жилого помещения с мебелью, то в Акте приема-передачи должны быть перечислены те предметы мебели, которые продаются вместе с жилым помещением.

Акт приема-передачи составляется в двух экземплярах (один для покупателя и один для продавца), в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации. По желанию сторон Акт приема-передачи может быть нотариально удостоверен.

Текст Акта приема-передачи может быть скорректирован по желанию сторон. Однако отказ одной из сторон в подписании Акта приема-передачи считается нарушением условий сделки и является одним из оснований для расторжения Договора купли-продажи (мены) жилого помещения.

Подписание акта приема-передачи при заключении Договора аренды (найма) жилого помещения

При заключении Договора аренды (найма) жилого помещения количество экземпляров и содержание Акта приема-передачи, в целом, аналогично тексту, который подписывается при заключении сторонами Договора купли-продажи жилого помещения.

Однако здесь есть несколько отличий, а именно:

• При заключении Договора купли-продажи жилого помещения Акт приема-передачи составляется один раз – в момент передачи помещения покупателю. Если же речь идет о передаче жилого помещения по Договору аренды (найма) жилого помещения, то Акт приема-передачи составляется дважды – сначала в момент передачи помещения арендатору (нанимателю), а затем при возврате помещения арендодателю (наймодетелю);
• Если при заключении Договора купли-продажи в Акте приема-передачи не обязательно указывать состав передаваемого имущества (это необходимо сделать лишь в случае передачи жилого помещения с мебелью), то в случае передачи помещения по Договору аренды (найма) жилого помещения необходимо указывать состав передаваемого в пользование арендатору (нанимателю) имущества, или же указывать, что помещение было передано без мебели. Причем, учитывая особенности передачи жилого помещения дважды, в Актах приема-передачи нужно максимально подробно описать не только состав передаваемого имущества, но и его состояние. Ведь пропажа или порча какого-либо имущества в переданном по Договору аренды (найма) жилом помещении является основанием для предъявления финансовых претензий арендатору (нанимателю) жилого помещения со стороны арендодателя (наймодателя). Интерес в подробном описании предметов домашней обстановки имеет и арендатор (наниматель), если он выполнил в арендуемом жилом помещении ремонтные работы или неотделимые улучшения (например, установил за свой счет кондиционер), что является основанием для заявления требований о выплате арендатору (нанимателю) соответствующей компенсации со сторон арендодателя.

Акт приема-передачи арендуемого жилого помещения составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме, подписывается обеими сторонами Договора аренды (найма) жилого помещения (или их представителями) и не подлежит государственной регистрации.

Подписание акта приема-передачи жилого помещения по Договору долевого участия в строительстве

Если жилое помещение приобретается на основании Договора долевого участия в строительстве, то Акт приема-передачи такого жилого помещения имеет свои особенности, как по порядку оформления, так и по своему содержанию.

Без составления Акта приема-передачи недвижимости договор участия в долевом строительстве считается не выполненным.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача жилого помещения застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача жилого помещения осуществляется не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома он обязан передать участнику долевого строительства жилое помещение не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи жилого помещения или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия жилого помещения, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности жилого помещения к передаче.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности жилого помещения к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом последствия уклонения участника долевого строительства от подписания Акта приема-передачи жилого помещения отличаются от последствий уклонения от подписания такого Акта по другим указанным выше видам договоров.

В случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в вышеуказанный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором долевого строительства, вправе составить односторонний Акт.

Таким образом, уклонение или отказ участника долевого строительства от подписания Акта приема-передачи жилого помещения ведет к тому, что застройщик просто подпишет такой Акт в одностороннем порядке.

Для участника долевого строительства вариант с односторонним подписание акта приема-передачи застройщиком, является крайне неблагоприятным. В случае, если в передаваемом по Акту жилом помещении будут обнаружены какие-либо недочеты и эти недочеты не найдут своего отражения в подписанных участником долевого строительства с застройщиком документах, то, в дальнейшем, предъявить застройщику какие-либо претензии относительно качества переданного жилого помещения будет крайне проблематично.

Чтобы избежать подобного рода проблем, перед подписанием Акта приема-передачи жилого помещения сторонами Договора долевого участия в строительстве может быть подписан Лист осмотра жилого помещения, в котором указываются все пункты, не соответствующие заявлениям застройщика:

• Дефекты отделки жилого помещения;
• Отсутствие или дефекты коммуникаций;
• Несоответствие фактической площади жилого помещения параметрам, указанным в договоре;
• Иные недочеты, не соответствующие информации, предоставленной застройщиком.

После подписания Листа осмотра жилого помещения стороны могут приступить к подписанию Акта приема-передачи, в котором указывается следующая информация:

• Дата и место составления акта;
• Паспортные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика;
• Юридический адрес передаваемого жилого помещения;
• Характеристики передаваемого жилого помещения;
• Недочеты, выявленные при подписании Листа осмотра жилого помещения и сроки их устранения;
• Дополнительно стороны могут указать ответственность застройщика за нарушение обязательств по устранению выявленных недочетов.

Акт приема-передачи жилого помещения по Договору долевого участия в строительстве составляется в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон, Акт может быть нотариально удостоверен.

Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах – по одному экземпляру для участника долевого строительства, застройщика и органа осуществляющего государственную регистрацию права собственности на жилое помещение – и является неотъемлемой частью Договора долевого участия в строительстве.

Как видно из приведенных примеров, Акт приема-передачи жилого помещения является важным документом, при отсутствии которого ряд договоров (социального найма, приватизации, обмена жилыми помещениями) невозможно оформить в принципе, а неправильное оформление Акта приема-передачи по другим договорам (купли-продажи, мены, аренды, долевого участия в строительстве) или уклонение от его подписания может привести неблагоприятным материальным последствиям.

Читайте еще:

• Признание договора заключенным

Автор: юрист Егоров Константин Михайлович

Телефон: + 7 (495) 642-27-02

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам