Проведение и согласование перепланировки в многоквартирных домах с 01 марта 2005 года относительно подробно регламентировано Главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Иными словами, при перепланировке речь идет о сносе перегородок, установке новых перегородок, объединении или разъединении жилых помещений, которые, в дальнейшем, потребуют внесения соответствующих изменений в Технический паспорт БТИ и Кадастровый паспорт жилого помещения.
Перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, содержится в статье 26 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
При этом многие граждане, осуществляющие перепланировку, часто забывают о том, что их жилое помещение расположено в коммунальной квартире или в многоквартирном доме, что требует дополнительных согласований для проведения перепланировки с соседями по коммунальной квартире или соседями по дому.
Результат такой невнимательности может иметь разные последствия, в зависимости от того, что за перепланировка и где именно она была осуществлена, без согласия соседей или собственников смежных жилых помещений.
Кроме того, даже если перепланировка была осуществлена с соблюдением всех формальностей, граждане, чьё жилье пострадало от такой перепланировки, вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в контролирующие органы и суд.
Незаконная перепланировка в коммунальной квартире
Для начала, давайте рассмотрим пример незаконной перепланировки в коммунальной квартире, и правовые последствия такой незаконной перепланировки.
Например, речь идет о сносе перегородки, отделяющей комнату в коммунальной квартире от общего коридора в этой квартире.
Осуществляя перепланировку в коммунальной квартире, жильцы комнаты должны согласовать её с сособственниками перепланируемой комнаты и жильцами этой комнаты.
Но при этом, многие граждане забывают, что в силу статьи 41 Жилищного кодекса РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). Более того, изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Коридор в коммунальной квартире необходим для жизнедеятельности всех жильцов этой квартиры, и, в силу требований статьи 41 Жилищного кодекса РФ, коридор относится к общему имуществу в коммунальной квартире. Увеличивая или уменьшая размер коридора (или вообще ликвидируя его), лицо, осуществляющее перепланировку, тем самым, изменяет размер общего имущества в коммунальной квартире, в связи с чем перед осуществлением такого рода перепланировки необходимо получить письменное согласие от всех жильцов коммунальной квартиры и собственников соседних комнат в этой квартире.
В противном случае, если такая перепланировка будет осуществлена без согласия соседей и собственников соседних комнат, права этих граждан будут нарушены, что приведет к неблагоприятным последствиям для лица, осуществившего перепланировку.
Если соседние комнаты находятся в государственной или муниципальной собственности, то их жильцы (наниматели комнат) вправе подать заявления в прокуратуру и местную комиссию по перепланировкам, а также наймодателю (органу, в чьей собственности находятся комнаты в данной коммунальной квартире), и потребовать принять меры против нарушителя, осуществившего незаконную перепланировку, вплоть до обращения прокурора или наймодателя в суд с иском против правонарушителя, о приведении помещения в первоначальное состояние, как того требует статья 29 Жилищного кодекса РФ.
В случае, если соседями правонарушителя являются собственники своих комнат, то они вправе напрямую, минуя вышеуказанные органы, подать в суд иск по статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Однако от того, кто именно является истцом (государственный (муниципальный) орган или гражданин-собственник соседней комнаты в коммунальной квартире), последствия принятия судебного решения могут быть различными.
Если иск подан государственным или муниципальным органом в связи с незаконной перепланировкой в квартире, где часть комнат принадлежит государству или муниципалитету, суд может обязать лицо, осуществившее незаконную перепланировку, привести помещение в первоначальное состояние (то есть привести его в состояние до перепланировки за собственный счет).
А в случае неисполнения правонарушителем предписания суда, истец (государственный или муниципальный орган) вправе подать в суд иск об изъятии помещения у ответчика, и продаже этого помещения с публичных торгов, с обязательством покупателя помещения, привести это помещение в первоначальное состояние. Естественно, такая череда исков www.sudmos.ru порождает весьма долгое исполнение судебных решений, и далеко не всегда дело доходит до изъятия жилого помещения, у лица, осуществившего его перепланировку без согласия соседей (нанимателей соседних комнат в коммунальной квартире).
В гораздо более выгодном положении находятся соседи, владеющие своими комнатами на праве собственности. Они так же, как государственные или муниципальные органы власти, вправе на основании статьи 29 Жилищного кодекса РФ потребовать от ответчика привести жилое помещение в первоначальное состояние.
Но, в случае злостного уклонения от исполнения такого судебного решения, соседи могут просто за свой счет привести помещение в первоначальное состояние (например, заново возвести снесенную перегородку межкомнатного коридора), оформить приведение помещения в первоначальное состояние в БТИ и Кадастровой плате, после чего подать против ответчика иск о возмещении убытков – взыскании денежных средств, потраченных на приведение помещения в первоначальное состояние. Такой путь решения проблемы приведет к гораздо более скорому положительному результату и не потребует от судьи принятия решения об изъятии помещения у ответчика (что многие судьи делать опасаются, в связи с провозглашенной в Российской Федерации защитой конституционного права граждан на жилье).
Незаконная перепланировка в многоквартирном доме
Иногда случаются ситуации, при которых перепланировка осуществлена не непосредственно в вашей квартире, но, тем не менее, осуществлена с нарушением действующего законодательства.
Так, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, перепланировка даже в другой части многоквартирного дома может нарушать права и законные интересы собственников и нанимателей жилых помещений в этом многоквартирном доме.
Но далеко не всегда подобные нарушения являются основанием для судебной защиты прав собственников и нанимателей.
Так, например, если жилец квартиры на верхнем этаже многоквартирного дома решит сделать перепланировку, в форме прямого прохода из своей квартиры на чердачное помещение, а само чердачное помещение оборудовать в качестве одной из своих комнат, то такие действия могут иметь разные последствия, в зависимости от последствий произведенной перепланировки.
С одной стороны, присоединение чердака к квартире, может привести к отключению (или нарушению в работе) целого ряда коммуникаций, проходящих по чердаку, что даст право на подачу в суд иска против лица, осуществившего незаконную перепланировку, со стороны любого жильца дома, чье жилое помещение пострадало в результате такой незаконной перепланировки.
С другой стороны, чердак входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и если в доме были, например, созданы ЖСК или ТСЖ, то правление этих организаций вправе подать в суд иск по статье 29 Жилищного кодекса РФ, и потребовать приведения помещения в первоначальное состояние, даже если незаконная перепланировка не привела к негативным последствиям для остальных жильцов дома.
Нарушение строительных норм и правил при осуществлении перепланировки
Иногда случаются совсем уж злостные нарушения требований строительных норм и правил, в результате которых при проведении перепланировки (пусть даже эта перепланировка и была согласована надлежащим образом во всех инстанциях) появляются трещины по фасаду и начинается постепенное разрушение ниже- и вышерасположенных квартир.
В этом случае иск по статье 29 Жилищного кодекса РФ вправе подать, как контролирующие органы (например, муниципалитет в лице местной комиссии по перепланировкам), так и жильцы квартир, в которых произошли разрушения в результате проведения незаконной перепланировки.
В этом случае суду необходимо представить не довод о том, что перепланировка осуществляется без каких-либо согласований, а экспертное заключение, из содержания которого будет видно, что квартирам жильцов дома (или конкретно – квартире истца) был причинен значительный ущерб, и что этот ущерб вызван нарушением строительных норм и правил при осуществлении ответчиком перепланировки в своей квартире.
Только в том случае, если истцы сумеют доказать факт разрушения своих помещений, а также причинно-следственную связь между этими разрушениями и действиями ответчика, можно рассчитывать на удовлетворение иска по статье 29 Жилищного кодекса РФ о приведении помещения в первоначальное состояние, а также требовать в судебном порядке возмещения ответчиком причиненных убытков – стоимости предстоящих работ по приведению всего дома, или отдельно взятых жилых и нежилых помещений, пострадавших в результате действий ответчика, в первоначальное состояние.
Как видно из приведенных примеров, далеко не во всех случаях осуществление незаконной перепланировки или перепланировки с нарушением строительных норм и правил, дает право на обращение в суд лицам, чьи помещения пострадали от такой перепланировки.
Поэтому прежде, чем обращаться в суд с подобными исками, следует подробно проконсультироваться с юристами и адвокатами, специализирующимися на ведении дел в судах по защите жилищных прав граждан.
Читайте еще:
- Узаконивание выполненной перепланировки
- Защита прав собственника при незаконной перепланировке квартиры
- Восстановить демонтированный вентиляционный короб: как обязать собственника жилого помещения
Автор: Юрист Егоров Константин Михайлович
Телефон: + 7 (495) 642-27-02
Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам
Телефон: