О нотариальном заверении сделок с недвижимостью

При заключении договоров и регистрации сделок с недвижимостью необходимо соблюдать обязательные требования, установленные гражданским законодательством. Приобретая квартиру, дачу или нежилое помещение граждане часто пренебрегают основополагающими правилами заключения сделок, не желая тратить на это время и силы, что иногда, может привести к нежелательным последствиям, в том числе и признание договора недействительным.

Законодательством предусмотрены общие требования для всех сделок:

• • законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделке);
  • способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);
  • соответствие воли и волеизъявления (например, во избежание порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

А также специальные требования, относящиеся к сделкам с недвижимостью:

• • соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки — письменная);
  • содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);
  • государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).
  • нотариальное удостоверение (для отдельных видов сделок с недвижимостью).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Со дня внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации:

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1. 1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
   2. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
   3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
   4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
   5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
   6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).
   7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
   8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
   9. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
   10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
   11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
   12. Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).
   13. Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).
   14. Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Обязательное нотариальное удостоверение в настоящее время установлено законом для следующих видов сделок:

• • сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») ;
  • договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
  • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);
  • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);
  • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
  • брачный договор (ст. 41 СК);
  • соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
  • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК);
  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);
  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК). С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК).

Несоблюдение нотариальной формы для указанных типов договоров с недвижимостью в соответствии со ст.165 ГК РФ влечет их недействительность. Такие договоры считаются ничтожными.

Для всей остальной массы сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение не нужно, за исключением случая, когда в силу п.2 ст.163 ГК РФ стороны приходят к взаимному соглашению о нотариальном удостоверении сделки, хотя по закону для сделок данного вида это и не требуется.

Нотариальное удостоверение выступает дополнительным гарантом надежности и законности документов. Оспаривать сделку, заключенной в нотариальной форме, гораздо сложнее.

Однако, граждане не спешат нотариально заверять совершаемые сделки, к которым нет такого обязательного требования установленного законодательством. Так как, обращение к нотариусу – это довольно дорогостоящий и продолжительный по времени процесс, да и нотариус потребует для себя некоторые дополнительные экземпляры документов по сделке.

Например, в случае нотариального заверения договора купли-продажи квартиры, нотариус может потребовать, дополнительно, для себя: выписку из домовой книги, выписку из ЕГРП, технический паспорт БТИ, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и т.д. Комплект таких документов у разных нотариусов может немного различаться.

В законодательство о нотариате в ближайшее время предлагается внести существенные изменения, после чего, предполагается, что все сделки с недвижимостью будут нотариально удостоверяться в обязательном порядке.

Высший Арбитражный суд опубликовал проект поправок в Гражданский кодекс (ГК РФ), которые существенно увеличивают роль нотариата в России. Нотариусов наделяют новыми полномочиями – проводить государственную регистрацию прав собственности.

Предпосылками для такого новшества является недостаточная правовая грамотность граждан, а в силу этого и необходимость в защите от мошенничества.

Реформа нотариата, которую намерено провести государство, предполагает внесение изменений,  прежде всего в Гражданский кодекс, в законодательство о нотариате.

Нотариальное удостоверение операций с недвижимым имуществом – не новшество, до 1995 года нотариусы успешно регистрировали такие сделки. Однако с момента вступления в силу Гражданского кодекса государство разрешило заключать договоры купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. По мнению нотариусов, возможность заключать договоры в простой письменной форме способствовала росту криминала, а также распространению мошенничества на рынке недвижимости. В этой связи сотрудники правоохранительных органов не раз заявляли о необходимости вернуть обязательное удостоверение сделок с недвижимостью.

Предлагаемая редакция статьи 163 ГК РФ предполагает, что нотариальное удостоверение сделки включает в себя в том числе проверку законности содержания сделки,  прав сторон на ее проведение.

После вступления в силу поправок к Гражданскому кодексу нотариус будет обязан не просто поставить штамп и расписаться, но и удостовериться в праве и дееспособности участников совершаемой с объектом процедуры.

С этого момента нотариусы будут требовать соблюдения и других норм. Во-первых, наличия необходимых полномочий представителей сторон сделки и соблюдения формы договора. Во-вторых, доказательства факта принадлежности недвижимого имущества лицу, которое им распоряжается, или доверенному лицу, которое не владеет этой недвижимостью и распоряжается ею по доверенности. При этом нотариусы обязаны следить за соблюдением прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

Хочется надеяться, что подобные меры позволят сократить постоянно возрастающее количество мошеннических сделок с недвижимостью.

Читайте еще:

• Нотариальное удостоверение сделок

Автор: юрист Юлия Николаевна Сараева

Телефон: + 7 (495) 642-27-02

Источник: Отдел по Жилищным Судебным Спорам