Верховный суд России в ходе рассмотрения конкретного дела указал, что легализация самовольно построенных на садовом участке таунхаусов невозможна. Принципиальный момент: построить без уведомления и легализовать постфактум можно садовые и жилые дома. При соблюдении определенных условий и в виде исключения. Таунхаусы под исключение не подпадают.
Как рассказала юрист практики правового сопровождения предпринимательства Юлия Щипцова, в данном деле суды нижестоящих инстанций вставали на сторону собственника земельного участка и признавали за ним право собственности на дома блокированной застройки. По мнению судов в соответствии с подзаконными актами предусмотрена возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома, расположенные на территории садоводческих (дачных) объединений граждан. Однако Верховный суд России с такой позицией не согласился. Он указал, что правила, на которые ссылаются суды, утратили силу с 17 февраля 2023 г. в связи с утверждением Минстроем России поправок в нормативно-правовые акты. Действующими нормами блокирование садовых и жилых домов на соседних участках не допускается.
«Кроме того, в комментируемом деле земельные участки, на которых расположены спорные строения, находятся в территориальной зоне СХ-2, виды разрешенного использования указанной зоны не допускают размещение блокированных жилых домов», — рассказывает юрист.
Решения нижестоящих инстанций были отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Теперь суды должны учесть правовые позиции Верховного суда страны. В частности, необходимо установить, возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с установленными в данной территориальной зоне градостроительным регламентам и видам разрешенного использования земельных участков. Проще говоря, можно ли превратить таунхаусы в обычные жилые дома.
«Верховный суд указал, что для жилых домов блокированной застройки необходимо получить разрешение на строительство, тем самым отграничив упрощенный порядок строительства индивидуальных жилых и садовых домов от домов блокированной застройки, которые должны возводиться в общем порядке», — рассказывает Юлия Щипцова.
Следовательно, в отсутствие разрешения на строительство от муниципального органа постройка таунхауса на садовом участке может быть признана судом самовольной.
«Перечень разрешенных для строительства на садовом участке объектов определяется градостроительным регламентом, который принимает и утверждает орган местного самоуправления, — поясняет юрист. — Список допустимых объектов может отличаться в каждом конкретном случае, для того чтобы ответить на вопрос, можно ли построить тот или иной объект, необходимо обратиться к градостроительному регламенту и к виду разрешенного использования земельного участка. В рассматриваемом выше деле в территориальной зоне СХ-2 было разрешено строительство только индивидуальных жилых и садовых домов, а в зоне СХ-2.1 помимо этого допускалось строительство жилых домов блокированной застройки».
Юлия Щипцова напоминает, что в отношении садовых земельных участков до 01.03.2031 действует «Дачная амнистия». «Это означает, что в период ее действия отсутствие в утвержденных градостроительных регламентах указания на возможность осуществления строительства жилых домов в границах территориальных зон, в которых находятся садовые земельные участки, не является основанием для отказа в регистрации права собственности на жилые дома, соответствующие параметрам объекта индивидуального жилищного строительства», — говорит она.
Телефон: