Весьма актуальное разъяснение сделал Верховный суд, когда изучил спор, в котором собственниками одной квартиры оказались чужие друг другу люди. Ситуация, когда небольшая часть помещения переходит к постороннему человеку в дар или по завещанию, — одна из самых распространенных.
Как правило, владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живет, но — по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует. О ней напомнил Верховный суд и объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.
По закону, если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть для этого два способа. Первый — договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества. Второй — отправиться делить имущество в суд. Обе возможности прописаны в статье 252 Гражданского кодекса. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя — например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию — разумеется, если он на это согласен. Но возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, даже если он и предпочел бы сохранить за собой часть жилплощади.
Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам — и, с одной стороны, собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой — кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняют юристы.
Похожая ситуация сложилась и в деле супругов, которое дошло до Верховного суда. Муж с женой и их несовершеннолетняя дочь жили в «трешке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну мужем и его матерью. Но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры — фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая половина квартиры перешла в собственность купившего ее гражданина и еще двум дамам, которым он передал по трети своей доли через договор дарения.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у чужих людей, семья захотела оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы предлагали такой вариант, но стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья пошла в суд.
В районном суде члены семьи попросили признать доли двух посторонних дам в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью право собственности на принадлежавшие ответчикам доли. Но райсуд им отказал.
А вот в апелляции решили, что требования семьи вполне обоснованны, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиц незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования истцов, заключили в апелляции. Собственники небольших долей попытались оспорить решение в ВС. Они уверяли, что квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Коллегия по гражданским спорам поддержала апелляцию (Определение Верховного суда РФ №5-КГ17-51).
ВС напомнил п.4 ст.252 ГК РФ. В нем разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого помимо незначительности доли — а что такое «незначительность», по словам экспертов, никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 — это существенная доля, а 1/100 — несущественная», — должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратил внимание ВС РФ.
Изучив обстоятельства спора, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ оставила без изменения решение апелляции, которая отдала всю квартиру семье. А сособственникам будут выплачены деньги за их доли.
Телефон: