Из-за введенных в связи с коронавирусом ограничений арендатор может попросить отсрочить или снизить арендную плату либо даже освободить от нее, иногда — расторгнуть договор.
В ряде случаев законодательство обязывает идти ему на какие-то уступки. Рассчитывать на это при определенных обстоятельствах могут арендаторы из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей, субъекты малого или среднего предпринимательства, некоторые некоммерческие организации, а также те, кто не может использовать недвижимость из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности.
Согласие или отказ на заявление арендатора направляется в письменной свободной форме. При отказе указывается причина. Если условия договора изменяются или он расторгается, нужно составить соответствующее соглашение. Обратите внимание, что иногда требуется подписать соглашение оперативно, например, в течение трех рабочих дней с момента обращения арендатора.
1. Арендатор просит освободить его от арендной платы
1.1. Объект аренды — федеральное имущество
Арендатор имеет право, в частности, на освобождение от арендной платы за период с 1 апреля по 1 июля 2020 г., если одновременно соблюдаются следующие условия (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):
- договор аренды заключен до 01.04.2020;
- арендуется имущество (в том числе земельные участки), составляющее казну Российской Федерации;
- арендатор — субъект малого и среднего предпринимательства (СМСП), то есть включен в соответствующий реестр. Этот реестр ведет ФНС России, а проверить информацию можно на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html;
- сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса. Вид деятельности определяется по коду ОКВЭД 2, который по состоянию на 1 апреля 2020 г. указан у арендатора в ЕГРЮЛ или ЕГРИП как основной или дополнительный вид деятельности. Коды ОКВЭД 2 арендатора указаны в его выписке из реестра. Актуальную выписку можно получить на сайте https://egrul.nalog.ru/index.html.
Важно! Заключить дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в течение семи рабочих дней со дня обращения арендатора (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Полагаем, этот срок применим и для направления арендатору письменного отказа в освобождении от платы.
Росимуществу предписано обеспечить освобождение арендаторов от арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего госказну (в том числе земельных участков), если они заключены до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС и арендаторами являются НКО, включенные в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших из-за коронавируса. Такие преференции предоставляются им без учета:
- осуществления деятельности в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса;
- информации об основном или дополнительных видах экономической деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 г.
Такие выводы следуют из п. 2(1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р.
1.2. Объект аренды — имущество субъекта РФ или муниципального образования
Если объектом аренды является имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, то этим органом могут быть приняты акты, предусматривающие освобождение арендатора от платы. Органам субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться правилами, указанными для федерального имущества, и освобождать от платы соответствующих установленным критериям СМСП и некоммерческие организации (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
1.3. Как составить письмо арендатору об отказе освободить его от арендной платы из-за коронавируса
Основное в письме — причина отказа и ссылка на нормативный документ, требованиям которого не соответствует ситуация арендатора или его просьба. Например, арендатор не относится к субъектам, которые вправе рассчитывать на освобождение от арендной платы (в частности, его нет в соответствующем реестре), или его деятельность не относится к требуемой сфере.
Пример формулировки для письма
Заявление ООО «Пилигрим» об освобождении от арендной платы за апрель — июнь 2020 г. по договору аренды федерального имущества от 09.01.2020 N 123 рассмотрено.
В Распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р освобождение от арендной платы предусмотрено при определенных обстоятельствах только для СМСП и некоммерческих организаций.
Поскольку ООО «Пилигрим» не включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и не является НКО, оснований для освобождения от арендной платы нет.
1.4. Что включается в дополнительное соглашение об освобождении от арендной платы из-за коронавируса
В соглашении указывается основание освобождения от арендной платы и период, на который арендатор освобожден от нее.
Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении может быть указано, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.
Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. Арендатор освобождается от внесения арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.07.2020 на основании пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р.
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.
2. Арендатор просит отсрочку по внесению арендной платы
2.1. Объект аренды — федеральное имущество
Право на отсрочку имеют, в частности, следующие арендаторы:
1) СМСП, арендующие федеральное имущество, составляющее госказну РФ.
СМСП включены в реестр, который ведет ФНС России, а проверить информацию о них можно на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html;
2) СМСП, арендующие федеральное имущество и осуществляющие деятельность в отраслях, указанных в Перечне отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса.
Лица из обеих указанных групп СМСП могут рассчитывать на отсрочку, только если договор аренды заключен до 1 апреля 2020 г. (п. п. 1, 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
Важно! Срок отсрочки предлагается арендатором: не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Дополнительное соглашение должно быть заключено в течение семи рабочих дней с момента его обращения (пп. «а» п. 1, пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
Дополнительным условием получения отсрочки СМСП, арендующими федеральное имущество не из госказны РФ и осуществляющими деятельность в отраслях, наиболее пострадавших из-за коронавируса, является определение деятельности по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в ЕГРЮЛ либо ЕГРИП по состоянию на 1 апреля 2020 г. (пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р);
3) НКО, включенные в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших из-за коронавируса.
Отсрочка в уплате арендных платежей предоставляется таким НКО:
- по договорам аренды федерального имущества, составляющего госказну РФ, а также иного федерального имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС;
- вне зависимости от осуществления ими деятельности в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса, а также информации об основном или дополнительных видах экономической деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 г.
Такая отсрочка предоставляется на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС с учетом освобождения арендатора от уплаты арендной платы (п. п. 2(1), 2(2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р;
4) любые организации или предприниматели — если они арендуют нежилую недвижимость и при этом соблюдаются два условия (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439):
- сфера их деятельности отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса. К примеру, авиаперевозки, гостиничный бизнес, услуги парикмахерских и салонов красоты;
- договор аренды нежилой недвижимости был заключен до принятия в 2020 г. региональным органом решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В этом случае предписано заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня его обращения (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Важно! Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, арендатора нужно проинформировать о праве на законную отсрочку. Если не сделать это, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных п. 3 указанных выше Требований (вопрос 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Если доказать, что конкретный арендатор не пострадал и очевидно не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса, а требование отсрочки является заведомо недобросовестным, то в отсрочке можно отказать. Например, если он использует объект аренды несмотря на ограничения (вопрос 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
2.2. Объект аренды — имущество субъекта РФ или муниципального образования
Возможность, условия и порядок предоставления отсрочки устанавливает уполномоченный орган власти субъекта РФ или муниципалитета.
Органам субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться вышеуказанными для федерального имущества правилами и предоставлять отсрочку от уплаты арендной платы соответствующих установленным критериям СМСП и некоммерческим организациям (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
2.3. Как составить письмо арендатору об отказе дать отсрочку по арендной плате из-за коронавируса
Главное — обосновать отказ, указать причину, по которой закон не обязывает давать арендатору отсрочку. Например, сфера деятельности заявителя не относится к отраслям, наиболее пострадавшим от коронавируса, хотя в данном случае это обязательное требование для отсрочки. Или договор аренды заключен после 1 апреля 2020 г., а по условиям отсрочки должен быть заключен до этой даты.
2.4. Что указать в дополнительном соглашении к договору аренды об отсрочке по арендной плате
В соглашении должны быть указаны условия, на которых предоставляется отсрочка. Они должны соответствовать законодательству и быть не хуже обязательных.
Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении можно указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.
Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. Дополнить разд. 3 договора п. п. 3.3, 3.4 следующего содержания:
«3.3. Арендодатель на основании ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, предоставляет арендатору отсрочку внесения арендной платы на следующих условиях:
1) отсрочка предоставляется по платежам, которые арендатор должен вносить с 5 марта до 1 октября 2020 г. Отсрочке подлежат:
• ежемесячные платежи в полном объеме за период, когда действовал режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в г. Москве;
• половина от каждого ежемесячного платежа за период после снятия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 г.;
2) отсроченные платежи арендатор обязуется вносить ежемесячно 26-го числа каждого месяца, начиная с января 2021 г.;
3) размер каждого отсроченного платежа составляет 50% от ежемесячной арендной платы по договору;
4) арендодатель не вправе требовать с арендатора штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также применять иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, внесение которой отсрочено.
Однако арендодатель вправе применять предусмотренную договором аренды неустойку, если арендатор нарушит сроки внесения отсроченных платежей, установленные настоящим соглашением.
3.4. Если договор аренды прекратится до погашения арендатором всех отсроченных платежей, условия договора, изложенные в п. 3.3, все равно продолжат действовать до полного их исполнения арендатором».
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.
3. Арендатор просит снизить арендную плату
Арендатор — СМСП вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до года, если одновременно соблюдаются следующие условия (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):
- объект аренды — здание, сооружение, нежилое помещение или их части;
- сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса;
- арендатор использует арендованное имущество в целях осуществления этой деятельности. Это может быть подтверждено, например, выпиской из ЕГРЮЛ, где указан основной вид деятельности, фотографиями фасада здания, справкой за подписью руководителя, копиями сертификатов соответствия, листами из книги отзывов и предложений, приказами руководителя;
- договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
На достижение соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора отводится 14 рабочих дней с момента обращения арендатора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Проверить, является ли арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства, можно с помощью реестра, который ведет ФНС России на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html.
В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
В случае отказа снизить арендную плату арендатор может подать иск о понуждении заключить дополнительное соглашение. Однако ему придется обосновать размер и период снижения. А если арендатор — СМСП, который имеет право на снижение платы по указанным выше условиям, то он может, кроме того, не позднее 01.10.2020 расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке. Но в этом случае ему можно не возвращать обеспечительный платеж, если он был уплачен. Право на отказ дается арендатору по договору, который заключен на определенный срок (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Если арендодатель попытается взыскать арендную плату, арендатор в качестве возражения на иск может заявить, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения. И если суд сочтет возражения обоснованными, арендная плата подлежит взысканию в измененном размере (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Если арендатору отказывают в снижении арендной платы, ему направляется письмо об этом. Если арендная плата может быть уменьшена, об этом составляется дополнительное соглашение, которое направляется арендатору для подписания.
Нюанс: если пойти навстречу арендатору и снизить размер арендной платы, это не нарушит антимонопольное законодательство и не потребует согласования с ФАС России (Информация ФАС России).
3.1. Как составить письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы, о котором он просил в связи с коронавирусом
Основное в письме — причина отказа и ссылка на нормативный документ, требованиям которого не соответствует ситуация арендатора или его просьба. В частности, в зависимости от ситуации это могут быть следующие аргументы:
- введение режима повышенной готовности не привело к невозможности использовать имущество. Например, власти региона не вводили ограничений на работу в сфере, в которой используется арендованное помещение;
- период снижения, предложенный арендатором, не являющимся СМСП, превышает время действия соответствующих ограничительных мер, и такое превышение арендатором не обосновано. Например, в субъекте РФ установлены ограничения с 28 марта 2020 г. по 13 мая 2020 г., а арендатор просит снизить плату с апреля 2020 г. по февраль 2021 г. В этом случае арендодатель может отказать в снижении за такой необоснованный период.
3.2. Как составить письмо арендатору о согласии снизить арендную плату из-за коронавируса
Если арендатор указал в своем обращении размер и период снижения, которые являются обоснованными и приемлемыми, в ответном письме достаточно обозначить, что его заявление рассмотрено и плата будет снижена на предложенных условиях дополнительным соглашением. Если арендная плата может быть снижена, но на иных условиях, в письме указываются эти условия. К письму можно приложить проект дополнительного соглашения к договору аренды о снижении платы.
Если арендатор не указал условия снижения, можно предложить ему свои условия или попросить арендатора сформулировать их.
3.3. Как составить дополнительное соглашение о снижении арендной платы из-за коронавируса
В дополнительном соглашении указывается новый размер арендной платы и период, в течение которого он будет действовать.
Если арендная плата подлежит снижению по ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, то есть из-за того, что недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то плата должна быть изменена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). Как правило, этот момент совпадает с датой начала ограничений, связанных с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В остальных случаях момент начала снижения может быть иной и определяется сторонами в соглашении.
Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении можно указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.
Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. В период с 28 марта по 31 мая 2020 г. арендная плата составляет 210 000 (двести десять тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС.
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.
4. Арендатор предлагает расторгнуть договор
Действия такие же, как при аренде частного имущества.
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор. Но в этом случае арендатор может попытаться расторгнуть договор через суд, сославшись, к примеру, на то, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Однако их изменение ему еще придется обосновать.
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
Читайте еще:
- Как приостановить договор в связи с пандемией коронавируса COVID-19
- Как расторгнуть договор из-за пандемии коронавируса COVID-19
- Как изменить договор из-за пандемии коронавируса COVID-19
Источник: ЭЖ «Азбука права»
Телефон: