Из-за распространения коронавируса и связанных с ним ограничений арендаторы предлагают снизить арендную плату, отсрочить ее внесение или расторгнуть договор.
Для аренды движимого имущества законодатель не ввел специальных правил на этот счет. Действуют привычные основания и порядок изменения и расторжения договора. Вы не обязаны соглашаться на предложения арендатора.
Арендатору недвижимости закон дает больше возможностей. Например, арендаторы нежилой недвижимости вправе рассчитывать на отсрочку, если осуществляют деятельность в отраслях, признанных наиболее пострадавшими от коронавируса, и договор аренды заключен до введения в регионе режима повышенной готовности.
Обычно споры возникают именно с арендаторами нежилой недвижимости. Как поступать в таких случаях, расскажем далее.
В любом случае письменно уведомьте арендатора о своем решении. Если вы готовы изменить или расторгнуть договор, приложите к вашему письму проект соглашения или попросите, чтобы его подготовил арендатор.
1. Что делать, если арендатор просит снизить арендную плату
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Если вы согласны на снижение, подпишите с арендатором дополнительное соглашение. Можно сразу отправить проект дополнительного соглашения вместе с письмом или попросить, чтобы его составил арендатор.
1.1. Что будет, если отказаться снижать арендную плату
Если арендатор не входит в число лиц, которые вправе требовать снижения платы по Федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ, он сможет потребовать в суде изменения договора из-за существенного изменения обстоятельств (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ). Однако нет гарантии, что его иск удовлетворят.
Если арендатор вправе требовать снижения платы по указанному закону, последствия отказа зависят от того, на каком основании арендатор заявил это требование.
1.1.1. Если арендатор не может использовать арендованное имущество
Если арендатор просит снизить арендную плату на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и вы откажете ему, он со ссылкой на п. 4 ст. 445 ГК РФ может подать иск о понуждении заключить дополнительное соглашение и о взыскании с вас убытков.
Если вы согласны на снижение, но не сможете договориться с арендатором об условиях, последний тоже может обратиться в суд за разрешением разногласий.
Возможна и другая ситуация: если вы подадите иск о взыскании арендной платы, арендатор может возражать, что вы необоснованно уклонялись от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
В любом случае размер снижения и период установит суд (п. п. 1, 2 ст. 445 ГК РФ). Однако арендатору придется обосновать его. В ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и в Гражданском кодексе РФ об этом ничего не сказано. Полагаем, в случае судебного спора можно привести довод, что период сниженного размера платы не должен превышать период режима повышенной готовности или ЧС в вашем регионе.
Если арендатор выиграет дело, то арендная плата будет уменьшена с момента, когда стало невозможным использовать имущество по изначально согласованному назначению. Не имеет значения, когда вступит в силу решение суда по этому иску (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
1.1.2. Если арендатор — СМСП и работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавируса
Если арендатор, являющийся СМСП, требует, чтобы вы снизили плату по ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, и вы откажете ему или не достигнете соглашения в течение 14 рабочих дней с момента его обращения, то в случае если договор срочный (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):
- арендатор сможет не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Причем отказ возможен, даже если он не предусмотрен договором аренды;
- при таком расторжении вы не сможете взыскать с арендатора упущенную выгоду, убытки по ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также плату за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако вы сможете взыскать иные убытки или причитающиеся вам денежные суммы (например, если арендатор повредил помещение, вы вправе взыскать с него стоимость ремонта по ст. 393 ГК РФ).
Зато вы вправе не возвращать арендатору обеспечительный платеж.
Если договор заключен на неопределенный срок, то от него арендатор может отказаться в одностороннем порядке, предупредив вас за три месяца, если иной срок не указан в договоре или законе (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Обратите внимание, что это право есть у арендатора по такому договору всегда и он может им воспользоваться в любой момент, а не только по истечении 14 рабочих дней на переговоры. Полагаем, что при этом будут действовать общие условия возврата обеспечительного платежа, предусмотренные договором и ст. 381.1 ГК РФ. То есть возможны случаи, когда придется вернуть обеспечительный платеж.
1.2. Как составить письмо арендатору об отказе снизить арендную плату из-за коронавируса
Выразите свой отказ и укажите его причины. Они будут зависеть от аргументов, на которых арендатор основывает свои требования.
Если арендатор утверждает, что не может использовать имущество, вы можете возразить:
- невозможность использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не наступила. Например, арендатор не может пускать посетителей в свой ресторан, но, как и раньше, может работать на доставку. Или власти региона не вводили ограничений на работу в сфере, в которой используется арендованное помещение;
- арендатор не обосновал размер снижения. Например, он просит снизить арендную плату на 60%, но не представил никакого обоснования именно такому снижению. Но учтите, что этот аргумент является спорным, поскольку закон хоть и не указывает рамки снижения, он также не возлагает на арендатора обязанность обосновать размер снижения;
- арендатор просит снизить плату на больший период, чем допускается законом.
Например, установлены ограничения с 28 марта 2020 г. по 13 июня 2020 г., а арендатор просит снизить плату с 28 марта 2020 г. по 1 апреля 2021 г. и не аргументирует именно такое предложение.
Если арендатор утверждает, что работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, то основанием для отказа могут быть, например, следующие аргументы:
- арендатор не числится в реестре субъектов малого или среднего предпринимательства, который размещен на сайте ФНС России;
- в договоре аренды предусмотрено использование недвижимости для деятельности в сфере, которой нет в Перечне отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса;
- договор аренды заключен после принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности.
1.3. Как составить письмо арендатору о согласии снизить арендную плату из-за коронавируса
Укажите в письме, на каких условиях вы готовы снизить плату:
- если арендатор указал в своем обращении размер и периоды снижения, с которыми вы согласны, напишите, что снижаете плату на предложенных условиях;
- если вы не согласны с условиями арендатора, предложите свои условия;
- если арендатор не указал условия снижения, предложите свои условия или попросите арендатора сформулировать их.
Также вы можете приложить к этому письму дополнительное соглашение о снижении платы или попросите, чтобы арендатор составил проект сам и выслал вам.
1.4. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы из-за коронавируса
Укажите в дополнительном соглашении новый размер арендной платы и период, когда он будет действовать.
Имейте в виду, если арендная плата подлежит снижению из-за невозможности использовать имущество, то она уменьшается с момента, когда наступила такая невозможность, независимо от даты заключения дополнительного соглашения (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Обратите внимание: если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении вы можете указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и платить госпошлину. За регистрацией может обратиться арендатор или арендодатель. Также они могут обратиться совместно (пп. 2 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).
2. Что делать, если арендатор просит дать отсрочку по внесению арендных платежей
Сначала определите, имеются ли оба условия, при которых вы должны предоставить отсрочку (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434):
- договор аренды нежилой недвижимости был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Обратите внимание: на отсрочку не имеют права арендаторы движимого имущества и жилых помещений (п. 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
- арендатор работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса (например, если у него парикмахерская).
В указанной ситуации вы должны заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Минимальные условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
В остальных случаях вы можете, но не обязаны дать отсрочку.
Уведомите арендатора о вашем решении.
Если вы даете отсрочку, приложите к письму проект дополнительного соглашения или попросите, чтобы его составил арендатор. Также вы можете указать ее условия в письме.
2.1. Что будет, если проигнорировать предложение арендатора об отсрочке, когда он имеет на нее право
Если вы уклоняетесь от заключения соглашения, арендатор может подать иск о понуждении его заключить.
Если он выиграет, то отсрочка предоставляется не с даты вступления в силу решения суда или заключения соглашения, а с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Однако арендатор может и не подать иск о понуждении заключить дополнительное соглашение. Если он не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а вы знали или не могли не знать об осуществлении им деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, то должны информировать арендатора о наличии у него права на предоставление законной отсрочки. Если вы не сделали это, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных п. 3 указанных выше Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если вы необоснованно уклонились от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дали арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигали возражений против выплаты арендатором платы на условиях, установленных п. 3 Требований (вопрос 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
Если арендатор обратится в суд, а вы полагаете, что он в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации из-за коронавируса и заведомо недобросовестно потребовал отсрочку, можете указать на это суду. Например, если он использует объект аренды вопреки установленным ограничениям. Суд может принять вашу сторону и фактически отказать арендатору в отсрочке полностью или частично (вопрос 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
2.2. Как составить письмо арендатору об отказе дать отсрочку по арендной плате из-за коронавируса
Если вы не обязаны по закону давать отсрочку, то для обоснования отказа этого может быть достаточно. Например, вы можете указать, что деятельность арендатора не относится к отраслям, которые наиболее пострадали от коронавируса. Или такая деятельность не указана в ЕГРЮЛ как основная.
Пример формулировки для письма
В наш адрес поступило письмо от 28.04.2020 N 33 с предложением заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендных платежей с 5 марта до 1 октября 2020 г. Предложение обосновано тем, что одним из видов деятельности арендатора является предоставление парикмахерских услуг (код ОКВЭД 2 — 96.02.1). Данная деятельность отнесена к отраслям, наиболее пострадавшим от коронавируса, Перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
Сообщаем, что не считаем возможным предоставить отсрочку, поскольку арендатор не представил доказательств того, что фактически оказывает парикмахерские услуги и указанная деятельность является для него основной, о чем по состоянию на 1 марта 2020 г. была запись в ЕГРЮЛ. По нашим сведениям арендуемое помещение используется только в качестве офиса, причем именно такая цель указана в договоре аренды. Поэтому нельзя признать обоснованным утверждение ООО «Андромеда» о том, что оно работает в сфере, наиболее пострадавшей от коронавируса, и вправе рассчитывать на отсрочку платежей. При повторном обращении просим приложить подтверждающие документы.
2.3. Как составить письмо арендатору о согласии дать отсрочку по арендной плате из-за коронавируса
В письме укажите условия, на которых даете отсрочку. Учтите, что, если они будут хуже тех, которые установило Правительство РФ, арендатор может обратиться в суд с требованием установить минимальные стандартные условия (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. 6 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).
Также вы можете приложить к письму дополнительное соглашение об отсрочке или попросите, чтобы арендатор составил его проект.
Пример формулировки для письма
В наш адрес поступило письмо от 28.04.2020 N 33 с предложением заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендных платежей с 5 марта до 1 октября 2020 г. Предложение обосновано тем, что основным видом деятельности арендатора является предоставление парикмахерских услуг (код ОКВЭД 2 — 96.02.1). Данная деятельность отнесена к отраслям, наиболее пострадавшим от коронавируса (п. 9 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434).
Сообщаем, что готовы предоставить отсрочку, но на других условиях.
Арендатор просит дать отсрочку по платежам в размере 100% до 1 октября 2020 г. Однако такая отсрочка по платежам в полном размере предоставляется только на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта РФ. После окончания такого режима и до 1 октября 2020 г. отсрочка предоставляется только для 50% арендной платы (пп. «б» п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).
В связи с изложенным готовы предоставить отсрочку:
1) для 100% арендной платы — за период с 5 марта 2020 г. на срок действия режима повышенной готовности в регионе;
2) для 50% арендной платы — за период после отмены указанного режима и до 1 октября 2020 г.
Направляем проект дополнительного соглашения к договору аренды, просим подписать и вернуть нам один экземпляр.
Приложение: проект дополнительного соглашения N 1 к договору аренды помещения от 01.02.2019 N 24 — на двух листах, в двух экземплярах.
2.4. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды об отсрочке по арендной плате из-за коронавируса
Главное — укажите условия, на которых она предоставляется. Обычно это условия, соответствующие обязательным из п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Если вы обязаны дать отсрочку, то учтите, что эти условия не должны быть хуже обязательных требований (п. 6 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).
Отсрочка должна касаться и тех платежей, которые нужно было внести после введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, но до заключения дополнительного соглашения. Правительство РФ указало, что она предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а не с даты заключения дополнительного соглашения (п. п. 3, 4 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).
Если вы не обязаны давать отсрочку, но предоставляете ее по своей воле, ее условия могут быть любыми.
Пример формулировки в дополнительном соглашении
Дополнить разд. 3 п. п. 3.3, 3.4 следующего содержания:
«3.3. Арендодатель предоставляет арендатору отсрочку внесения арендной платы на следующих условиях:
1) отсрочка предоставляется по платежам, которые арендатор должен вносить с 5 марта до 1 октября 2020 г. Отсрочке подлежат:
• ежемесячные платежи в полном объеме за период, когда действовал режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в г. Москве;
• половина от каждого ежемесячного платежа за период после снятия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 г.;
2) отсроченные платежи арендатор обязуется вносить ежемесячно, 26-го числа каждого месяца, начиная с января 2021 г.;
3) размер каждого отсроченного платежа составляет 50% от ежемесячной арендной платы по договору;
4) арендодатель не вправе требовать с арендатора штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также применять иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, внесение которой отсрочено.
Однако арендодатель вправе применять предусмотренную договором аренды неустойку, если арендатор нарушит сроки внесения отсроченных платежей, установленные настоящим соглашением.
3.4. Если договор аренды прекратится до погашения арендатором всех отсроченных платежей, условия договора, изложенные в п. 3.3, все равно продолжат действовать до полного их исполнения арендатором».
3. Что делать, если арендатор предлагает расторгнуть договор
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор.
Если вы согласны расторгнуть договор, сообщите арендатору об этом. Если арендатор не прислал проект соглашения о расторжении, можете приложить к письму свой вариант соглашения или попросить, чтобы его составил арендатор.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Суд может расторгнуть договор в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В частности, расторжение может быть возможно, если:
- обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем, какими они были при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если причина расторжения только в коронавирусе и связанных с ним ограничениях, то, скорее всего, арендатор будет обосновывать требование о расторжении именно так;
- есть специальные основания для судебного расторжения договора аренды. Например, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- вы допустили существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
Читайте еще:
- Как приостановить договор в связи с пандемией коронавируса COVID-19
- Как расторгнуть договор из-за пандемии коронавируса COVID-19
- Как изменить договор из-за пандемии коронавируса COVID-19
Источник: ЭЖ «Азбука права»
Телефон: