Для начала необходимо обратить внимание, в каких сделках с недвижимостью чаще всего встречаются мошеннические действия, — это, конечно, те, которые направлены на отчуждение недвижимости или хотя бы на временное завладение ею:
-
- дарение;
- купля-продажа;
- ипотека;
- аренда.
Мошеннические действия при сделке дарения чаще всего используются так называемыми черными риелторами, когда дарителем по сделке выступает лицо, хоть и способное понимать значение своих действий, но в силу определенных причин неправильно понимающее происходящее. К такой категории дарителей обычно относятся социально незащищенные граждане — пенсионеры в возрасте, одинокие, лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией.
В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере контролируется и регулируется государством с точки зрения, например, соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.
Сдача квартиры в залог, то есть ипотека как самостоятельная сделка — не связанная с приобретением такой квартиры по договору кредита, — не такое распространенное явление по сравнению с вышеперечисленными сделками. Но часто такая ипотека связана с тем, что лицо берет займы не в кредитной организации (банке), а, например, в микрофинансовой организации или у частного лица.
Кстати, совсем недавно, 02.08.2019, принят Федеральный закон от 02.08.2019 N 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступают в силу с ноября текущего года.
Для удобства изложения в настоящей статье под отчуждением недвижимости будем понимать все вышеперечисленные сделки с жилыми/нежилыми объектами, а также земельными участками.
Теперь рассмотрим все подробнее — какие существуют основные варианты мошеннических действий с объектами недвижимого имущества, а также основные риски собственников.
ОТЧУЖДЕНИЕ ПО КОПИИ ПАСПОРТА
Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта недвижимости, на который обратят внимание мошенники.
Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено не только в России, но и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные при себе. Рассмотрим, насколько широко распространена какая-либо мошенническая схема с паспортом.
В принципе мошеннику для совершения определенных мошеннических действий вовсе не обязательно иметь оригинал паспорта, достаточно иметь лишь ксерокопию, получить которую не является достаточно сложной задачей. Существует немало способов это сделать, среди них распространен даже такой, как сговор с фирмами, которые предоставляют услуги по ксерокопированию. При обращении в подобную фирму за изготовлением ксерокопии всегда есть вероятность оставить свои данные мошенникам. Также копии паспортов есть у крупных компаний с собственной базой данных: банков, операторов мобильной связи, коллекторов и т.д. Утечка информации возможна даже в тех компаниях, которые пользуются доверием своих клиентов. И, хотя действующим законодательством предусмотрен специальный Закон «О персональных данных», есть компании, которые позволяют себе продавать паспортные данные третьим лицам, а доказать факт продажи такой информации достаточно сложно.
Использовать полученную информацию мошенники могут сразу же, а могут выждать какое-то время. Если обстоятельства складываются благоприятно для мошенника, то он может получить законный дубликат документа, что в дальнейшем позволит ему осуществлять мошеннические действия и переоформить недвижимость.
Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях, где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.
Если обратиться к статистике подобных преступлений, которые были возбуждены следственными органами по подобным фактам, в первую очередь обращаешь внимание на то, что они совершаются одними и теми же лицами — зачастую, конечно, риелторами. Так, по 30 возбужденным делам проходят подозреваемыми всего 11 человек.
Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.
На данный момент такая преступная схема не актуальна. Это связано напрямую с требованием Закона о регистрации объектов недвижимости — с 01.01.2017 вступил в силу новый Закон «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ, который не содержит положений о том, что для отчуждения объекта недвижимости необходимо представить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в их подлинниках. Тем более что свидетельства о государственной регистрации прав как правоподтверждающие документы были отменены и не выдаются с момента вступления в силу вышеуказанного Закона.
Правоустанавливающий документ — это документ, устанавливающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. То есть к таким документам могут относиться, например, свидетельство о праве на наследство, любой договор, на основании которого данный объект недвижимости был приобретен, справка кооператива о полной выплате пая в кооперативе и другие документы или договоры, которые указывают на возникновение права.
Правоподтверждающий документ — это документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. К такому документу в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством относится только выписка из государственного реестра недвижимости.
Сейчас по действующему законодательству допустимо прийти на регистрацию сделки по распоряжению объектом недвижимости только с документами на такое отчуждение, например договором купли-продажи, дарения, ипотеки и т.д., без всяких правоустанавливающих или правоподтверждающих документов. Единственный момент, который контролируется на стадии приема документов на регистрацию в МФЦ, это полномочия правообладателя объекта недвижимости, то есть в случае, если собственник не выступает в сделке самостоятельно, то это возможно лишь по нотариальной доверенности.
В таком случае есть два варианта мошенничества — подделать доверенность, что сейчас совсем не имеет никакого смысла, т.к. существует реестр действующих, выданных нотариусами доверенностей (да и ранее это также проверялось на стадии регистрации недвижимости), заглянув в который можно однозначно установить подделку. Второй вариант — это либо подделать паспорт собственника, что практически невозможно, либо выступить в сделке по настоящему паспорту собственника объекта недвижимости. Здесь тоже возможны варианты — либо заменить фотографию собственника, что практически невозможно, либо надеяться, что сотрудник приема документов МФЦ не идентифицирует фотографию в паспорте собственника с лицом, выступающим от его имени, либо последний действительно очень похож на собственника. Но здесь тоже нужно иметь в виду такой момент — не заявил ли владелец паспорта о его утере. Или не написал ли собственник объекта недвижимости заявление о невозможности совершения сделки с принадлежащим ему объектом без его личного участия. Это возможно благодаря соответствующим изменениям в законодательстве (ст. 36 ФЗ N 218-ФЗ). Росреестр неоднократно об этом напоминает, и такое заявление пользуется все большей популярностью. Благодаря такому заявлению никто не сможет подать документы на регистрацию какой-либо сделки по вашему объекту.
РАССМОТРИМ ВАРИАНТ С ПОДСТАВНЫМ ЛИЦОМ
Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно. Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случаются нередко: люди меняются со временем (между 20 и 45 годами достаточно большой промежуток времени, много способов изменения внешности даже без всякой специально преступной цели; последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), под воздействием образа жизни, болезней и других факторов.
Мошенники подбирают человека, который похож на собственника недвижимости настолько, чтобы различия можно было списать на время или иные жизненные факторы влияния. Далее таким лицом как собственником оформляется соответствующая сделка.
Настоящий владелец в это время может вовсе не знать, что происходит с его недвижимостью. Такая сделка, конечно, имеет все шансы быть оспоренной, но это в любом случае судебный порядок, и поскольку все деньги ушли мошенникам, то их вряд ли можно будет вернуть.
Как поясняют специалисты в данной области, поддельные паспорта все же встречаются, хоть и не так часто: «в некоторых случаях это — поддельные бланки (!), в иных — вклеенная фотография. Известны случаи, когда и нотариус не замечал подмену», поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним действительный собственник — как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т.д.
Как правило, сотрудники МФЦ по приему документов, даже обратив внимание на «неполное соответствие» фотографии в паспорте его владельцу, скорее всего, оставляют этот факт без должного внимания — ответственности за это действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому в таком случае сделка все же будет оформлена, если сотрудник приема документов, конечно, не сделает соответствующую отметку о сомнении в подлинности представленного документа, удостоверяющего личность.
В подтверждение рассмотрим конкретный пример из практики.
Собственница приобрела по ДДУ от застройщика небольшую однокомнатную квартиру в Подмосковье. После получения квартиры от застройщика решила ее сдавать в аренду. Первым арендатором был не гражданин РФ, который не хотел исполнять обязательства по договору, поэтому вскоре такие отношения были прекращены. Доход от сдачи квартиры в аренду играл существенную роль в семейном бюджете, поэтому, когда в первую же неделю размещения квартиры на «Авито». Позвонил мужчина и говорил без акцента, это было приятной новостью. Квартиру он искал для своей мамы, которая недавно переехала из Владивостока.
На встрече при осмотре квартиры они вели себя абсолютно нормально: задавали вопросы по существу, рассказывали свои истории про то, как долго искали подходящее жилье, что, мол, мама здесь надолго и снимать будет чуть ли не в течение 10 лет. Это были взрослые люди, спокойные и уравновешенные, производили приятное впечатление. То есть своим поведением они никак не вызвали подозрений, наоборот, собственница вздохнула с облегчением от того, что сдаст квартиру надежным арендаторам!
Собственница сфотографировала паспорт арендатора и дала фотографировать свой. Арендаторы попросили показать правоустанавливающие документы, на тот момент на руках у собственницы был только ДДУ. Арендаторы попросили оформить право собственности как можно быстрее, потому что так понятнее и правильнее. Виктор посмотрел документы, как бы невзначай спросил, единственный ли в квартире собственник (это так), и стороны подписали договор аренды. В июне право собственности на квартиру было зарегистрировано, о чем собственница устно сообщила по телефону арендатору.
Через месяц арендатор не вышла на связь, телефон ее сына также не отвечал. 27 июля вечером собственница поехала на квартиру, чтобы выяснить, в чем дело. Оказалось, что замки поменяли, поэтому на следующий день пришлось вызвать мастера, чтобы вскрыть дверь. В квартире ничего не пропало, все было на своем месте, и лишних вещей тоже не было. Казалось бы, странно: человек съезжает, оставляет нам залог в размере месячной аренды и при этом ничего с собой не прихватывает.
Собственница спустилась во двор дома, чтобы проводить мастера и подписать акт о проделанной работе, который лежал в его машине. Случайно ключ от входной двери в подъезд остался в квартире, поэтому ей пришлось искать консьержа, который поинтересовался, кто она: хозяйка квартиры или арендатор. Узнав, что перед ней собственник, консьерж предложила записать ее контактные данные — на всякий случай. Оказывается, она уже была записана раньше, но ее имя было вычеркнуто из тетради, а вместо нее в качестве хозяйки квартиры была указана другая барышня, чье имя абсолютно не совпадало с Ф.И.О. арендатора. Оказалось, что это новая хозяйка, которая принесла документы о собственности. По ее указанию квартиру вскрыли с помощью услуг управляющей компании и сменили замки.
Собственница обратилась в управляющую компанию, где ей мельком показали копии документов нового собственника: акт приемки-передачи квартиры (на нем стояла подпись не нашего собственника) к некой Т.В. (сокращено) и выписка из ЕГРН.
Собственница обратилась в полицию. Далее, в этот же день заказала выписку из ГРН в местном МФЦ, чтобы узнать информацию о собственнике через Росреестр, откуда выяснилось, что переход прав к некой Т.В. все-таки состоялся. Теперь уже официально прежняя собственница созвонилась с настоящей — по номеру телефона, который та оставила в тетрадке консьержа, они назначили встречу в «их совместной» квартире на следующий день.
На встречу приехала пожилая пара со следователем, которые устроили прежней собственнице так сказать неофициальный допрос. Дело в том, что покупатели отдали часть денег авансом, а после звонка думали, что звонит мошенница, которая будет вымогать вторую часть оплаты. Беседа записывалась на диктофон, в разговоре они НЕ утверждали, что именно прежняя собственница продавала им квартиру. Оба сказали, что та девушка была ниже и с более темным цветом волос, но очень похожа на прежнего собственника. Бабуля с дедулей рассказали, что собственноручно проверяли тот поддельный паспорт, «пробивали» его через риелтора, требовали от подставного продавца все возможные документы, в том числе справку от нотариуса о том, что мужа/детей у нее нет.
Обращаем внимание, что сделка проходила не по доверенности и прежний собственник не теряла паспорт. Просто преступная группа устроила клоунаду с поддельным паспортом и арендой. Надо сказать, что в этой ситуации нет уверенности в том, что покупатели никак не связаны с мошенниками, но сейчас главная задача прежней собственницы состояла в том, чтобы сделку признали недействительной.
Объявление покупатели нашли на Авито, наша собственница потом тоже его нашла в сохраненной версии страницы. По сравнению с рыночной цена была снижена на порядок, а для отвода глаз мошенники наштамповали еще несколько предложений чуть подороже (со слов покупателей) — для того, чтобы, наверное, создать эффект «надо брать».
Квартирный вопрос закончится тем, что покупатели потеряют свои деньги, а наш прежний собственник — как минимум доход от аренды, к тому же добавятся расходы на адвоката. Но быстро это не будет. Да и гарантии того, что сделку суд непременно отменит, ни один адвокат не даст — и правильно — для этого нужно доказать, что паспорт был действительно поддельный, а это не так-то просто.
К вопросу о том, что, если бы наша прежняя собственница не дала сфотографировать свой паспорт, существенно это картины бы не изменило. Базы паспортов покупаются и продаются, паспорта на сделке далеко не всегда не проверяются.
Из рассмотренного примера можно сделать несколько выводов:
-
- Самостоятельно паспорт проверить невозможно, нужно быть специалистом, чтобы определить подделку. В МФЦ тоже никто не будет, например, сравнивать подписи с копии оригинала, хранящейся в базе Росреестра, и подделки. Нотариус тоже не занимается проверкой подлинности паспорта.
- В рассмотренном случае ДДУ несколько оттягивал момент совершения мошеннических действий, потому что для того, чтобы переоформить объект недвижимости, для начала необходимо его зарегистрировать, поставить на учет в реестр ГРН.
- В случае если бы наша собственница зарегистрировала свой наем, в выписке ГРН было бы указано обременение и мошеннику продать такой объект, возможно, было бы сложнее.
- Необходимо поддерживать связь с консьержем, знакомиться с соседями, чтобы в случае, если вы редко бываете в квартире, вы могли узнать какие-то важные изменения от них.
- Не поддавайтесь на уговоры продавца отдать ему деньги побыстрее потому, что он спешит или уезжает. Ваши деньги вам никто не вернет. Сначала проверьте приобретаемый объект и его продавцов на возможность совершения такой сделки и ее возможные проблемные моменты.
- Если все уже случилось и вашу квартиру продали по поддельным документам, возьмите себя в руки. Выходите на диалог с новым собственником. Пишите заявление в полицию о факте мошенничества и подавайте иск о признании сделки недействительной. Не тяните с иском, потому что только после этого можно сделать приостановку на совершение любых операций с недвижимостью через Росреестр. Уголовное дело может быть заведено параллельно с подачей иска, а может и позже — это не связанные между собой вещи напрямую. Обратитесь к профессиональному юристу, потому как человеческая природа непредсказуема. Покупатели могут считать вас сначала потерпевшим или свидетелем, а потом обвинять в том, что именно вы им продавали квартиру.
Также в подтверждение достаточной частоты совершаемых мошеннических действий можно привести еще один пример, где дело имеет более криминальный характер и дошло до судебного обжалования.
Д. вел замкнутый образ жизни. Несколько лет назад он оставил завещание на Н. Д. с родственниками из других городов почти никогда не общался лично. Иногда Д. созванивался с Н., но через какое-то время перестал выходить с ней на связь. Учитывая замкнутый характер Д., Н. не сразу забеспокоилась. По истечении полугода Н. при первой возможности приехала из Москвы в Санкт-Петербург. В квартиру попасть не удалось, она была опечатана, ключей от квартиры у нее не было. Соседи рассказали, что Д. нашли неделю назад в прихожей. Точнее сказать, нашли его мумию — лежал он, похоже, уже давно.
Председатель ТСЖ и соседка, которые присутствовали при вскрытии квартиры, отдали документы, найденные при осмотре квартиры, передав все, кроме паспорта и документов на саму квартиру. Данных документов вроде как не было. Когда Н. позвонила участковому, чтобы попасть в квартиру, он показал ей далеко не четкую копию свидетельства о праве собственности на данную квартиру, из которого следовало, что Д. еще в 2013 году подписал договор на свое единственное жилье с гражданином Украины, проживающим в Луганской области. Судя по копии свидетельства, переход права собственности был зарегистрирован примерно за месяц до приезда Н.
Такие ситуации, к сожалению, не редкость. Скорее всего, дело было так. Квартира, из которой давно никто не выходил, привлекла внимание злоумышленников, или кто-то «навел» их на одинокого старика. Они «пробили по своим каналам», предположили, что родственников нет. Очевидно, что кто-то проник в квартиру, перешагнув через труп в прихожей, завладел документами и оформил квартиру на человека, недосягаемого для нашей правоохранительной системы. Когда все было готово, появилась полиция и оформила труп. Все чисто, и копать никто не будет.
Если бы Н. появилась на пару месяцев позже, то, скорее всего, она бы нашла в квартире новых собственников, которые купили квартиру по цене ниже рыночной и пребывали бы в заблуждении, что им очень повезло.
Мы это понимаем, но это догадки, а они мало интересуют суды и полицию. Там необходимы доказательства.
Действовать здесь надо было быстро — успеть наложить арест на квартиру до того, как таинственный человек из Луганска продаст или подарит квартиру «добросовестному приобретателю».
Следующей задачей было доказать, что Д. был к моменту регистрации права уже мертв и не мог появиться на сделке в МФЦ и самостоятельно сдать документы или выдать кому-то доверенность на это действие.
Для начала было получено определение суда о принятии обеспечительных мер на квартиру. Далее было подано заявление о мошенничестве в полицию.
В судебном заседании удалось ознакомиться с копиями документов из Росреестра. Из них следовало, что Д. не только подарил свою квартиру парню из Луганска в 2013 году, лично подписав договор простой письменной формы, но и сам сдал документы на регистрацию. Юрист-профессионал — представитель Н. в красках описал судье состояние Д., которого нашли в квартире через месяц после совершившейся сделки. «Вы хотите сказать, что сотрудники МФЦ совершили преступление? Что, они не проверили паспорт у того, кто сдавал документы на регистрацию?», — задавала судья риторический вопрос.
В заявленном ходатайстве о проведении экспертизы судом было отказано, однако судья посчитала необходимым запросить материалы следственной проверки и дело из Росреестра с требованием представить их оригиналы.
На следующее заседание представитель представил справку от председателя ТСЖ о том, что Д. не платил за квартиру около полугода, и оригиналы документов с его подписью. Кроме того, на заседание приехала сама Н.
За пару дней до заседания ей позвонила председатель ТСЖ и сообщила, что две дамы расспрашивали о споре за квартиру и уверяли, что Н. дело в суде проиграет. Дамы не были знакомы ни Н., ни председателю, но излучали уверенность в неблагоприятном для Н. решении суда, которое будет вынесено на ближайшем заседании. Н. с представителем приехали заблаговременно до заседания и стояли, ожидая начала заседания. За пять минут до заседания дама средних лет подошла к Н. и предложила ей отойти и поговорить. Н. отказалась, сказав, что будет разговаривать только в присутствии своего представителя. Дама отказывалась представляться и убеждала, что Н. сегодня дело проиграет, а она пришла, чтобы помочь ей выиграть. На рассмотрение дела прибыл также адвокат ответчика. Дама в зал не проходила, указав, что она уже обеспечила отложение этого заседания.
Когда судья увидела Н. и представителя, она удивилась и сообщила, что получила от Н. телеграмму, которой якобы отстраняет своего представителя и просит заседание отложить, чтобы предоставить возможность заключить договор с другим представителем. Адвокат ответчика рассказал историю о том, что Д. познакомился с ответчиком в 2013 году, что ответчик помогал ему деньгами и по хозяйству, что Д. лично сдавал документы на государственную регистрацию сделки. На большинство уточняющих вопросов адвокат ответчика отговаривался незнанием деталей. После таких пояснений судья удовлетворила ходатайство истцов о проведении почерковедческой экспертизы и приостановила дело.
Дама, которая не принимала участия в процессе, но при этом интересовалась его ходом, ожидала нас после заседания и продолжала настаивать, что может договориться с текущими «владельцами» квартиры, чтобы Н. выкупила у них ее обратно за небольшое вознаграждение!
Истцу же оставалось дождаться результатов экспертизы. На последнем заседании по делу другой адвокат ответчика излагал уже другую версию знакомства покойного Д. и уверял судью, что эксперт сделал вероятностный вывод о выполнении подписи неизвестными лицами с подражанием подписи усопшего.
Суд на основании результатов экспертизы вынес справедливое решение, коим удовлетворил требования истца в полном объеме.
Исходя из общей практики такое решение принимается не часто и достичь его не так просто, как в описанном примере, и, конечно, только с помощью юристов — профессионалов в подобных вопросах. Поэтому основной вывод, какой необходимо отметить в подобной ситуации — при предполагаемом мошенничестве с недвижимостью, — скорейшее обращение к специалистам, поскольку время в этом случае имеет большое значение.
Что касается назначения судебной почерковедческой экспертизы — это один из главных и непростых моментов в подобных делах, поскольку далеко не всегда суд удовлетворяет подобные ходатайства. В подтверждение рассмотрим такой пример.
Суд отказался назначать почерковедческую экспертизу доверенностей и договоров, так как у сторон имелись только копии спорных документов. Судья посчитал, что исследование бумаг без их оригиналов некорректно. Дело дошло до Верховного Суда, который разъяснил, что нижестоящие инстанции не учли одно из положений ГПК. Эксперты отрасли пояснили, когда имеет смысл проводить исследование по копиям.
На практике встречаются случаи, когда оригиналы оспариваемых в суде документов отсутствуют, и в таких случаях суды не решаются назначать экспертизу, хотя действующее законодательство этого не запрещает. В подобную ситуацию попали С. и О. — они попросили своих знакомых помочь им в продаже недвижимости. Последние двое воспользовались ситуацией, получили документы на имущество, в дальнейшем перепродав его и еще два участка с жилым домом по поддельным доверенностям компаниям «И» и «С». После этих сделок фирмы заложили купленную недвижимость банку. С. и О. поняли, что их обманули, когда узнали о продаже своего имущества, а денег за него так и не получили. Они обратились в суд с требованием признать недействительными доверенности, договоры купли-продажи недвижимости и вернуть истцам их имущество. Заявители уверяли, что не подписывали документы, которые бы подтверждали их согласие на спорные сделки. По ходатайству истцов суд назначил почерковедческую экспертизу. Однако проблема оказалась в том, что оригиналы спорных договоров и доверенностей найти так и не удалось. Исследование провели по копиям документов, сделав выводы, что подписи на бумагах — поддельные и не принадлежат истцам. Тем не менее суд посчитал упомянутые доказательства ненадлежащими, так как экспертиза проводилась без подлинников. Тогда заявители попросили провести повторное исследование. Однако суд им отказал, пояснив, что оригиналы спорных документов утеряны, а без них проводить почерковедческую экспертизу некорректно.
Истцы старались подтвердить свою позицию и другими доводами. В частности, нотариус, который якобы удостоверял доверенности, уже не работал во время выдачи упомянутых документов. Кроме того, в договорах указаны данные старого паспорта С., а она сама находилась в Москве во время подписания спорных бумаг. Но даже все перечисленные нестыковки так и не убедили суд в правоте истцов, и он отказал в удовлетворении всех требований, сославшись на то, что истцы изначально дали согласие на спорные сделки и попросили ответчиков помочь с продажей имущества. Через три месяца после решения первой инстанции местные правоохранители возбудили против Н. — участника таких сделок с имуществом истцов, выступающего от последних якобы по доверенности, — уголовное дело о подделке документов. Тем не менее такой факт не стал поводом, чтобы апелляция отменила решение первой инстанции и оставила его без изменений.
Далее обманутые собственники обратились в Верховный Суд РФ с требованием отменить акты нижестоящих судов. ВС РФ пришел к выводу, что нижестоящие суды не учли следующее обстоятельство: действующее законодательство не запрещает проводить почерковедческую экспертизу на основании копий документов (ст. 71 ГПК).
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ подчеркнула, что вопрос о пригодности образцов документов для исследования решает сам эксперт, а не суд. Кроме того, доказать подлинность всех спорных бумаг должны были ответчики. Таким образом, решение апелляции было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Эксперты отрасли поясняют следующее. Экспертиза по копиям документов в большинстве случаев дает лишь вероятностный результат, и его сложно положить в основу судебного акта. Среди специалистов есть мнение, что такое исследование уместно проводить тогда, когда есть дополнительные доказательства подделки подписи. На практике суд назначает экспертизу по копии, если специалист говорит о своей готовности качественно выполнить подобное исследование. Однако сами эксперты чаще всего отказываются проводить исследования по копиям, потому что «ответить на вопросы суда с достаточной степенью достоверности невозможно».
В любом случае подобная экспертиза очень нужна, если нужно сравнить подписи на разных документах и прийти к выводу, одинаковые ли они, или, чтобы установить факт подделки в виде монтажа. Уместно проводить экспертизу без подлинников и в том случае, когда подпись на копии явно отличается от тех, что на других документах. Вместе с тем исследование бумаг без подлинников открывает простор для злоупотреблений и фальсификации доказательств через выводы экспертного заключения, предупреждают эксперты — «ведь специалист не может точно проверить, как сделаны спорные документы — путем копирования оригинала или в фоторедакторе».
РАССМОТРИМ ВАРИАНТ С ДОВЕРЕННОСТЬЮ
Такой способ продажи — по доверенности — один из самых рискованных для приобретателя прав. Мошенники, несмотря на наличие реестра доверенностей, все же достаточно часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. В этих случаях сделки, скорее всего, будут приостановлены или по ним будет отказ в регистрации. Но когда доверенность на распоряжение недвижимостью была выдана, например, путем угроз, шантажа или введения в заблуждение правообладателя, это никак невозможно будет установить и сделка будет зарегистрирована. Уже потом, когда собственник недвижимости обратится за оспариванием такой сделки, приобретателю прав нужно будет отстаивать свою позицию только в судебном порядке и, если собственник докажет, что он действовал «под влиянием», такую сделку признают недействительной.
Самый надежный выход в данной ситуации — приобретать права на недвижимость непосредственно у собственника, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем объекта недвижимости и убедиться, что он действительно отчуждает права на такой объект и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
Отчуждение недвижимости по копиям документов.
Схем мошенничества с документами по сделкам с недвижимостью очень много. Рассмотрим несколько самых обсуждаемых вариантов и то, насколько они на самом деле являются реальными.
Возможно ли представить на сделку копию правоустанавливающего документа?
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
Если объект недвижимости приобретался на основании договора дарения, а потом он отчуждается правообладателем менее чем через год, такая сделка считается подозрительной. Достаточно часто недвижимость дарят, чтобы избежать продажи за существующие долги, а приобретатели, выяснив это обстоятельство, быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами. Срок оспаривания такой сделки составляет не менее трех лет с того момента, когда, например, арбитражный или финансовый управляющий при банкротстве прежнего собственника был назначен для исполнения своих обязанностей, т.е. по факту это может быть спустя и около 4 лет. Конечно, для приобретателя прав это может явиться большим риском.
Также договор дарения, как и доверенность, может быть оформлен с применением давления, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО
Например, при приобретении объекта недвижимости по наследству. Собственник вступает в наследственные права в положенный срок, оформляет недвижимость на себя. Далее — выходит на сделку, отчуждает объект. Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире. В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной. Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы.
Этот вариант риска действительно является одним из самых сложных — его никак заранее невозможно предвидеть. Но в соответствии с текущими требованиями законодательства представление правоустанавливающего документа при оформлении наследственных прав собственника осуществляется нотариусом, т.е. собственник — будущий отчуждатель объекта может прийти непосредственно на саму сделку по такому отчуждению, не участвуя в процедуре оформления своих наследственных прав на имущество. Поэтому вопрос о возможности представления копии такого документа отпадает сам собой.
Определенно, что любой правоустанавливающий документ на недвижимость несет в себе историю такого объекта, из которой нужно сделать определенные выводы. Но что касается самой возможности представления такого правоустанавливающего документа на сделку в копии, необходимо обратить внимание, что действующее законодательство позволяет вовсе не представлять его при обращении за регистрацией последующей сделки по нему, и поэтому неважно, предоставите вы его в копии или вовсе не представите — вся информация есть в государственном реестре недвижимости.
ВОЗМОЖНО ЛИ ПРЕДСТАВИТЬ НА СДЕЛКУ КОПИЮ СОПУТСТВУЮЩЕГО ДОКУМЕНТА?
Согласие супруга
Нотариальное согласие супруга является на самом деле очень важным документом в любой сделке с недвижимостью при определенных условиях. Но рассмотрим такой вариант: например, подделать такое согласие, но, чтобы не явно было видно, что оно поддельное, сделать его нотариальную копию.
В соответствии с требованиями семейного законодательства при отчуждении объекта недвижимости, приобретенного в браке на основании возмездной сделки, необходимо представить согласие супруга. При действующем Законе о регистрации недвижимости согласие супруга не требуется при сдаче документов на регистрацию сделки, но в случае его непредставления такая сделка будет зарегистрирована как оспоримая, т.е. супруг вправе ее оспорить в судебном порядке в течение года с того момента, когда ему стало известно о такой сделке. Более того, иногда супруги действуют в сговоре, и в таком случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.
Любая медицинская справка, подтверждающая способность собственника понимать значение своих действий
Это любые так называемые справки о «сделкоспособности» собственника по состоянию здоровья. Некоторые «эксперты рынка» полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического, наркологического диспансеров и иных медицинских заключений. На самом деле собственник получает прекрасную возможность оспорить проведенную сделку и вернуть себе права на недвижимость.
Рассмотрим такой пример. В день заключения сделки собственник обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует. Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был нездоров, а значит, скорее всего, несделкоспособен.
Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГИБДД) и оказаться нетрезвым. Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку. Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.
Чем больше сумма сделки, тем выше к ней требования. В последнее время нередко к сделкам с недвижимостью стали привлекать страховые компании, которые на правах лица, страхующего саму сделку или ее титул, предъявляют к такой сделке и ее сторонам свои требования. Рассмотрим случай из практики: страховая компания по проводимой сделке предъявила к собственнику семидесяти с лишним лет следующее требование — он должен в день совершения сделки пройти полное медицинское освидетельствование, которое будет являться гарантией того, что продавец в последующем не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.
Рассмотрим еще один показательный пример, когда с виду бодрый и вменяемый мужчина 60 лет, имевший и водительские права, и право на ношение оружия, был признан несделкоспособным уже после отчуждения недвижимости. Суды длились долго, и для покупателя все завершилось не лучшим образом: продавец должен был вернуть ему 4,5 миллиона, по 10 тысяч рублей в месяц.
Но в целом необходимо отметить, что такие медицинские заключения и, тем более их копии, не являются документами, которые необходимо представлять на регистрацию сделки, поэтому никто их «требовать» не будет, если только сам приобретатель прав на недвижимость не озаботится этим вопросом.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ УТРАЧЕНЫ ДОКУМЕНТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
Многие задаются вопросом: могут ли мошенники, украв документы на недвижимость и имея ксерокопию паспорта собственника, распорядиться каким-либо образом таким объектом? Существуют неоднозначные мнения специалистов, что «могут, но эти действия подпадают под ст. 159 УК РФ — мошенничество».
Во-первых, не совсем так: могут, потому, как мы уже рассмотрели, прийти на сделку с копией паспорта собственника не получится — нужен либо он сам собственной персоной и с оригиналом паспорта, либо нотариальная доверенность от него. Во-вторых, то, что такие действия подпадают под уголовно наказуемое деяние, нужно еще доказать, а у нас, как известно, действует принцип презумпции невиновности; да и от самого такого факта, что, предположим, заведут уголовное дело, собственнику реализованного объекта легче не станет, поскольку возбуждение дела — это не однозначная отмена сделки, а самостоятельное производство, которое может лишь явиться основанием для признания такой сделки недействительной, и то при наличии определенных условий и в любом случае только на основании решения суда.
Поэтому варианты, как мы уже рассмотрели, у мошенников существуют, а здесь важно все-таки не то, что утрачены документы на недвижимость, а то, что мошенники могут явиться от имени собственника. Как можно застраховаться от аварий и преступлений? Никак, быть бдительным, периодически заказывать справки на свои объекты недвижимости.
КАК ИЗБЕЖАТЬ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПОДДЕЛЬНОЙ ДОВЕРЕННОСТИ?
Существуют «экспертные» мнения о том, что в таких схемах с поддельной доверенностью обязательно участвуют нотариусы. Не совсем так. Есть такие умельцы, которые очень похоже подделывают нотариальные доверенности, и таких случаев на практике было немало; да, есть, как мы уже обращали внимание, реестр нотариальных доверенностей, но нет 100% уверенности в том, что все регистраторы сделок с недвижимостью обязательно с ним сверяются.
Некоторые эксперты советуют обзавестись нотариально заверенным заявлением о том, что в определенный промежуток времени собственник не выдавал доверенностей, не брал кредитов и не вступал в брак (это тоже один из возможных способов мошенничества).
Подобный документ не прописан в законодательстве, но может послужить для суда дополнительным доказательством недействительности такой сделки в случае, если дело дойдет до судебного разбирательства.
КАК ЗАКЛЮЧИТЬ БЕЗОПАСНУЮ СДЕЛКУ?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, приобретателю прав на недвижимость не сможет дать ни один специалист. В интересах приобретателя прав — собрать как можно больше информации о таком объекте недвижимости и его правообладателе.
Конечно, можно, не обращаясь к профессионалам в этой области, если у приобретателя прав есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно проверить объект по определенным базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако, если туда вклеена чужая фотография, сайт этого не отразит. В случае если собственник умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это можно будет узнать. На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений или ограничений прав по нужному объекту. На сайтах судебных органов власти потенциальный приобретатель найдет информацию о возможных судебных производствах в отношении такой недвижимости. В случае если это квартира, на сайте госуслуг можно заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был там зарегистрирован. В соответствии с действующим законодательством, в том числе разъяснениями судов, лица, которые были зарегистрированы в квартире до ее приватизации, имеют право на проживание в ней, даже в случае, если не имеют какой-либо доли в собственности. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Но при проверке так называемой чистоты сделки не главное знать, где какую справку заказать, как считают агенты по недвижимости, ставя своей компании это в высокий уровень профессионализма в сопровождении таких сделок, самое важное — это понимание, зачем нужна та или иная информация по объекту, какой вывод из нее нужно сделать и к чему это может привести, выстроить определенную цепочку возможных юридических последствий.
Существуют более категоричные мнения — юридическую работу никакие электронные базы данных не заменят, нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы. На практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать.
Рассуждая о возможности приобретения прав на объекты недвижимости без юридического сопровождения такой сделки, приобретатели прав сильно рискуют своими деньгами. Немало людей, которые совсем не ориентируются в вопросах недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам, и тому очень много примеров на практике. Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в Интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Ведь понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет, но потенциальные покупатели, озабоченные «удачным вариантом», не думают о возможном обмане и только потом обращаются за юридической помощью, когда задача на порядок усложнилась и варианты с нужным результатом минимальны, зато можно сказать: «…ну вот такие у нас юристы — ничего не могут…»
Конечно, в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неспециалисту вряд ли будет известно: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т.д., но поэтому и нужно обращаться за профессиональной помощью в этом случае, ведь суммы сделки, которыми рискует приобретатель прав, совсем не малые.
Интересно, что зачастую, обращаясь за сопровождением рассматриваемых сделок к услугам агентств недвижимости и оплачивая при этом немалый процент от суммы проводимой сделки, приобретатели прав считают, что их интересы под юридической защитой. На самом деле у агентства недвижимости свой интерес — факт проведения сделки и получения своего процента в сущности только за «сводку» продавца с покупателем, им не интересно обеспечивать интересы сторон, иначе сделка может не состояться, их основная задача — обеспечить свои интересы. Но при этом как приобретатели прав, так и собственники объектов не готовы уплачивать какую-то символическую сумму, по сравнению с риелторским процентом от сделки, за действительное юридическое сопровождение такой сделки с учетом интереса приобретателя прав и/или собственника, независимому специалисту в данной области, не заинтересованному в исходе дела. При таком сопровождении задача профессионала — определить возможные риски в предстоящей сделке и при наличии такой возможности минимизировать их.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать сделку по приобретению прав на объект недвижимости. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий.
МОШЕННИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ БЕЗ ДОКУМЕНТОВ
Существует такой вид обращения за регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, как электронная регистрация. Такая форма обращения за регистрацией прав и сделок с объектами недвижимости была предусмотрена еще Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883, но документ вступил в силу с 01.01.2017, а примерно с начала 2018 года Росреестр начал оказывать подобную услугу электронной регистрации через свой официальный сайт в сети Интернет. Несомненно, это удобный способ регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Однако мошенники достаточно быстро поняли, что могут использовать указанную услугу Росреестра в своих целях. В подтверждение рассмотрим случай из практики.
Супруги приобрели недвижимость в ипотеку по договору долевого участия в долевом строительстве с использованием услуги Росреестра по электронной регистрации такой сделки. Оформление такой сделки обеспечивал застройщик. Для подобной регистрации необходимо получить электронную цифровую подпись (ЭЦП), ключ доступа к которой получает представитель застройщика, оформляющий сделку.
Сделка была зарегистрирована, документы пришли на электронную почту собственников. По истечении какого-то времени лица, получившие доступ к ключу электронной цифровой подписи собственников, подали якобы от их имени документы на дальнейшую регистрацию уступки прав требования, права по которой перешли новым владельцам объекта.
Электронная почта не всегда своевременно проверяется ее владельцами, поэтому теперь уже бывшие собственники долевой недвижимости об этом ничего не знали! В дальнейшем, конечно, можно оспорить подобную сделку, но это в любом случае только судебный порядок защиты своих прав и не обязательно положительный исход дела, а получается, что мошенники подали документы на регистрацию сделки без представления всяких документов и не обращаясь лично за такой регистрацией!
Это серьезное упущение законодателя недавно было исправлено — 02.08.2019 приняты изменения в действующий Закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся возможности проведения электронной сделки по регистрации прав и перехода прав на недвижимое имущество только после письменного заявления правообладателя о проведении такой сделки, поданного лично или посредством почтового отправления, где подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.
То есть сведения в государственный реестр недвижимости (ГРН) об отчуждении объекта по заявлению с использованием цифровой подписи могут вноситься только при наличии специальной отметки о возможности такой формы подачи документов. Отметка может быть проставлена только на основании личного заявления собственника. Запись о поступлении такого заявления вносится в государственный реестр недвижимости.
Такое заявление может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ГРН за собственником, так и в отношении любого из них. То есть в заявлении можно указать, к какому именно объекту оно относится, если собственник имеет несколько зарегистрированных объектов недвижимости.
Отсутствие в ГРН такой записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить собственника объекта недвижимости о возврате указанного заявления с указанием причины возврата.
Отсутствие в ГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной ЭЦП, не препятствует осуществлению такой регистрации на основании заявления в электронной форме, представленного:
-
- органом государственной власти или органом местного самоуправления;
- нотариусом;
- сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;
- сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в электронной форме подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан ФГБУ в соответствии с действующим законом.
Орган регистрации прав в день поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, и прилагаемых к нему документов в электронной форме, подписанных УКЭП, уведомляет физическое лицо, за которым в ГРН зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, об указанном заявлении. Такая обязанность органа регистрации возникает не ранее 03.11.2019.
Запись, содержащаяся в ГРН, о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, может быть погашена на основании:
-
- представленного заявления собственника объекта недвижимости об отзыве ранее представленного заявления о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП;
- вступившего в законную силу судебного акта.
Рассмотренные изменения в ФЗ N 218-ФЗ вступили в силу 13.08.2019 — по истечении 10 дней с момента их официального опубликования.
Принятые изменения действительно значительно минимизируют случаи мошеннических действий при регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними по сравнению с ранее предоставленным простором для них.
Рассмотренные изменения в Законе также не позволяют мошенникам использовать доступный до этого вариант подачи документов на регистрацию недвижимости посредством электронного обращения с получением ЭЦП по доверенности, совершенной в простой письменной форме или по копии паспорта собственника. Ужесточение порядка выдачи ключей проверки ЭЦП обсуждалось, по словам председателя Государственной Думы ФС РФ, в ходе больших парламентских слушаний по развитию цифровой экономики, которые прошли в Государственной Думе ФС РФ 8 июля 2019 г. Принятые изменения являются одной из мер такого ужесточения.
Таким образом, теоретически риск мошенничества существует всегда и в любых сделках с недвижимостью. Однако он существенно снижается, если собственник объекта соблюдает хотя бы самые минимальные правила:
-
- следит за своим документом, удостоверяющим личность (не теряет, не оставляет, контролирует, кто и сколько снимает с него копий, и т.д.);
- не выдает доверенностей с правом распоряжения собственной недвижимостью посторонним лицам, которым доверяет менее, чем себе;
- контролирует местонахождение правоустанавливающих документов на все принадлежащие объекты (договоры, свидетельства о праве на наследство и т.д.);
- не отдает правоустанавливающие документы в пользование третьим лицам в подлинных экземплярах;
- не являясь специалистом — обращается к профессиональным юристам за сопровождением сделки;
- при участии в сделке — внимательно наблюдает за действиями сторон и сотрудников, принимающих документы;
- перед подписанием заявлений, документов на сделке — читает подписываемое;
- участвуя в сделке — знает перечень необходимых документов, требующихся для ее регистрации;
- периодически или при определенных обстоятельствах полагать, что существует риск мошеннических действий с принадлежащим объектом недвижимости, — заказывает справку на объект;
- пишет заявление о невозможности проведения сделки без его личного участия.
Читайте еще:
Автор: О. Наумова
Телефон: