Нотариальное удостоверение сделок

Под нотариальным удостоверением сделки понимается проверка нотариусом или иным уполномоченным лицом законности сделки, включая наличие прав у сторон на ее подписание (ч. 1 ст. 163 ГК РФ). Удостоверение сделки осуществляется по правилам, установленным законодательством о нотариате и нормативными правовыми актами органов, регулирующих соответствующие правоотношения.

Сделки, требующие нотариального удостоверения

В соответствии с ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, а только для такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом или соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение данной сделки не требовалось (ч. 2 ст. 163 ГК РФ).

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:

• • доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
  • доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия (ч. 3 ст. 187 ГК РФ);
  • завещания (ч. 1 ст. 1124 ГК РФ);
  • сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (ч. 3 ст. 160 ГК РФ);
  • договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, кроме случаев перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) и п. п. 4 — 6 ст. 23 Закона об ООО, и случаев распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО (ч. 11 ст. 21 Закона об ООО);
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости));
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости);
  • брачные договоры (ч. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
  • иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.

Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному удостоверению подлежат сделки, стороны которой договорились о ее нотариальном удостоверении, хотя данная форма не требуется в силу закона.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет, в зависимости от ситуации, следующие последствия:

• • по общему правилу сделка является ничтожной (ч. 3 ст. 163 ГК РФ);
  • в случае отказа одной из сторон от удостоверения сделки вторая сторона, если она полностью или частичного ее исполнила, вправе обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (ч. 1 ст. 165 ГК РФ).
  • сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).

Порядок нотариального удостоверения сделок

Процесс нотариального удостоверения сделок можно условно разделить на пять этапов:

• • установление личности лица, обратившегося за нотариальным действием;
  • проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия;
  • проверка документов (если таковые требуются);
  • разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки;
  • подписание сделки сторонами и проставление нотариусом удостоверительной надписи.

В рамках установления личности заявитель предъявляет нотариусу, в зависимости от своего статуса (ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее — Основы законодательства о нотариате), п. 5 Положения о государственной системе миграционного и регистрационного учета, а также изготовления, оформления и контроля обращения документов, удостоверяющих личность, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06.08.2015 N 813):

• • паспорт гражданина РФ;
  • заграничный паспорт гражданина РФ;
  • дипломатические паспорт;
  • служебный паспорт;
  • документ иностранного гражданина (для иностранных граждан);
  • удостоверение моряка;
  • разрешение на временное проживание или вид на жительство (для лиц без гражданства);
  • удостоверение или проездной билет беженца.

В соответствии со ст. 43 Основ законодательства о нотариате при удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

В случае если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.

В случае если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц (п. 13 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утв. Приказом Минюста РФ 15.03.2000 N 91, далее — Методические рекомендации по совершению нотариальных действий).

Проверке также подлежат документы, относящиеся к предмету сделки, в т.ч. о принадлежности имущества, наличии других сособственников, обременений, запрета на отчуждение или ареста имущества, его оценке (п. 10 Методических рекомендаций по совершению нотариальных действий).

В предусмотренных законом случаях нотариусом проверяется наличие согласия на совершение сделки собственника, сособственника, супруга, законного представителя, соблюдение преимущественного права покупки (п. п. 15 — 18 Методических рекомендаций по совершению нотариальных действий).

По общему правилу представление необходимых документов является обязанностью сторон сделки. Но в предусмотренных законом случаях нотариус запрашивает некоторые из них самостоятельно. Например, если для удостоверения сделки требуются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 47.1 Основ законодательства о нотариате).

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства о нотариате).

Содержание нотариально удостоверяемой сделки зачитывается участникам вслух, после чего документ подписывается сторонами в присутствии нотариуса (ч. 1 ст. 44 Основ законодательства о нотариате). При удостоверении сделки в электронной форме подписание и удостоверение осуществляется усиленной квалифицированной подписью лица, обратившегося за совершением нотариального действия, и нотариуса (ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате).

В некоторых случаях нотариус предоставляет удостоверенные документы на государственную регистрацию:

• • по просьбе сторон в случае регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате);
  • при удостоверении договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО или акцепт безотзывной оферты (п. 14 Закона об ООО).

Автор: С.В. Иванова