Предварительный договор позволяет участникам гражданского оборота установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще до заключения основного договора. Посмотрим, на что следует обращать внимание при использовании данной конструкции в гражданском обороте.
Уговор дороже денег
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор может быть заключен также на оформление иных операций в будущем. Такой вывод следует из того, что в п. 1 ст. 429 ГК РФ виды будущих сделок, на оформление которых направлен предварительный договор, не названы в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается его заключение, равно как и нет указания на то, что предметом предварительного договора не могут выступать будущие сделки иного характера.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда покупатель намерен приобрести имущество, обремененное долгосрочной арендой, однако он достиг соглашения с арендатором о внесении после покупки определенных изменений в договор аренды. До покупки такие изменения они оформить не могут, поскольку покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной договора аренды.
Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ такое дополнительное соглашение и будет являться основным договором.
В практике гражданского оборота можно встретить договорные модели организационной группы, которые так же, как и предварительный договор, направлены на оформление будущих отношений сторон. Среди них можно отметить рамочный договор.
По рамочному договору (договору с «открытыми условиями») стороны определяют общие условия своего взаимодействия и вопросы, по которым на дату его заключения они достигли соглашения. Условия конкретных сделок, совершаемых в соответствии с рамочным договором, уточняются и детализируются на основании отдельных соглашений сторон, которые могут оформляться как в виде самостоятельных договоров, так и в виде дополнительных соглашений к нему. К отношениям сторон по рамочному договору и соглашениям, детализирующим его, применяются положения рамочного договора в качестве общих правил и условия отдельных соглашений.
Организационный аспект присутствует в договоре авторского заказа, по которому автор обязуется по заказу заказчика создать обусловленное договором произведение науки, литературы или искусства на материальном носителе или в иной форме (п. 1 ст. 1288 ГК РФ). Особенности договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 2658/09 по делу N А40-4615/08-51-52).
Однако все названные договорные конструкции от предварительного договора в рассматриваемом нами аспекте отличаются тем, что их заключение влечет за собой возникновение основных обязательств (передать товар или результат интеллектуальной деятельности) с определенным сроком исполнения. Предварительный договор таких обязательств не порождает и направлен только на установление обязательств заключить основной договор в будущем на определенных условиях.
Форма и содержание предварительного договора
В предварительном договоре должно быть прямо указано, что стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Одного намерения («стороны могут, собираются, подтверждают или выражают намерение») будет недостаточно (Постановление ФАС ДО от 18.02.2014 N Ф03-4/2014).
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Следует учитывать, что к форме договора не относится требование о государственной регистрации, поэтому оно на него не распространяется (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (например, для договора купли-продажи автомобиля это предмет и иные условия по усмотрению сторон — цена и порядок оплаты, срок передачи и др.).
Если на момент заключения предварительного договора стороны не располагают сведениями о точных характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, то следует указать всю имеющуюся информацию, позволяющую его индивидуализировать, например включить в предварительный договор сведения из проектной документации строящегося здания (Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 N А58-5257/10).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (например, в течение 9 месяцев с даты заключения предварительного договора). Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Нередко стороны не знают точно на стадии заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить основной договор. Владелец достраиваемого офисного центра, привлекая арендаторов на площади здания, располагает информацией о примерных сроках окончания строительства, которые могут быть увеличены по различным причинам (например, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора.
Стороны могут для подобных случаев указать, что основной договор подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не более двух лет, к примеру).
Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться в том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии заключения предварительного договора для этого нет препятствий.
Так, отсутствие у продавца или арендодателя имущества на момент заключения предварительного договора для передачи его в собственность или в аренду не влечет недействительности предварительного договора, поскольку предварительный договор только лишь связывает стороны обязательством заключить основной договор в будущем, и обязательное наличие имущества на момент заключения не требуется (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09).
Но препятствием для заключения основного договора может стать, к примеру, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением предварительного договора с арендодателем арендатору надо оценить условия договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора преимущественного права и др. (Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу N А54-1283/2011).
Обеспечение предварительного договора
Обязательства сторон по предварительному договору о заключении в будущем основного договора, как и любые другие гражданско-правовые обязательства, могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, залогом, удержанием имущества одной из сторон, если обе стороны предварительного договора являются предпринимателями и такое право предусмотрено в данном договоре или ином соглашении между ними (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).
Обязательства по предварительному договору могут быть обеспечены неустойкой, поскольку ни правилами о неустойке, ни нормами о предварительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако неустойка в случае отказа от заключения основного договора может быть снижена на основании ст. 333 ГК РФ либо в удовлетворении требования о е взыскании может быть вовсе отказано.
Так, в одном деле продавец уклонился от заключения договора купли-продажи здания, и договор был заключен по решению суда по иску покупателя. За уклонение от заключения основного договора в предварительном договоре была предусмотрена неустойка, которая в 7 раз превышала стоимость здания.
Оценив данное соотношение, а также включение в договор условия об уплате неустойки только продавцом в случае отказа от заключения основного договора, суд пришел к выводу о том, что неустойка была установлена сторонами исключительно на случай, если основной договор не заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке (его срыв), в целях компенсации покупателю возможных убытков. Поскольку в данном случае основной договор все-таки был заключен, суд во взыскании неустойки отказал (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12 по делу N А43-25969/2011).
В судебной практике в настоящее время является спорным вопрос о том, могут ли обязательства из предварительного договора быть обеспечены задатком, который согласно § 7 главы 23 ГК РФ предназначен для обеспечения денежных обязательств. ВС РФ полагает, что закон не исключает такой возможности (Определения от 10.03.2009 N 48-В08-19 и от 22.07.2008 N 53-В08-5), однако Президиум ВАС РФ, наоборот, считает, что задаток не может использоваться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, так как указанные обязательства не являются денежными (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).
Из предварительного договора возникают только обязательства сторон заключить основной договор в будущем, и они по своей правовой природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается, поэтому использование задатка не отвечает природе предварительного договора.
Стороны предварительного договора могут использовать такой инструмент, как обеспечительный (гарантийный) платеж — способ, в законе не предусмотренный, но и не противоречащий ему, поэтому допустимый в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и прямого указания п. 1 ст. 329 ГК РФ о праве сторон использовать не поименованные в законе способы обеспечения исполнения обязательств.
Стороны могут также предусмотреть право стороны, получившей обеспечительный платеж, производить из него вычеты любых сумм, причитающихся в ее пользу (задолженность по оплате товаров, неустойку и др.).
В § 7 главы 23 ГК РФ, посвященном институту задатка, нет запрета на использование обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. В связи с этим по предварительному договору одна сторона может в пользу другой перечислить обеспечительный платеж, который остается у нее в обеспечение исполнения обязательства стороны, перечислившей платеж, заключить основной договор. Если по ее вине он заключен не будет, то обеспечительный платеж остается у стороны, которая его получила.
В иных случаях обеспечительный платеж подлежит возврату либо может быть зачтен по основному договору, если у стороны, перечислившей платеж, перед другой стороной по условиям основного договора будут какие-либо денежные обязательства.
Заключение основного договора
Участникам гражданского оборота необходимо учитывать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 194 ГК РФ письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.
Если предметом предварительного договора являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи определенного имущества (здания), то ближе к истечению срока на заключение основного договора продавец может передумать заключать с покупателем основной договор и, не видя от него предложения, распорядиться имуществом. Оспорить такую сделку или потребовать перевода на себя прав и обязанностей по ней покупатель не сможет, поскольку закон ему подобную возможность не предоставляет. Он сможет только требовать от продавца возмещения убытков, вызванных невозможностью заключить основной договор.
Стороны предварительного договора в силу ст. 421 ГК РФ не лишены возможности предусмотреть в нем условие о том, что, если по окончании срока, отведенного для заключения основного договора, он не будет заключен и ни от одной из сторон не последует отказ от его заключения, такой срок автоматически продлевается на такой же или другой без заключения об этом дополнительного соглашения.
Заключение основного договора может не потребоваться, если предварительный договор будет переквалифицирован в основной. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Читайте еще:
- Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире
- Предварительный договор: до и после переговоров
Автор: А. Бычков
Телефон: