В каких случаях покупатель квартиры может быть признан добросовестным, а в каких — сделка по купле-продаже недвижимости может быть признана недействительной? Для ответа на эти вопросы обратимся к судебной практике.
В советское время добросовестный приобретатель защищался сначала Гражданским кодексом РСФСР 1922 года, затем Гражданским кодексом РСФСР 1964 года. Разница заключалась в том, что в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1922 года добросовестный приобретатель объявлялся собственником приобретенного у неуправомоченного лица имущества. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, напротив, не указывал на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на такое имущество.
Сегодня действующее законодательство добросовестным называет приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, которое не имеет права его отчуждать. Таким образом, буквальное толкование процитированной нормы позволяет подвести под формулировку «мог знать» любого субъекта, проявляющего способности в процессе познания, то есть любого разумного человека.
Очевидно, что такое положение не могло прижиться, и фактически судебная практика отыскивает добросовестность в том, должен или не должен был знать приобретатель о неуправомоченности отчуждателя. Именно по этой причине в абзаце 1 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 закреплено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.
Тем не менее в статье 1 Гражданского кодекса РФ среди основных начал гражданского законодательства требования добросовестности поведения как принципа гражданского права не оказалось.
Пятнадцатилетний опыт применения Гражданского кодекса и судебная практика разрешения конфликтов указывают на то, что в этом есть объективная необходимость.
Прежде всего она диктуется характером регулируемых гражданским правом отношений. Стабильность отношений собственности, а следовательно, и эффективность общественного производства, особенно на инновационной основе, возможны лишь при их надежной правовой защите от всяких незаконных, заведомо или очевидно недобросовестных посягательств.
Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, например потребовал документы, на основании которых отчуждатель приобрел право собственности, запросил уполномоченные органы о зарегистрированных правах и прочее.
Подтверждением вышесказанного служит один из примеров сложившейся на сегодняшний день судебной практики.
Так, решением Железнодорожного районного суда города Самары исковые требования Б.М.А., действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына, к З.В.В., М.А.В., Г.А.Е. о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными и применении последствий признания сделок недействительными не были удовлетворены.
Истец обратилась в суд, указывая на то, что в 2008 году в связи с финансовыми проблемами ею были заимствованы у З.В.В. денежные средства в размере 1 000 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по возврату 1 000 000 рублей и процентов на данную сумму ею на З.В.В. в феврале 2009 года была оформлена принадлежащая ей на праве собственности квартира.
В августе 2009 года З.В.В. уступил свое право на получение от нее денежных средств М.А.В., в связи с чем оформил находившуюся у него в залоге квартиру на М.А.В.
В декабре 2009 года М.А.В. заключил договор купли-продажи квартиры с Г.А.Н.
Истец сочла, что заключенный ею договор купли-продажи квартиры З.В.В. являлся мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать тот правовой результат, который должен был возникнуть при сделке. Более того, все вышеуказанные договоры купли-продажи нарушили не только ее права, но и права малолетнего сына, так как ее малолетний сын после заключения договора купли-продажи квартиры М.А.В. с Г.А.Н. и их принудительного выселения из квартиры остался без жилища и до момента рассмотрения дела не имел постоянного места жительства.
Также истец в суде опиралась на Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, согласно которому сделка по отчуждению жилого помещения, нарушающая права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, не согласуется с требованиями положений статей 38, 40 и 46 Конституции РФ. Таким образом, все вышеуказанные договоры купли-продажи квартиры не соответствуют требованиям Конституции РФ и являются ничтожными.
Однако, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на заключенный между Б.М.А. и З.В.В. договор купли-продажи данной квартиры. Цена квартиры, определенная по договоренности сторон, составляет 970 000 рублей, оплата произведена покупателем на день подписания договора в полном объеме. Продавец никаких претензий к покупателю по уплате цены не предъявил.
Между З.В.В. и М.А.В. заключен договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 990 000 рублей. Между М.А.В. и Г.А.Е. заключен аналогичный договор купли-продажи данной квартиры.
В силу статьи 432 Гражданского процессуального кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании изложенного суд решил, что исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Сделка, заключенная между Б.М.А. и З.В.В., соответствует действующему законодательству. Правовые последствия сделки купли-продажи недвижимости наступили, от продавца к покупателю был передан в собственность объект недвижимости и произведена уплата цены данного объекта недвижимости от покупателя к продавцу. Договор подписан сторонами лично, следовательно, стороны выразили волю на заключение данного договора на указанных в договоре условиях.
Доводы истицы о том, что права ее несовершеннолетнего сына нарушены при продаже квартиры, неосновательны, поскольку ранее несовершеннолетний был выписан с данного места жительства и до настоящего времени нигде не зарегистрирован.
Позиция суда заключалась в том, что в данном случае имеет место злоупотребление своими родительскими правами законных представителей несовершеннолетнего — его родителей. У отца несовершеннолетнего имеется постоянное место жительство в трехкомнатной квартире, где он также вправе был зарегистрировать своего ребенка. Мать также не учла интересы несовершеннолетнего сына при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, не зарегистрировала его по данному адресу, а продала данную квартиру З.В.В.
При заключении договора купли-продажи указала в договоре, что квартира не обременена правами третьих лиц.
В связи с отсутствием оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между Б.М.А. и З.В.В., недействительным последующие сделки по продаже спорной квартиры, а именно договоры между З.В.В. и М.А.В., между М.А.В. и Г.А.Е., также не были признаны недействительными, поскольку являются производными сделками. Кроме того, М.А.В. и Г.А.Е. являются добросовестными приобретателями квартиры по сделке купли-продажи квартиры.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Поскольку истребование вещи у добровольного приобретателя допускается лишь в случаях, предусмотренных в пункте 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, лицо считается добросовестным приобретателем, пока не доказано обратное. В данном случае действует общее правило пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ о том, что добросовестность лица предполагается.
Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П разъяснен судам порядок применения норм об истребовании имущества собственника у добросовестного приобретателя. В соответствии с данным Постановлением права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.
Иное истолкование положений пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей и так далее) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Добросовестность приобретения недвижимости сама по себе не является достаточным основанием для возникновения у приобретателя права собственности на это имущество. Закон признает такое право только за тем добросовестным приобретателем, у которого собственник не вправе истребовать утраченное им недвижимое имущество (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ). Без этого важнейшего обстоятельства добросовестный приобретатель не только не сможет стать собственником имущества, но и лишится владения им.
Если покупатель сможет доказать в суде свою добросовестность, то по общему правилу недвижимость поступает в его владение.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в едином государственном реестре прав.
По смыслу статьи 261 Гражданского кодекса РФ признание лица добросовестным приобретателем является оценочным понятием при разрешении вопроса о законности требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения и не может рассматриваться как самостоятельный предмет спора. Добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, поэтому признание покупателя добросовестным приобретателем является основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества.
В описанном ниже случае в удовлетворении иска также было отказано полностью.
Ч.Н.Ч. обратилась в Октябрьский районный суд города Новосибирска с иском к К.Л.В., указав, что ее отцу на состав семьи три человека, в том числе и на нее, была предоставлена двухкомнатная квартира. Она помогала своему отцу приватизировать занимаемую квартиру в равных долях с бывшей женой — К.Л.В. Узнала от отца, что он подарил долю квартиры К.Л.В.
Основным условием договора дарения явился пожизненный уход К.Л.В. за ее отцом.
Однако такой уход К.Л.В., со слов отца, не осуществлялся, напротив, после заключения договора дарения она стала плохо к нему относиться, и отец хотел расторгнуть данный договор. Однако сделать это не успел, отец скоропостижно скончался по причине алкогольной кардиомиопатии.
При заключении договора между ее отцом и ответчиком была достигнута договоренность, что он будет проживать, пользоваться и владеть долей квартиры на тех же условиях, что и до его заключения. Истец сочла, что ее отец заблуждался относительно природы указанной сделки, был заключен договор дарения, хотя согласно достигнутой договоренности должен был быть заключен договор пожизненного содержания. Отец несколько раз лежал в больнице, в выписном эпикризе указан диагноз: алкогольный галлюциноз и токсикососудистая энцефалопатия.
Данные заболевания также затрудняли понимание его отцом природы заключаемого договора. Так как спорная квартира уже была продана ответчиком К.Л.В. ответчику Р.М.Э., просила суд признать договор дарения 1/2 доли недействительным, признать договор купли-продажи, заключенный между К.Л.В. и Р.М.Э. в части продажи 1/2 доли квартиры, недействительным.
Р.М.Э. была вынуждена обратиться в суд со встречным иском к Ч.Н.Ч. о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, указав, что истица Ч.Н.Ч. не являлась стороной по договору купли-продажи. Согласно договору купли-продажи, Р.М.Э. купила у К.Л.В. двухкомнатную квартиру. Впоследствии за ней было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. При заключении и подписании указанного договора купли-продажи не возникало никаких сомнений в подлинности правоустанавливающих документов собственника квартиры К.Л.В. на продажу. Ч.Н.Ч. никакого отношения к указанной квартире не имеет, собственником ее никогда не была.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд исковые требования Ч.Н.Ч. отклонил. Требования по встречному иску Р.М.Э. удовлетворил.
В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Все условия договора сторонами были соблюдены. Отец истца как участник договора дарения при жизни не оспаривал его. Истец также знала при жизни своего отца о том, что он подарил свою долю К.Л.В. Каких-либо доказательств о признании указанного договора дарения недействительным по основаниям, указанным заявителем, согласно статьям 177, 178 Гражданского кодекса РФ, что он мог страдать психическим заболеванием и не отдавал отчет своим действиям, введен в заблуждение К.Л.В. при заключении сделки договора дарения, не представлено.
Судом было установлено, что отец истца и К.Л.В. более 20 лет прожили в спорной квартире, ранее состояли длительное время в зарегистрированном браке, К.Л.В. как член семьи была включена в ордер при получении квартиры, участвовала в приватизации указанной квартиры вдвоем с мужем в равных долях. После совершения сделки договора дарения отец продолжал проживать в указанной квартире с К.Л.В. до его смерти. При указанных обстоятельствах суд решил, что К.Л.В., являясь собственником на законном основании, вправе была как собственник распорядиться своим имуществом.
Согласно договору купли-продажи от 20.04.2010 Р.М.Э. приобрела на законном основании у К.Л.В. указанную двухкомнатную квартиру, произвела ее оплату, и за ней было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру согласно свидетельству.
Таким образом, оснований для признания указанной сделки недействительной не имелось.
Принцип добросовестности должен реализовываться на всех стадиях развития гражданских правоотношений — совершения сделок, установления прав и обязанностей, осуществления прав, исполнения обязанностей, защиты нарушенных прав и ответственности правонарушителей.
Для того чтобы принцип добросовестности был действенным, он должен быть обеспечен правилами, относящимися ко всем элементам механизма гражданско-правового регулирования.
Он должен быть закреплен в законодательстве о сделках, договорах в виде правил об основаниях недействительности сделок, о порядке и последствиях признания их недействительными, чтобы исключить получение выгоды как от сделки, совершенной с использованием недобросовестности, так и от недобросовестного уклонения от исполнения сделки путем необоснованного объявления о ее недействительности или незаключении договора.
В сфере публичных договоров и договоров присоединения должен быть усилен контроль за соблюдением прав граждан-потребителей, за предоставлением им полной и добросовестной информации при совершении сделок и заключении договоров, а также за текстами договоров в целях исключения навязывания односторонне выгодных условий договоров.
Применительно к юридическим лицам добросовестность должна обеспечиваться правилами о публичности, достоверности, актуальности государственного реестра юридических лиц, а также размером уставного капитала, достаточным для обеспечения прав и интересов контрагентов, ставших жертвами недобросовестного поведения юридического лица, и мерами ответственности виновных в этом органов юридических лиц.
Действие принципа добросовестности важно распространить на систему защиты и ответственности участников гражданского оборота. В процессуальные нормы гражданского судопроизводства также должны быть введены нормы о полномочиях и обязанностях судей оценивать поведение сторон на предмет их соответствия требованиям принципа добросовестности и использования мер по пресечению злоупотребления процессуальными правами стороны, действующей недобросовестно.
Читайте еще:
Автор: Ю. Сорокина
Телефон: