Недавно обсуждался вопрос о реализации арестованной недвижимости, в том числе о покупке такой недвижимости с торгов, где цена может быть существенно ниже рыночной по аналогичным предложениям на «вторичке». Несомненно, такой сегмент рынка будет очень привлекателен для девелопмента и простых физических лиц. Но есть еще один схожий сегмент — это реализация конфиската, а точнее, реализация конфискованной недвижимости (жилья). В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 N 1238 (ред. от 19.06.2021) «О распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства» (вместе с Положением о распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства) с конфискованным имуществом следует поступать следующим образом: переработка, утилизация (уничтожение) и реализация. Что касается конфискованного жилья, то здесь, конечно же, квартиру придется реализовывать.
Необходимо оговориться, что понятия «конфискованный» и «арестованный» не являются тождественными с точки зрения закона. Сам термин «конфискация» происходит из уголовного и уголовно-процессуального закона. Согласно ч. 1 ст. 104.1 УК РФ конфискация — это безвозмездное изъятие имущества у собственника в собственность государства по обвинительному приговору суда. В этой же статье приводится перечень оснований и случаев такой конфискации. То есть конфискация применяется в виде дополнительной санкции за совершение преступления. Все деньги, вырученные от продажи такого конфиската, поступают в доход государства, то есть в федеральный бюджет. В этом основная разница — конфискация как мера и вид применения уголовного закона направлена не на погашение задолженности и удовлетворение требований кредиторов, а на возмещение ущерба, причиненного преступлением именно всему обществу в лице государства. Иными словами, конфискация — это изъятие имущества, нажитого преступным путем.
Конфискации имущества предшествует, как правило, заблаговременно установленный органами следствия арест по постановлению суда. Он призван обеспечить саму возможность последующей конфискации. Уголовный арест ставит основной целью предотвращение утраты или ухудшения объекта в ходе предварительного следствия и судебного разбирательства вплоть до момента его реализации с торгов.
В разных периодических изданиях эксперты приводят статистику Росимущества, согласно которой с 2015 года по середину 2019 года в рамках противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем, было конфисковано 49 квартир и домов общей кадастровой стоимостью более 1,1 млрд руб. С учетом обширной практики изъятия жилья по коррупционным делам количество таких жилых объектов недвижимости в казне будет расти, предупреждает Минэкономразвития. По закону о контроле за доходами госслужащих Генпрокуратура может подать в суд при подозрении, что чиновник или его близкие владеют имуществом, которое не могли получить на законные доходы. Самый громкий пример, когда государство изъяло имущество по этому закону, связан с делом полковника Д.З., работавшего в управлении МВД по экономической безопасности и противодействию коррупции. Генпрокуратура отсудила имущество на 9 млрд руб. — это 11 квартир, 16 машино-мест и четыре автомобиля. После этого Росимущество успешно продало машины З.: сначала Mercedes-Benz нашел владельца почти за 1 млн руб., затем еще один Mercedes-Benz был продан почти за 4 млн руб. и Porshe Cayenne за 2 млн руб. О том, как распорядились недвижимостью полковника, ничего не сообщалось. В этом же 2020 году Генпрокуратура подала несколько крупных исков об изъятии имущества в доход государства. По одному из таких исков в апреле суд изъял имущество бывшего главы Серпуховского района Московской области А.Ш. на сумму 10 млрд руб. В надзорном ведомстве сообщили, что обнаружили у бывшего чиновника 676 объектов недвижимости и 22 автомобиля. Основная часть активов была оформлена на подконтрольные Ш. юрлица, выяснила Генпрокуратура. Несмотря на попытки оспорить изъятие имущества, оно вступило в силу в июле.
В сентябре в пользу казны было изъято еще 1,7 тыс. объектов недвижимости и несколько автомобилей — Генпрокуратура отсудила это имущество у экс-главы Клинского района Подмосковья А.П. и близких к нему лиц. Активы оценены в 9 млрд руб. Недвижимость, изъятая у П., — это в основном участки в Клинском районе, а также местный торговый центр, здание кинотеатра, детская поликлиника, баня, два детских сада и лодочная станция в парковой зоне. Коррупционеры как в основной части неглупые люди вкладывают преступно нажитое в недвижимость.
Основная проблема, которая существовала до 2020 года, в том, что не существовало порядка и подробного плана того, как поступать с конфискованной недвижимостью. Такую недвижимость можно было передавать нуждающимся и состоящим на учете лицам по социальному найму. Но… очень сложно представить ситуацию, когда нуждающееся лицо с очень скромными доходами смогло бы обслуживать элитную квартиру или особняк на несколько сотен квадратных метров. Логичнее и правильнее было бы продать такую элитную недвижимость и купить взамен несколько квартир, по своим характеристикам наиболее подходящих для целей обеспечения малоимущих и нуждающихся. Кроме того, с экономической точки зрения деньги — это более гибкий актив, которым намного удобнее распоряжаться, что, собственно, в большей степени отвечает интересам самого государства и исполнению возложенных на него функций. Дальнейшая политика обращения с конфискованными квартирами направлена именно на это — реализацию на электронных торгах. Сама процедура реализации конфискованного жилья — здесь ничего нового. Она происходит через Росимущество на электронных площадках, там же, где залоговая и арестованная в рамках исполнительных производств недвижимость.
Самый большой минус и риск при покупке конфискованного жилья — это невозможность его увидеть и самостоятельно оценить будущий актив. А отчет об оценке не всегда отражает суть будущих вложений и полную ликвидность актива. Да-да, именно так. Все, что вам можно по закону, это изучить документы и письменное описание. Поэтому очень часто конфискат продают в плохом состоянии или с долгами по коммуналке. Квартиры могут быть отключены от электричества, газа, воды. Да и само обременение в виде ареста придется снимать новому собственнику. Процедура эта может быть весьма долгой и затратной. Может случиться и так, что в квартире, которую вы купили, кто-то живет, например родственники должника или третьи лица. Если они не захотят добровольно покинуть жилплощадь, вам придется выселять их через суд. Но и это еще не все. Есть риск, что торги вообще могут признать недействительными. Список причин хоть и четко прописан и с ним можно свериться, но не всегда исчерпывающий.
Задача государства и ведомства (Росимущества) — продать квартиру и отдать в госказну (бюджет) вырученные деньги. При этом риски покупателя, естественно, никого не заботят. Чтобы продать конфискат, Росимущество выставляет его на электронные торги. Правила тут для всех одинаковы. Продажа происходит непосредственно на электронной площадке в форме электронного аукциона.
Вся процедура, как уже говорилось, происходит в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 N 1238 (ред. от 19.06.2021) «О распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства» (вместе с Положением о распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства). Для участия в электронных торгах необходимы усиленная квалифицированная подпись и обеспечительный залог. Он включается в стоимость объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если торги выиграл кто-то другой. Либо не возвращается, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора приобретения. То есть еще один риск, который может существовать на этом рынке, — если у вас изменились обстоятельства, то вернуть залог уже не получится ни под каким «соусом». Стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник или осужденный, который не согласен с решением суда, может найти способ навредить новому покупателю. Например, время от времени возникают проблемы с выселением членов семьи осужденного. Выселять придется, скорее всего, через суд, а процесс может оказаться долгим. Но спрос на такие квартиры все равно есть, так как выгода может быть значительной. По мнению некоторых аналитиков, дисконт может достигать 60% от рыночной стоимости.
Также немаловажный риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания торгов недействительными, так как перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов в ненадлежащем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации. Согласно требованиям ст. 85 ФЗ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения стоимости лота привлекается независимый специалист-оценщик. При этом на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена может быть снижена на 15%.
Таким образом, если бизнес строится на скупке и последующей реализации конфискованного жилья или если кто-то решит купить для себя недвижимость с возможным дисконтным по цене, то необходимо учитывать ряд условий и рисков. Прежде всего, это специальная процедура — электронный аукцион со всеми вытекающими — заявка, залог, ЭЦП и т.д. Такую недвижимость вы вряд ли оцените даже визуально — процедура этого не предполагает, и придется положиться на документальное описание, представленное организатором и заказчиком торгов. Нужно быть готовым к правовым и финансовым рискам, связанным с выселением третьих лиц, подключением к коммуникациям и снятием ограничений.
Но если брать в целом, то все это может быть очень привлекательно вследствие вероятного отличия по цене от аналогичных предложений на вторичном рынке жилья.
Читайте ещё:
Автор: Хлебников П.
Телефон: