Пока жилищный вопрос остается самым больным и острым для российских граждан. В судах рассматривается большое количество дел по оспариванию сделок с недвижимостью.
Иногда для граждан бывает сюрпризом тот факт, что право их нарушено, сделка незаконная и суд вроде соглашается с истцом, но… отказывает в иске.
Суды отказывают в защите права гражданина о расторжении договоров купли-продажи недвижимости (признании сделок недействительными и иных) в связи с пропуском гражданином срока исковой давности на обращение в суд.
В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При этом важно: сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (ст. 198 ГК РФ).
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
По общему правилу, установленному ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
Как отмечается в судебной практике, срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 7337/11), а течение срока исковой давности по иску об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения начинается со дня обнаружения этого имущества (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).
На основании ч. 1 ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
К сожалению, очень часто граждане заключают сделки по продаже своей недвижимости на невыгодных для себя условиях, когда срочно нужны деньги в связи со стечением неблагоприятных обстоятельств (болезнь, трудное финансовое состояние и т.п.), при этом находятся в полной уверенности, что, когда все у них в жизни наладится, они за те же деньги выкупят свою недвижимость обратно, а если им не удастся договориться с покупателем, то суд встанет на их сторону в этом, по их мнению, очевидном споре. Другие граждане этим пользуются, иногда намеренно вводя доверчивых продавцов в заблуждение.
Оспаривая сделку по отчуждению недвижимости, необходимо правильно формулировать требование и помнить о сроках исковой давности. Здесь не все так просто. Несмотря на то что общий срок исковой давности составляет три года, согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
К оспоримым сделкам в спорах по недвижимости относятся следующие сделки: сделки, совершенные недееспособными лицами, или сделки, совершенные гражданином, признанным судом ограниченно дееспособным, совершенные без согласия попечителя; сделки, совершенные без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом (например, органа опеки); сделки под воздействием значительного заблуждения; сделки под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов; сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве); сделки граждан возрастной категории от 14 до 18 лет; сделка дееспособного лица, которое в период ее совершения не осознавало свои действия и не могло ими управлять.
Интересное дело было рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в мае 2017 года (Определение ВС РФ от 23 мая 2017 г. N 19-КГ17-10).
Гражданка N, действующая в своих интересах, а также в интересах двух своих несовершеннолетних детей, подала иск в Буденновский городской суд Ставропольского края к ответчице и ее семье о прекращении права пользования жилым помещением и выселении ответчиков из данного жилого помещения.
Иск был обоснован тем, что истцы 25 августа 2014 г. приобрели у Ответчиков в общую долевую собственность недвижимое имущество за счет средств материнского капитала в виде земельного участка и расположенного на этом земельном участке жилого дома, однако ответчики продолжали проживать в данном жилом помещении, выселяться не желали, препятствовали собственникам проживать в принадлежащем им домовладении.
Ответчики предъявили встречный иск о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиками договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, указывая на то, что данный договор был подписан ввиду стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. На заключение договора ответчик согласилась, поскольку истица встречалась с ее сыном, а впоследствии вместе с детьми переехала жить в спорное жилое помещение. На тот период времени у семьи ответчика имелись долги, при этом также требовались деньги на лечение и иные нужды.
Решением суда от 8 февраля 2016 г., оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 мая 2016 г., первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Одним из оснований для отказа в удовлетворении встречного иска явился пропуск Ответчицей срока исковой давности: договор купли-продажи был заключен 25 августа 2014 г., государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществлена 11 ноября 2014 г., а с иском о признании сделки недействительной истица обратилась 25 декабря 2015 г.
В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
Из материалов дела следует, что Ответчица в период между совершением сделки и подачей иска в суд страдала онкологическим заболеванием, неоднократно лечилась, ее право на проживание в проданном домовладении не нарушалось до предъявления исковых требований Истцом о выселении, имевшего место 3 ноября 2015 г.
Судом также было установлено, что ответчики по первоначальному иску зарегистрированы в спорном жилом помещении, продолжали пользоваться им, оплачивали коммунальные услуги.
Ответчица подала кассационную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ. Верховный Суд удовлетворил жалобу и направил дело на новое рассмотрение в Ставропольский краевой суд.
В обоснование своего решения Верховный Суд указал, что суды не дали оценку этим обстоятельствам и не рассмотрели вопрос о восстановлении срока исковой давности для подачи иска Ответчиком.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26.07.2017 решение Буденновского городского суда от 08.02.2016 отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истца о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения отказано.
Встречные исковые требования Ответчика о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.08.2014, исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации, восстановлении в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности Ответчика на дом и на земельный участок удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.08.2014, заключенный между Ответчиком и истцами о продаже по 1/3 доле в праве собственности каждому недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на этом земельном участке жилого дома.
Применены последствия недействительности сделки от 25 августа 2014 г., в соответствии с которыми была взыскана с Ответчика в пользу Государственного учреждения — Управления Пенсионного фонда Российской Федерации сумма материнского капитала (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 года по делу N 33345/2018).
А вот по другому делу, рассматриваемому в Московском городском суде в ноябре 2018 года (дело N 33-42861), было отказано в восстановлении пропущенного срока исковой давности.
Суть дела: истец обратился в Головинский районный суд города Москвы с иском к ответчику о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки — приведении сторон по договору купли-продажи от 02.09.2008 в первоначальное положение; выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, проживающих в нем граждан.
Свои требования истец мотивировал тем, что 02.09.2008 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. Указанный договор был заключен под влиянием стечения тяжелых для истца обстоятельств, вследствие уговоров знакомой сестры истца, продажа состоялась за цену, вдвое меньше рыночной, при этом в договоре была указана сумма ниже оговоренной. Ответчик заставил его подписать договор путем введения в заблуждение, поскольку обещал выплатить определенную сумму за продажу квартиры, а фактически на его счет было внесено меньше, остаток денег не был передан.
В 2011 г. ответчик вновь ввел его в заблуждение и заставил его оформить доверенность на распоряжение денежными средствами, находящимися на его счетах в банке. 19.09.2011 ответчик закрыл его счета в Банке Москвы, сняв все денежные средства. Обо всех действиях ответчика истец узнал в 2013 г., когда взял в банке выписку по лицевому счету.
В связи с произошедшим он стал обращаться в различные инстанции. В результате было возбуждено уголовное дело. До настоящего времени денежные средства от продажи квартиры ответчиком ему в полном объеме не переданы. Учитывая изложенное, он полагает, что сделка была совершена с нарушением норм действующего законодательства и у него имеются основания для признания ее недействительной.
Одним из оснований отказа в иске суд первой инстанции (Головинский районный суд города Москвы) указал пропуск истцом срока исковой давности. Московский городской суд согласился с решением суда первой инстанции.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Спорная сделка и переход права собственности зарегистрированы 01.10.2008., тогда как истец обратился в суд с рассматриваемым иском только 05.03.2018. Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин пропуска срока исковой давности, предусмотренных ст. 205 ГК РФ, истцом при рассмотрении дела не представлено. Каких-либо доказательств в обоснование доводов о том, что ответчик признавал наличие задолженности и в конце 2015 г. обещал выплатить денежные средства, истцом при рассмотрении дела также не представлено.
Мосгорсуд указал, что установление в договоре цены ниже рыночной стоимости квартиры само по себе не доказывает ни принуждение, ни обман. Утверждения истца о том, что деньги не были уплачены, опровергаются его подписью под договором, в котором подтверждено получение денег, а также помещением денежной суммы, соответствующей цене договора, на счета истца в банке. Последующее снятие этих денежных средств по доверенности от истца, получение ответчиком в долг денежных средств и их удержание составляют иные правоотношения сторон с иными правовыми последствиями, основанием для признания сделки недействительной не являются. Ссылки истца на возбуждение уголовного дела не могут рассматриваться в качестве преюдициального факта, сведений о состоявшемся приговоре в отношении ответчика за совершение мошеннических действий при покупке квартиры не представлено.
Мосгорсуд также отметил, что, по объяснениям представителя ответчика, квартира им продана другим лицам, в связи с чем признание первой сделки недействительной не приведет к восстановлению прав истца на указанное недвижимое имущество.
Периодически граждане пытаются оспаривать конституционность положений норм гражданского права о пропуске срока исковой давности в своих жалобах в Конституционный Суд Российской Федерации.
Однако Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что установление в законе общего срока исковой давности, т.е. срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (ст. 196 ГК Российской Федерации), а также последствий его пропуска (ст. 199 ГК Российской Федерации) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушающее какие-либо конституционные права (Определения от 18 декабря 2007 года N 890-О-О, от 25 февраля 2010 года N 266-О-О, от 25 января 2012 года N 241-О-О, от 24 января 2013 года N 66-О, от 21 марта 2013 года N 450-О и др.). Следовательно, оспариваемое законоположение, учитывая предусмотренную законом возможность восстановления пропущенного срока исковой давности при наличии уважительных причин (ст. 205 ГК Российской Федерации), само по себе не может рассматриваться как нарушающее указанные в жалобах конституционные права граждан.
Читайте еще:
Автор: М. Кухтина
Телефон: