Права добросовестных приобретателей в России формально защищены Гражданским кодексом. Но на практике при покупке недвижимости такие приобретатели сталкиваются с действиями недобросовестных продавцов, совершающих сделки с заведомой целью истребования своего имущества обратно. На что нужно обратить внимание в первую очередь, чтобы максимально обезопасить себя при приобретении недвижимости?
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам.
Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию у добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать в силу тех или иных причин.
Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.
На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.
При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.
В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.
УЩЕМЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ РАЗДЕЛА ИМУЩЕСТВА СУПРУГАМИ ПОСЛЕ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОДНИМ ИЗ СУПРУГОВ
В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.
При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.
В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.
В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ признает сделку по продаже недвижимости недействительной.
Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.
Согласно Определению от 06.12.2011 N 67-В11-5 Верховного Суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.
По решению Верховного Суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.
Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.
Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.
УЩЕМЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ ПОЯВЛЕНИЯ НАСЛЕДНИКА ИМУЩЕСТВА С ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ДОЛЕЙ В НАСЛЕДСТВЕ
Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.
К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.
При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель как минимум потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.
Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.
НИЧТОЖНОСТЬ СДЕЛКИ, СОВЕРШЕННАЯ НЕДЕЕСПОСОБНЫМ ПРОДАВЦОМ
Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.
В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.
В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (она передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.
Согласно Определению от 30.10.2007 N 11-В07-32 Верховного Суда Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и в силу пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное.
Верховный Суд Российской Федерации оставил решения судов предыдущих инстанций, которыми добросовестный приобретатель лишился права собственности на недвижимость в связи с недееспособностью продавца на момент совершения сделки, без изменений.
ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОГОВЫЙ АВТОМОБИЛЬ, НАХОДЯЩИЙСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
Большое количество копий сломано по вопросу создания общей базы залогов автотранспортных средств, которые продаются в кредит, но так ничего в этом направлении и не сделано.
При этом крайними лицами, которым наносится материальный ущерб, являются именно добросовестные приобретатели автомобилей.
Схема нанесения ущерба добросовестному приобретателю следующая. Любое физическое лицо обращается в кредитную организацию за кредитом на покупку автомобиля, приложив к кредитной заявке все необходимые документы по требованию кредитора.
Кредитная организация после рассмотрения заявки клиента предоставляет ему кредит на автомобиль под залог самого автомобиля. Заемщик передает паспорт транспортного средства на хранение кредитору, и это якобы гарантирует кредитору, что автомобиль не будет продан без его разрешения.
Заемщик, не желая возвращать кредит, обращается в органы ГИБДД с заявлением о выдаче ему дубликата паспорта транспортного средства на автомобиль в связи потерей оригинала паспортного транспортного средства, который на самом деле хранится у кредитора.
Получив дубликат паспорта транспортного средства, заемщик продает автомобиль добросовестному приобретателю и остается с большой суммой денег.
Добросовестный приобретатель автомобиля, не подозревая, что автомобиль находится в залоге у кредитора, оформляет его на свое имя.
В то же время кредитор, не получая от заемщика платежей по кредиту, проводит проверку и выясняет, что автомобиль продан по дубликату паспорта транспортного средства и у автомобиля новый собственник, что является основанием для обращения кредитора в суд с иском к добросовестному приобретателю об обращении взыскания на залог.
Самое худшее в данном случае для добросовестного приобретателя то, что залог в случае перехода права собственности на имущество сохраняет силу, то есть кредитор обращается в суд с иском к добросовестному приобретателю и суд своим решением обращает взыскание на автомобиль.
При этом параллельно с иском кредитор подает в суд ходатайство о наложении ареста на залог в обеспечение исковых требований, что исключает возможность для добросовестного приобретателя продажи автомобиля до решения суда.
Как следует из судебной практики, суд обращает взыскание на автомобиль добросовестного приобретателя, в результате чего автомобиль или продается на торгах, или переходит на баланс кредитора.
Добросовестный приобретатель в свою очередь имеет право обратиться за взысканием ущерба с того лица, которое продало ему имущество, но, как правило, с продавца автомобиля нечего взять и добросовестный приобретатель остается у разбитого корыта — и без автомобиля, и без своих денежных средств.
Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2012 N 16-В11-24 банк обратился в суд с иском в том числе об обращении взыскания на заложенный по кредитному договору автомобиль, который был продан заемщиком добросовестному приобретателю.
Красноармейский районный суд города Волгограда своим решением от 27.12.2010 удовлетворил требования истца и обратил взыскание на автомобиль добросовестного приобретателя.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции об обращении взыскания на залоговый автомобиль, который приобрел добросовестный приобретатель.
Верховный Суд Российской Федерации посчитал решение кассационной инстанции незаконным в связи с тем, что переход права собственности не прекращает право залога, а правопреемник залогодателя (добросовестный приобретатель) становится на его место.
По мнению Верховного Суда Российской Федерации, исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.
Таким образом, решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца на заложенный автомобиль, находящийся в собственности добросовестного приобретателя, оставлено в силе.
ПРЕДНАМЕРЕННАЯ НЕЗАКОННАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА
Беда добросовестных приобретателей в том, что все вышеперечисленные случаи, в результате которых им наносится материальный ущерб, по сути, планируются заранее продавцами имущества или лицами, которые имеют влияние на продавцов.
Все обставляется таким образом, чтобы добросовестный приобретатель не узнал о негативных последствиях для него в результате совершения сделки.
В случае продажи залогового автомобиля владелец автомобиля скрывает, что автотранспортное средство в залоге у кредитной организации, и то, что право залога сохраняет силу.
Бывший супруг — продавец недвижимости — скрывает от добросовестного приобретателя то, что продаваемая им недвижимость является совместно нажитым имуществом в период брака, и то, что второй супруг имеет право на половину этой недвижимости.
Наследники, получившие наследство и решившие продать это имущество, никогда не скажут добросовестному приобретателю о том, что имеются еще наследники с обязательной долей в наследстве и те, которые могут претендовать на наследство в будущем.
Что касается сделок, совершенных недееспособными лицами, то зачастую именно родственники недееспособных лиц планируют сделки и подталкивают продавцов (недееспособных лиц) к продаже недвижимости с тем, чтобы в будущем такие сделки признать ничтожными, вернуть недвижимость назад в семью и при этом не отдать добросовестному приобретателю денежные средства.
При всей очевидности вопросов и намеренном желании продавцов имущества нанести материальный ущерб добросовестным приобретателям в действиях всех перечисленных лиц далеко не всегда имеются составы преступлений, предусмотренных Уголовным кодексом РФ, что активно используется собственниками имущества и родственниками продавцов имущества для своего обогащения, в том числе путем сговора с продавцами имущества.
РЕКОМЕНДАЦИИ, КОТОРЫЕ ПОЗВОЛЯТ ДОПОЛНИТЕЛЬНО ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ
1. Необходимо в срочном порядке в России создать и ввести в действие отдельным нормативным документом единую информационную базу данных на автомобили, которые куплены в кредит и находятся в залоге у кредиторов, что даст возможность покупателям автомобилей проверить, находится ли приобретаемый автомобиль в залоге.
2. Как вариант — рассмотреть возможность обязать суды в случае истребования недвижимости у добросовестных приобретателей направлять копии материалов в полицию для рассмотрения вопроса о наличии признаков состава преступлений в действиях собственников имущества (их родственников), продавших имущество добросовестным приобретателям, в том числе в результате возможного преступного сговора между супругами, родственниками с недееспособными лицами или лицами, имеющими обязательную долю в наследстве.
3. В целом следует отметить, что проблемы добросовестных приобретателей могут быть устранены, если со стороны российских законодательных органов будет уделено достаточно внимания этому вопросу.
Для защиты интересов добросовестных приобретателей в действующий Уголовный кодекс РФ могут быть внесены изменения, в соответствии с которыми будет предусмотрена уголовная ответственность за нанесение материального ущерба добросовестному приобретателю в результате намеренных действий в рамках гражданско-правовых сделок.
В настоящее же время можно констатировать, что права добросовестных приобретателей в России недостаточно защищены, что является совершенно неприемлемым для развитого правового государства.
Читайте еще:
Автор: В. Алистархов
Телефон: