НДФЛ при продаже недвижимости

Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» изменил минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения физических лиц от уплаты налога на доходы при продаже имущества, который с 01.01.2016 года будет составлять 5 лет. К чему готовиться продавцам недвижимости?

Анализ внесенных изменений

В настоящее время в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Закон N 382-ФЗ с 1 января 2016 года изменит порядок освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости. В частности, НК РФ дополняется новой ст. 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», которой вводится понятие «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По общему правилу он будет составлять 5 лет.

Вместе с тем согласно названной статье для целей освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Следует заметить, что продажа недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока может существенно пополнить бюджет и снизить реальные доходы продавца. Начиная с января 2016 года заниженная стоимость в договоре купли-продажи от налогов не спасет.

Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Такой порядок установлен в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Сейчас при заключении договора купли-продажи продавец часто договаривается с покупателем указать нужную ему сумму сделки (до 1 млн. руб.). В подобных случаях стороны часто составляют дополнительную расписку в получении реальной суммы. При этом покупатель, часто не осознавая последствий, берет на себя все риски, связанные с тем, что сделка может быть по каким-либо причинам признана недействительной с возвратом ему только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Со следующего года целесообразность таких договоренностей отпадет.

Но потенциальным продавцам не стоит спешить подсчитывать потери и убытки. Пункт 6 ст. 217.1 НК РФ предоставляет право субъектам РФ законодательными актами (законом) вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества уменьшить:

• • минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в п. 4 настоящей статьи;
  • размер понижающего коэффициента, указанного в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Однако надо признать, что субъекты РФ, учитывая постоянный дефицит региональных бюджетов, предоставленным правом могут и не воспользоваться. Тогда остается только один путь — обжаловать кадастровую стоимость в суде.

Как показывает практика, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется обычно массово и дистанционным способом (без выезда на место) и не учитывает индивидуальных особенностей объекта недвижимости. По этим и другим причинам в отличие от инвентаризационной оценки она зачастую оказывается завышенной даже по сравнению с рыночной.

Таким образом, если продавец согласится с суммой кадастровой стоимости объекта и подлежащего уплате налога, определенного таким способом, и не использует своего права на обращение в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости, доказывая, что заниженная цена обусловлена индивидуальными параметрами сделки (например, срочной продажей, необходимостью проведения дорогого ремонта, отсутствием необходимой инфраструктуры и т.п.), налог будет платиться именно с вмененного дохода.

Выбор основания для освобождения от уплаты налога

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. у продавца недвижимого имущества есть право на уменьшение суммы своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Положения Закона N 382-ФЗ не вносят каких-либо изменений или дополнений в эти нормы НК РФ.

При отсутствии желания ждать истечения 3 лет (с 01.01.2016 — 5 лет) (а вычета в 1 млн. руб. явно недостаточно) возможно воспользоваться вышеуказанным вариантом, учитывая, что это право может быть использовано только в случае подачи в установленном порядке декларации в налоговый орган (Определение Кемеровского областного суда от 18.05.2011 по делу N 33-5317).

При этом не рассматривается как ограничение прав налогоплательщиков отсутствие в НК РФ и иных нормативно-правовых актах РФ перечня конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы (Определение КС РФ от 16.07.2013 N 1220-О).

Тяжелое материальное положение лица и отсутствие у него денежных средств для уплаты НДФЛ от продажи квартиры не являются основаниями для освобождения от его уплаты. К тому же ФНС России и ее территориальные органы не наделены полномочиями на принятие решений об освобождении налогоплательщиков от уплаты налогов и сборов. В связи с этим ФНС России рекомендовано использовать именно данный вариант для уменьшения облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости (письмо ФНС России от 07.05.2010 N ШС-37-3-1300@).

Но опять же он будет выгоден прежде всего добросовестным гражданам, которые первоначально приобретали недвижимость, стоимость которой не была занижена в договоре купли-продажи.

В случае продажи жилья в новостройках налогоплательщик также вправе воспользоваться таким вариантом, однако стоит иметь в виду, что в практике российских судов имеются случаи, когда суды не вставали на сторону налогоплательщиков при заявлении вычетов в налоговые органы (Апелляционное определение Самарского областного суда от 24.01.2014 по делу N 33-678/2014).

Цели и последствия

В первоначальной редакции Закона предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены, если такое жилое помещение являлось на дату его продажи единственным жилым помещением, находящимся в собственности физического лица.

Однако, поскольку предлагаемые нормы данной статьи НК РФ не позволяли однозначно трактовать используемое в ней понятие «единственное жилое помещение», становилось не ясным, является ли единственным жилым помещением в целях освобождения от НДФЛ находящаяся в собственности гражданина доля жилого помещения (земельного участка).

Кроме того, по мнению некоторых участников публичных консультаций, установление указанного условия могло послужить для недобросовестных налогоплательщиков стимулом для уклонения от налогообложения доходов от продажи жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены.

Так, фактически постоянно проживая не по месту нахождения единственного жилого помещения (у родственников, знакомых, в арендованном жилом помещении и т.п.), налогоплательщик мог неоднократно совершать сделки купли-продажи жилых помещений, являющихся для него в результате каждой такой сделки единственным жилым помещением, и тем самым на законных основаниях освобождаться от налогообложения.

Внесенные Законом N 382-ФЗ изменения, преследующие цель снижения инвестиционной привлекательности перекупочного бизнеса, а также фиксацию постоянного роста цен на жилье, будут применяться только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Кстати говоря, положения НК РФ в редакции на 01.01.1999 также устанавливали в целях налогообложения НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью длительностью 5 лет. Но впоследствии он был уменьшен до 3 лет (Федеральный закон от 20.08.2004 N 112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса РФ»). Так что можно сказать, что новое — это хорошо забытое старое.

Остается надеяться, что продавцы недвижимости не переложат на покупателя свои налоговые обязательства и не спровоцируют рост рыночных цен.

Следует признать, что положения Закона N 382-ФЗ затрагивают большую часть населения РФ и заметно ухудшают положение налогоплательщиков — физических лиц, в связи с чем можно прогнозировать в будущем отток частных инвестиций в строящиеся многоквартирные дома.

Внесенные в НК РФ изменения также в некоторой степени ущемляют интересы тех граждан, которые в силу различных жизненных обстоятельств просто будут вынуждены продать, например, жилье до истечения 5 лет с момента регистрации права собственности или просто захотят улучшить свое жилищное положение.

В условиях новых правил исчисления НДФЛ большинство граждан могут отказаться от продажи принадлежащих им квартир до истечения пятилетнего срока и переключиться на сдачу их внаем (аренду) или будут продолжать использовать серые схемы продажи объектов недвижимости для ухода от уплаты налогов.

Читайте еще:

• Новые правила имущественного вычета
• Какой порядок налогообложения НДФЛ доходов, полученных несовершеннолетним ребенком от продажи доли в квартире

Автор: А. Лейба