Приобретаемый с помощью кредитных средств земельный участок (строящийся дом) должен соответствовать требованиям ипотечной программы банка. При покупке земельного участка с использованием кредитных средств он находится в залоге у банка. Если за счет кредитных средств строится жилой дом, то обязательство может обеспечиваться незавершенным строительством, а также строительными материалами и оборудованием.
Предоставление ипотечных кредитов на приобретение земельного участка и (или) строительство жилого дома
Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину в том числе на приобретение земельного участка и (или) строительство жилого дома. По общему правилу объекты недвижимости, на приобретение (строительство) которых выдан кредит, передаются в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, пп. 1, 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 64.1, ст. ст. 64.2, 76 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Ознакомиться с условиями предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов, а также уточнить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления на получение кредита, можно в отделениях и на сайтах банков (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
Следует отметить, что для отдельных категорий граждан при определенных условиях могут быть предусмотрены льготные условия по ипотеке, в частности для граждан, желающих взять кредит на строительство или приобретение жилого дома на сельских территориях (сельских агломерациях) либо на строительство жилого дома на земельном участке (приобретение земельного участка для строительства жилого дома), расположенном на территории Дальневосточного федерального округа (п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 N 1567; пп. «г» п. 6 Условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.12.2019 N 1609).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, должно быть застраховано от рисков утраты и повреждения. Кроме того, заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и уплате процентов за пользование кредитом (п. п. 1, 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
Заемщику при предоставлении кредита также могут быть оказаны услуги, вследствие чего он становится застрахованным лицом по договору личного страхования, заключенному в целях обеспечения исполнения его обязательств по ипотечному кредиту. При этом размер процентной ставки по кредиту, как правило, понижается (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 2.1, 2.2, 2.6 ст. 7 Закона N 353-ФЗ; ст. 3 Закона от 27.12.2019 N 483-ФЗ).
Рассмотрим особенности предоставления ипотечных кредитов на приобретение земельного участка и (или) строительство жилого дома.
Ипотечный кредит на покупку земельного участка
Ипотека земельных участков имеет ряд особенностей.
Так, предметом ипотеки могут быть только земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте (п. п. 1, 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; ст. 27 ЗК РФ).
Также у банков существуют требования, касающиеся категории земель, а также разрешенному использованию земельного участка. Например, кредитные программы банка могут содержать запрет на кредитование земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами минимального размера (п. 2 ст. 63 Закона N 102-ФЗ).
Если при передаче в залог земельного участка на нем находится или строится здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, право залога распространяется также и на указанное здание или сооружение (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
Однако на практике банк может потребовать, чтобы приобретаемый за счет ипотеки земельный участок был свободен от каких-либо строений.
Как правило, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот участок (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Договором об ипотеке может быть предусмотрено получение предварительного согласия банка на возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке.
Если права банка удостоверены закладной, то возведение зданий или сооружений на таком земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней отражены (ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
Ипотечный кредит на строительство жилого дома
Если строительство жилого дома на земельном участке осуществляется за счет кредитных средств, земельный участок считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности на строящийся жилой дом, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
На практике банк может потребовать одновременно с подписанием кредитного договора на строительство жилого дома оформить договор об ипотеке земельного участка.
При предоставлении кредита для строительства жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона N 102-ФЗ).
Кредитные программы могут предусматривать дополнительные условия и требования на период строительства жилого дома, например:
- строительство жилого дома по договору подряда, заключенному заемщиком с аккредитованным застройщиком;
- предоставление дополнительного обеспечения (поручительство, залог иного имущества);
- установление увеличенной процентной ставки на период до завершения строительства и регистрации права собственности и ипотеки на жилой дом.
Читайте еще:
Источник: ЭЖ «Азбука права»
Телефон: