Несмотря на то что банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя, обязанность по требованию банка-залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние, а также распространение обременения ипотекой на все, что будет получено в результате использования предмета ипотеки, нередки случаи, когда, в нарушение заключенного договора об ипотеке, залогодатель пренебрегает указанными положениями договора, что, в свою очередь, может привести к весьма спорным последствиям, как для банка-залогодержателя, так и для залогодателя.
Спорным потому, что даже при довольно устоявшейся судебной практике по вопросу непризнания юридической гибели предмета ипотеки при реконструкции помещений, их перепланировке, переустройстве не исключены трудности доказывания в судебном процессе и риски неисполнения решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Основными рисками при осуществлении залогодателем несогласованных с залогодержателем перепланировки, переустройства, реконструкции, каких-либо иных изменений предмета ипотеки следует признать, во-первых, распространение обременения залогом только на помещения, идентифицированные в договоре об ипотеке в качестве предмета залога, и нераспространение на площади и иные конструктивные улучшения, возникшие в результате реконструкции или перепланировки. Во-вторых, к таковым рискам относится, помимо прочего, невозможность обращения взыскания на заложенные помещения в связи с несоответствием заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества и имущества, на которое следует обратить взыскание, и затруднительность исполнения решения суда об этом.
В определенных случаях заинтересованный в прекращении обременения ипотекой нежилых помещений залогодатель (зачастую он же заемщик по обеспеченному кредитному обязательству) обосновывает свою позицию как залогодержателю, так и в ходе разбирательства в суде, настаивая на том, что обременение заложенных нежилых помещений в виде ипотеки, возникшее на основании договора об ипотеке, прекратилось в результате реконструкции помещений, переданных в залог, и прекращения их «юридического существования», возникновения нового объекта недвижимого имущества, а возникший новый объект недвижимости не является объектом залога и предметом какого-либо договора об ипотеке.
Однако полагаем возможным счесть такую позицию необоснованной и несостоятельной в силу следующего.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта недвижимости, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Считаем необходимым обратить внимание на то, что по смыслу изложенной нормы реконструкция означает конструктивное изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает изменение именно его технических характеристик, но никак не гибель объекта недвижимости. При этом степень реконструкции объекта означает лишь оценку его физических (технических) характеристик, но не определяет его правовой режим как вновь созданного объекта права и обременения в виде ипотеки.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» залоговое право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. В развитие изложенной нормы статьей 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке) установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные нежилые помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершению такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости.
В изложенном ключе хотим обратить внимание на Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2011 N Ф09-996/11-С6, определяющее, что иное правовое понимание «противоречило бы особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости, поскольку исключало бы возможность физического преобразования объекта недвижимости».
В связи с изложенным обоснованным будет утверждать, что ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений.
Несмотря на то что после опубликования информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», содержащего положение о том, что «изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.
Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений», судебная практика по рассматриваемому вопросу формировалась по пути однозначного толкования норм материального права, имелись решения судов, придерживающихся иного понимания законодательства об изменении предмета залога в период действия договора о залоге.
Так, интересно принятое по делу N А82-5242/2009 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (оставленное без изменений Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу N А82-5242/2009). Указанным решением подтвержден довод суда первой инстанции о нераспространении обременения ипотекой на реконструированный предмет ипотеки — дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади. Свое решение суд основывает на том, что в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, право собственности на объекты недвижимости возникает не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
До государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) залогодателя на дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади указанный объект не может быть предметом ипотеки и на него не может быть обращено взыскание. Указанный вывод суда о возникновении права на недвижимое имущество с момента соответствующей регистрации в осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество органе уместен в рассматриваемом вопросе, но в ином ключе и взаимосвязи толкования норм права.
Согласно статье 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как установлено положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним«, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 339 ГК РФ, статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре о залоге, в том числе о залоге недвижимого имущества в договоре об ипотеке, должны быть указаны предмет залога с указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания, его оценка.
Таким образом, существенным является момент наличия именно на момент заключения договора об ипотеке в гражданском обороте предмета ипотеки, зарегистрированного на праве собственности за залогодателем в соответствии с установленными законом требованиями и в полном соответствии с актуальными данными технического (кадастрового) учета. То есть относительно рассматриваемого вопроса важным является именно то, чтобы на момент осуществления государственной регистрации договора об ипотеке характеристики объекта, указанные в договоре об ипотеке, совпадали с данными объекта, содержащимися в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В указанной связи показательны, например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2005 N Ф04-8142/2005(16868-А67-13) и Определение ВАС РФ от 27.05.2011 N ВАС-6228/11 по делу N А55-39817/2009, указывающие на существенность государственной регистрации предмета ипотеки на момент государственной регистрации договора об ипотеке, а не на момент обращения залогодержателя в суд с требованием об обращении взыскания на объект залога.
И действительно, как бы ни минимизировал банк-залогодержатель возможные риски утраты предмета ипотеки, устанавливая в договоре об ипотеке запрет на реконструкцию, перепланировку, переоборудование предмета залога без согласования с ним и необходимость внесения в таком случае изменений в договор об ипотеке, залогодержатель не застрахован от самовольных действий залогодателя при использовании находящегося в его собственности имущества.
Особенно велика вероятность такого «самовольного» использования залогодателем находящегося в залоге недвижимого имущества, когда банки в силу ненадлежащей работы с объектами залога или при редком мониторинге, осмотре находящегося в залоге имущества даже не обладают сведениями о том, происходят ли какие-либо изменения с заложенными помещениями, зданиями, строениями или нет.
Итак, предварительно подытожим, что ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений.
При вынесении решения об обращении взыскания на заложенные нежилые помещения и признании сохранения обременения ипотекой на реконструированных без согласования с банком-залогодержателем нежилых помещениях суд в судебном решении и при выдаче для его исполнения исполнительного листа идентифицирует реконструированные заложенные нежилые помещения в соответствии с новыми данными и информацией о реконструированных помещениях, предоставленными в ходе рассмотрения дела в суде. Тогда при исполнении решения суда и непосредственной реализации мер исполнительного производства по обращению взыскания на помещения судебным приставом-исполнителем затруднений с идентификацией имущества, на которое обращено взыскание, и имущества в натуре, которое образовалось при проведении самовольной реконструкции, не возникает и возникнуть не должно.
Однако, к сожалению, на практике суды выносят решения об обращении взыскания на заложенное имущество и выдают во исполнение таких решений исполнительные листы с указанием данных предмета ипотеки в соответствии с имеющимися в банке и предоставленными в суд копиями правоустанавливающих документов, устаревших, не отражающих сведений о проведенной реконструкции и актуальных технических характеристик заложенных нежилых помещений.
Такой подход судов понятен и в некотором роде обоснован, так как:
1) если проведение реконструкции заложенных помещений было осуществлено без получения надлежащего согласия банка-залогодержателя на такую реконструкцию и на дальнейшее внесение новых данных о недвижимом имуществе в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировать изменение технических характеристик реконструированных заложенных помещений в регистрирующем органе залогодатель не имел возможности.
Поэтому, даже если суд в ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на заложенное имущество направляет в регистрирующий орган запрос о получении данных об имуществе, справка об имуществе будет получена судом с указанием прежних (не подвергшихся реконструкции) нежилых помещений. Суд, в том числе при вынесении решения, может попросту не знать о том, что заложенные помещения подвергнуты реконструкции;
2) как правило, банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное в обеспечение кредитных обязательств имущество тогда, когда иные способы погасить задолженность заемщика перед банком исчерпаны, когда переговоры о погашении задолженности неконструктивны и ни заемщик, ни залогодатель не идут на контакт с банком, отказываются предоставлять какие-либо сведения и документы банку о заложенном имуществе, препятствуют проведению осмотра заложенных помещений банком.
Ввиду этого банк-залогодержатель на момент рассмотрения дела об обращении взыскания на заложенное имущество также может не обладать сведениями о проведенной реконструкции помещений и не имеет возможности предоставить суду актуализированные технический и (или) кадастровый паспорта с данными об изменении технических характеристик помещений и указанием органа, осуществившего техническую инвентаризацию объектов учета, на наличие самовольной реконструкции помещений;
3) с 1 января 2013 г. в полной мере в отношении нежилых помещений вступят в силу положения статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» о том, что, если иное не установлено указанным Законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.
То есть даже в случае проведения самовольной реконструкции заложенных помещений осуществлять технический учет изменений помещений в связи с реконструкцией. Тем более собственник реконструированных нежилых помещений не заинтересован в технической (внеплановой) инвентаризации помещений при самовольной реконструкции таких помещений, осуществленной с нарушением установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации требований к проведению реконструкции нежилых помещений и, помимо прочего, без согласования с банком-залогодержателем.
В таком случае при совершении исполнительных действий во исполнение решения суда об обращении взыскания на нежилые помещения (розыск, осмотр, опись, арест, продажа и пр.) судебный пристав-исполнитель зачастую сталкивается с тем, что по месту нахождения заложенного имущества находятся «физически» иные помещения, нежели указанные в решении суда и в исполнительном документе.
Конечно, не доводя рассматриваемую ситуацию до абсурда, мы не говорим о случаях невизуализируемых изменений в характеристиках помещений, таких, как незначительное изменение площадей, высоты потолков, надстройка полов и иное, когда имущество реализуется с торгов по документам и решению суда с устаревшими техническими характеристиками и данными, не имеющими указания на проведенные переустройство, реконструкцию, перепланировку, и уже новый собственник реализованного заложенного имущества столкнется с легализацией изменений технических характеристик недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу — судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Судебный пристав-исполнитель при исполнении судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество и выданного судом исполнительного листа должен руководствоваться именно и только теми техническими характеристиками заложенного помещения, которые отражены в решении суда и в выданном в его исполнение исполнительном листе.
Возможные ссылки судебного пристава-исполнителя на то, что решение исполнить невозможно ввиду отсутствия предмета залога в натуре (помещения с характеристиками, отраженными в решении суда и в исполнительном листе) в результате его реконструкции не могут быть признаны обоснованными и законными и не являются основанием для неисполнения решения суда и возвращения исполнительного документа в суд (взыскателю), а могут лишь затруднить исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда, а могут лишь затруднить исполнение вступившего в законную силу решения суда.
При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, в соответствии со статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.
Подводя итог, обратим внимание, что изложенная правовая позиция, подтвержденная устоявшейся судебной практикой, применима в разрешении могущих возникнуть трудностей и препятствий при возможности обращения взыскания на заложенные банку и реконструированные без согласования с ним нежилые помещения по исполнительной надписи нотариуса.
Читайте еще:
Автор: О. Иванихина
Телефон: