В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации четко установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание <1>. Ипотечное (залоговое) жилье, даже если оно является единственным, в этот перечень не входит.
———————————
<1> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532.
Поэтому в случае снижения дохода заемщика или наступления иных неблагоприятных ситуаций в отношении заемщика кредитные организации могут применить процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа).
Поэтому актуальным вопросом является проведение анализа споров по обязательствам, обеспечиваемым ипотекой, и анализ судебной практики с описанием и изучением конкретных случаев.
1. Ответственность должника наступает только за допущенное существенное нарушение основного обязательства, которое является условием для обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) <2>.
———————————
<2> Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 5-В11-31 // СПС «КонсультантПлюс».
Пример из практики. Кредитная организация обратилась к должнику с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчиком не исполнялись обязательства по периодическому осуществлению ежемесячных платежей.
Решение суда. Суд удовлетворил требования кредитной организации и пришел к выводу, что залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю). Обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.
По другому делу ответчики не отрицали факт существенного нарушения договора, ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и начисленных процентов, обеспеченных залогом имущества. При этом ответчики ссылались на тяжелое материальное положение, вызванное сложной экономической обстановкой на рынке. Ответчики осуществляют предпринимательскую деятельность, связанную с торговлей овощами и фруктами, и напрямую зависят от политической ситуации в стране. Ответчики пытались разрешить возникшие разногласия путем обращения в банк с заявлениями о реструктуризации долга. Попытки реструктуризации и рефинансирования кредита положительным исходом не увенчались. Суды как первой <3>, так и апелляционной инстанции <4> отклонили доводы ответчика, так как ответчик не смог подтвердить свою позицию надлежащими доказательствами.
———————————
<3> Решение Басманного районного суда N 2-470/2018 от 28.02.2018. URL: https://mos-gorsud.ru/rs/basmannyj/services/cases/civil/details/32c26147-91b7-47f0-b9da-fcab014b0677?caseNumber=02-470/2018.
<4> Апелляционное определение Московского городского суда N 33-40077 от 12.09.2018. URL: https://mos-gorsud.ru/rs/basmannyj/services/cases/civil/details/32c26147-91b7-47f0-b9da-fcab014b0677?caseNumber=02-470/2018.
2. Длительность нарушения условий кредитного договора является существенным нарушением и достаточным для расторжения кредитного договора и обращения взыскания на предмет ипотеки.
Пример из практики. Кредитная организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора и обращении взыскания на предмет ипотеки. Судом установлено, что обязательства по договору не исполняются ответчиком <5>.
———————————
<5> Решение N 2-1841/2018 2-1841/2018~М-1757/2018 М-1757/2018 от 17 сентября 2018 г. по делу N 2-1841/2018. URL: https://sudact.ru/regular/doc/fc7yg3iodjJg/.
Решение суда. Суд удовлетворил требования истца, так как ответчиком нарушены сроки и порядок возвращения кредита, требования истца о досрочном взыскании всей оставшейся суммы займа и процентов исходя из положений ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и кредитного договора являются законными.
По другим делам суд указал, что поскольку заемщиком в период с марта 2019 года по март 2020 года допущено 11 нарушений сроков внесения ежемесячных платежей, то данные обстоятельства являются сами по себе основанием для удовлетворения иска о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество <6>.
———————————
<6> Обобщение судебной практики рассмотрения районными судами г. Волгограда, районными и городскими судами Волгоградской области споров об обращении взыскания на заложенное имущество. URL: http://oblsud.vol.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=1020.
3. Использование средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного кредита (займа) не является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки <7>.
———————————
<7> Решение Троицкого районного суда N 02-1495/2019 от 08.11.2019. URL: https://mos-gorsud.ru/rs/troickij/services/cases/civil/details/374f3f14-9604-449b-bc1c-709a9d997678?caseNumber=2-1495/19.
Пример из практики. Квартира приобреталась на заемные денежные средства, принадлежащие истцам, о чем указано в договоре, кредит был целевым и был предоставлен для приобретения указанного имущества.
Решение суда. Суд удовлетворил требования кредитной организации, так как, независимо от того, что доли жилого помещения принадлежат несовершеннолетним на праве собственности, спорное жилое помещение является заложенным имуществом и в соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на него возможно обращение взыскания как на заложенное имущество <8>.
———————————
<8> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.
Аналогичная позиция была изложена в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А33-4430/2018к11 <9> о банкротстве, когда право бывшего супруга должника и несовершеннолетних детей на долю имущества должника не является препятствием для реализации квартиры в деле о банкротстве должника.
———————————
<9> Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А33-4430/2018к11 // СПС «КонсультантПлюс».
По другому делу кредитная организация обратилась в суд с иском к Х., выступающей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении ответчиков из спорного жилого помещения, сняв с регистрационного учета. Банк направил требование об освобождении жилого помещения, но добровольно ответчики не исполнили требование <10>. Суд удовлетворил требование, так как ответчики не являются собственниками указанного недвижимого имущества, но проживают в нем, значатся зарегистрированными по указанному адресу и существенно нарушают права собственника (кредитной организации). Ипотека имущества, переданного по договору залога, заключенному между истцом и ответчиками, носит договорной характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи.
———————————
<10> Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2018 по делу N 33-41222/2018. URL: https://mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/appeal-civil/details/ecf3048b-80dc-4a76-8061-1413cbe136c8?caseNumber=33-41222/2018.
Ранее в Определении Конституционного Суда от 17.02.2015 N 246-О было подтверждено, что возможно обратить взыскание на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей. После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи <11>.
———————————
<11> Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 246-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «КонсультантПлюс».
Также стоит отметить, что действующим законодательством не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Вывод
Исходя из анализа судебной практики можно сделать следующий вывод, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки необходимо установить факт существенности нарушения.
Кредитная организация может взыскать неуплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Суд для оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, касающихся требований банков об обращении взыскания на заложенное имущество, оценивает, в течение какого периода была допущена просрочка исполнения заемщиком обязательств, имело ли место систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей, каков размер просроченных сумм.
При этом должник-ипотечник может избежать обращения взыскания на заложенное имущество, если срок (менее 3 месяцев) и размер суммы (менее 5%) незначительны.
Читайте ещё:
Автор: Мартасов Д.
Телефон: