Актуальность выбранной темы обусловлена принятием Верховным Судом РФ принципиально важных для юридической (деловой, нотариальной, судебной) практики постановлений и определений, касающихся сделок с жилыми помещениями, влекущих переход права собственности на жилье. Целью настоящей статьи является исследование указанных актов применения и толкования права.
Правовой анализ актов высшей судебной инстанцией выявил различное содержание разъяснения правовых норм, регламентирующих момент возникновения права собственности на жилые помещения, применительно к сделкам приватизации и договору пожизненного содержания с иждивением.
Выявленные различия в интерпретациях правовых предписаний позволяют разграничить механизм включения в наследственную массу жилых помещений, находящихся в процессе приватизации и являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением.
ОСОБЕННОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПРОЦЕССЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
Интенсивное развитие рыночных отношений в России в начале 1990-х гг. обусловил генезис института частной собственности на жилые помещения, начало которому было положено принятием Закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11.06.2008) (далее — Закон о приватизации жилья), в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию — передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность <1>.
———————————
<1> Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с послед. изм. и доп.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
Статья 1 указанного Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Процедура оформления приватизации жилого помещения охватывает несколько этапов.
Первый. Добровольное волеизъявление лиц, имеющих право на приобретение в собственность жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации). На практике содержанием данного этапа является подача соответствующего заявления, подписанного заинтересованными сторонами, с приложением пакета документов, полученных из БТИ (бюро технической инвентаризации), паспортного стола по месту жительства и т.д.
Второй. Передача жилых помещений в собственность граждан, которая оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона о приватизации).
Третий. Государственная регистрация права собственности на приобретенное жилое помещение в Едином государственном реестре прав. Следует учитывать, что право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права (ст. 7 Закона о приватизации).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008) <2>.
Пункт 1 ст. 2 определяет сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
———————————
<2> Федеральный закон от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30.
Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти.
В правоприменительной деятельности возникли вопросы: «В какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?»
Важное разъяснение по данному вопросу содержится в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях <3>.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
———————————
<3> Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 11; 1997. N 1.
Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения <4>.
Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.
———————————
<4> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 5-В08-81 // Текст опубликован не был.
Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность; возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила: отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, волеизъявление физического лица о приватизации жилья может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Даже если жилое помещение не прошло все этапы приватизации, оно может быть включено в наследственную массу, так как наследодателем выражена воля на принятие жилого помещения в форме заявления или нотариально удостоверенной доверенности и по независящим от наследодателя обстоятельствам (смерть) последний не смог осуществить все этапы приватизации жилого помещения.
ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ПРЕДМЕТОМ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Однако следует учитывать, что данное толкование высшей судебной инстанции нельзя применять к случаям, касающихся включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся объектами сделок, влекущих переход права собственности, но не прошедших процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах Росреестра <5>.
———————————
<5> Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Российская газета. N 4823. 30.12.2008.
Так, в правоприменительной практике возник вопрос: «Может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя?»
Указанный случай проанализирован в Определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2 <6>. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (получателем ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщику ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д.
———————————
<6> Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2 // Текст опубликован не был.
Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 г. получатель ренты скоропостижно скончалась.
Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.
Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявил встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине — вследствие смерти получателя ренты. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены.
Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты.
Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящей от воли плательщика и получателя ренты причине — в связи со смертью получателя ренты.
С данными выводами Суда согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея.
Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами Суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ (ч. 1, в ред. от 28.07.2008) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения <7>. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
———————————
<7> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ (ч. 2 в ред. от 14.07.2008) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации <8>.
———————————
<8> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008, с послед. изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, 411, N 34. Ст. 4025.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа.
Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежит.
ВЫВОДЫ
1. Следует отметить прямо противоположные по смысловому выражению интерпретации норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенные высшей судебной инстанцией Российской Федерации применительно к приватизации жилья и договору пожизненного содержания с иждивением.
Позиция Верховного Суда РФ, в соответствии с которой волеизъявление гражданина в форме надлежащим образом оформленной доверенности о приватизации жилья может являться основанием для включения жилого помещения в наследственную массу в случае скоропостижной смерти наследодателя, основана на нормативном толковании, изложенном в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, принятом до введения в действие норм ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, влекущих переход права собственности, и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Во втором случае высшая судебная инстанция России признает моментом возникновения прав на жилое помещение, переходящее в порядке пожизненного содержания с иждивением, момент государственной регистрации сделки с жилым помещением.
2. Правоприменительные акты высшей судебной инстанции Российской Федерации фактически обусловливают принципиально различный механизм осуществления процедуры включения жилого помещения, находящегося в процессе приватизации и являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедших процедуру государственной регистрации.
В случае с жильем, находящимся в процессе приватизации, нотариусы обязаны включить его в наследственную массу на основании волеизъявления наследодателя, выраженного в заявлении или доверенности. Аналогичные действия не могут быть осуществлены в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедшего процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя.
3. Нормативное толкование норм Верховного Суда РФ, касающихся включения жилых помещений, находящихся в процессе приватизации, в наследственную массу, является устоявшимся в нотариальной практике, так как действует с 1993 г. Казуальное толкование Верховного Суда РФ в отношении включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, принято в 2008 г., актуализирует вопрос о возможности включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи, дарения, мены, но не прошедших процедуру государственной регистрации по причине смерти наследодателя.
Примечательным, по мнению автора, в исследованном правовом акте, посвященном договору пожизненного содержания с иждивением, является то обстоятельство, что стороны выразили согласие на осуществление процедуры, предоставив соответствующие документы в Росреестр, однако суд не признал данный договор заключенным, так как смерть наследодателя наступила до момента внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав.
4. Толкования высшей судебной инстанции РФ оставили открытым вопрос о моменте перехода права собственности на жилые помещения, являющиеся предметом сделок, влекущих переход права собственности. По мнению автора, в рассмотренных актах, посвященных приватизации жилья, суд сделал акцент на расширительном толковании правовых предписаний о волеизъявлении заинтересованного лица, а в случае с договором пожизненного содержания с иждивением — на буквальной интерпретации норм гражданского законодательства о моменте возникновения права собственности на жилые помещения.
В этом заключается ключ к пониманию противоречивости толкований правовых предписаний о возможности включения рассматриваемых категорий жилья в наследственную массу.
5. Проанализированные материалы судебной практики позволяют надлежащим образом уяснить правовые механизмы включения в наследственную массу жилых помещений и вступления в наследственные права наследников жилых помещений.
Автор: Д.В. Карпухин
Телефон: