Машино-место: объект недвижимости

С принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступит в силу с 01.01.2017) получил законодательное закрепление новый объект недвижимости — машино-место (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Единые правила

Новелла позволит применять к машино-местам, расположенным в зданиях или сооружениях, правовой режим недвижимой вещи (в частности, положения о государственной регистрации прав на них, об участии в обороте в качестве самостоятельной вещи).

Следует отметить, что в судебной практике сложились два подхода к правовой природе машино-мест.

1. 1. машино-место не является вещью, а представляет собой часть недвижимой вещи (нежилого помещения или здания).
   2. машино-место — объект недвижимости в составе нежилого помещения (см. Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801).

В настоящее время при рассмотрении вопроса о возможности признать машино-место как самостоятельную вещь (помещение) необходимо проанализировать его внешние характеристики. Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещением признается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (стенами, перегородками и иными ограждающими конструкциями. — Прим. автора).

Машино-место, границы которого определяются линиями разметки на покрытии пола (большинство машино-мест «индивидуализируются» именно таким образом), не отвечает указанным признакам помещения. В таком случае права на машино-место оформляются как право на долю в общей долевой собственности на здание или помещение (письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 N ОГ-Д23-7475 «О рассмотрении обращения»).

Несмотря на это, в г. Москве получила распространение практика регистрации права собственности на машино-место как на помещение (к 2015 году были зарегистрированы права собственности на 184100 машино-мест <1>).
———————————
<1> Тезисы К.С. Гультяева к круглому столу Юридического института «М-Логос» «Правовая природа машиномест». URL: http://www.m-logos.ru/img/Gultyaev_tezis_21092015.pdf (дата обращения 18.07.2016).

Применение режима общей долевой собственности на здание или помещение, в котором размещены машино-места, как это предусмотрено сейчас, имеет свои сложности.

Во-первых, осуществление прав долевого собственника возможно только по соглашению с другими собственниками. При недостижении согласия порядок пользования собственностью будет определяться решением суда (ст. 247 ГК РФ).

Во-вторых, необходимо соблюдать право преимущественной покупки другими собственниками в случае намерения реализовать машино-место (ст. 250 ГК РФ). Данные требования в настоящее время усложняют пользование и распоряжение машино-местами, повышают трансакционные издержки таких собственников.

Таким образом, нововведения призваны установить единые правила для машино-мест вне зависимости от способности их изолировать и индивидуализировать в качестве помещений. Прежде всего это сделано с прагматической целью: для упрощения оборота машино-мест. Что же изменилось?

Порядок для кадастрового учета

В пункте 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что машино-местом является предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Кадастровый учет машино-места осуществляется на основе предоставленного технического плана, который составляется исходя из сведений, указанных в разрешении на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, на плане здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (ч. 6.1 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Если границы геометрической фигуры помещения определяются внутренними сторонами стен такого помещения, то границы фигуры машино-места устанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.

В результате этих действий границы машино-места определяются в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Данный порядок определения границ позволит устанавливать местонахождение машино-мест и избежать их отображения в отрыве от этажа или помещения.

Требования к размерам

Орган нормативно-правового регулирования в этой сфере (Министерство экономического развития РФ) должен будет установить минимально и (или) максимально допустимые размеры машино-мест, площадь которых должна им соответствовать (ч. 6.2 ст. 24, ч. 1.1 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).

При несоответствии площади образуемого машино-места данным требованиям осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права будет приостановлено (п. 53 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).

Однако требования к размеру машино-мест не будут применяться к уже внесенным в Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним (далее — ЕГРП) объектам недвижимости, которые соответствуют иным характеристикам машино-места (ч. 1 ст. 6 Закона N 315-ФЗ).

Приведение текущих данных в соответствие с Законом N 218-ФЗ

Все объекты, получившие отражение в ЕГРП и имеющие характеристики машино-места, данные в новом Законе, признаются таковыми без внесения каких-либо изменений в соответствующие разделы реестра.

В то же время собственники таких машино-мест вправе подать заявление в регистрирующий орган для изменения сведений об их объектах, которые указаны в качестве помещений, как машино-мест.

Собственники долей в праве общей собственности на здание (помещение), предназначенное для размещения транспортных средств, могут осуществить выдел в натуре своих долей и зарегистрировать право собственности на свои машино-места. Для этого им необходимо будет произвести кадастровый учет и подтвердить свое право на конкретное машино-место, предоставив соответствующее соглашение или решение общего собрания сособственников, которым определен порядок пользования зданием (помещением). Если такого соглашения (решения) нет, потребуется получить согласие иных участников долевой собственности для выдела своей доли.

Таким образом, правовая регламентация машино-мест с января 2017 года будет максимально приближена к регулированию нежилых помещений. Существенным отличием от помещений будет только отсутствие свойства осязаемости границ таких объектов недвижимости. Хотя машино-места и не обладают признаками недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК РФ), их отнесение к указанной группе вещей вызвано практическими соображениями в целях обеспечения стабильного оборота машино-мест.

Автор: И. Абдулов