В настоящей статье рассматриваются вопросы законности и обоснованности доплат к стоимости построенной квартиры по договорам, заключенным в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214).
По общему правилу в ст. 5 Закона N 214 законодатель установил, что цена договора участия в долевом строительстве неизменна. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
При этом если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению. Эта правовая норма является специальной нормой по отношению к п. 1 ст. 450 ГК РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания себестоимости строительства (Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 16 ноября 2016 г. по делу N 33-4151/2016).
Отметим, что застройщик часто пытается навязать участнику долевого строительства изменение цены договора в сторону увеличения. Рассмотрим распространенные ошибки в оформлении договорных отношений и в толковании применения материальных норм права на примере толкований и выводов, данных судами.
1. Самый распространенный случай изменения цены договора — при отклонении общей площади квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в договоре, более чем на один метр в сторону уменьшения или увеличения.
Данный пункт признается судами обоснованным в случае соблюдения интересов как застройщика, так и участника долевого строительства.
Участник обязан доплатить, а застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в договоре.
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 г. N 4-П, из смысла ст. 8 (ч. 1) и 34 (ч. 2) Конституции РФ вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (Определения Конституционного Суда РФ от 24 декабря 2013 г. N 1961-О, от 27 октября 2015 г. N 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеющая целью — с учетом особенностей регулируемых отношений — достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определения Конституционного Суда РФ от 20 марта 2014 г. N 611-О, от 29.09.2016 N 1875-О).
Следовательно, содержание договора свидетельствует о том, что данное условие договора в своей совокупности обеспечивает баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.
Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры даже при отсутствии зарегистрированного дополнительного соглашения к настоящему договору была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ.
Постановлением Верховного Суда РФ от 5 октября 2016 г. N 302-АД16-12489 определено, что изменение площади объекта долевого строительства произошло за счет увеличения площади созданного объекта, а не в силу иных обстоятельств, на которые стороны договора не могли рассчитывать, заключая договор и согласовывая условие об уточнении окончательной цены договора после обмеров, производимых органами технической инвентаризации.
Но, как и указывалось ранее, если договор участия в долевом строительстве указывает на твердую цену договора, не подлежащую изменению, и не содержит условий о возможности изменения цены, а также описания случаев и условий ее изменения, то в последующем взимание доплат, в том числе путем обращения в судебные органы, не будет признаваться законным (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2016 г. N Ф10-490/16 по делу N А62-4155/2015).
По результатам спора участника объекта долевого строительства с застройщиком по вопросу возврата уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по данным технического паспорта по сравнению с проектными данными и уплаченной ценой истцу было отказано в удовлетворении требований. Московский городской суд в Апелляционном определении от 18.02.2014 по делу N 33-3333/2014 указал: «В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в качестве возврата излишне уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказано, поскольку возможности перерасчета цены договора исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоустанавливающих документов договором не предусмотрено».
2. В некоторых случаях застройщик указывает в договоре условие, по которому цена 1 кв. м может быть увеличена в случае систематического нарушения участником долевого строительства размеров и сроков платежей, предусмотренных договором, на действующую на момент фактической оплаты образовавшейся задолженности продажную цену кв. м застройщика в данном доме. При этом под систематическим нарушением понимается: 1) просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев или 2) нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.
Судебная практика в данном случае придерживается позиции, что данный пункт противоречит ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в части предоставления возможности застройщику в одностороннем порядке изменить условие договора о цене при нарушении дольщиком обязательств по оплате. Суд указал, что действия застройщика по одностороннему изменению цены договора нарушают установленный ст. 310 ГК РФ запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Следовательно, как правильно указал суд (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 01АП-1250/15), Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено увеличение цены договора в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по оплате, а потому спорное условие договоров накладывает на участников долевого строительства дополнительную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены договора.
Вместе с тем указанным Законом предусмотрен исчерпывающий перечень последствий виновного поведения дольщика. Так, помимо права на односторонний отказ застройщика от исполнения договора, ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность взыскания с дольщика неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В этой связи суд пришел к правильному заключению о том, что пункт договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, устанавливающий не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, в названной части не соответствует ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
3. Вправе ли застройщик требовать от дольщика доплаты за наличие в квартире лоджий в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома? Ответ на этот вопрос дал Восьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 01.11.2010 N А81-2110/2010).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Обязательное приложение к документам, необходимым для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости.
Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.
Следовательно, если в договоре площади лоджий не указаны и не предусмотрена доплата за наличие в квартире таких площадей, их стоимость признается уже учтенной в цене договора и застройщик не вправе требовать от дольщика доплаты.
Если же в договоре указана проектируемая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, то она подлежит оплате по условиям договора, а также доплате в случае изменения площади квартиры на основании данных технических паспортов (при условии согласования порядка и условий изменения цены).
В Апелляционном определении Московского областного суда от 01.04.2015 по делу N 33-7347/15 суд указал, что, заключая договор, участник фактически инвестировал строительство всей квартиры, в том числе оплатил расходы на строительство лоджии, которая имеется в квартире, на которую за ним решением суда было признано право собственности.
Суд обоснованно не нашел оснований для возложения на застройщика обязанности несения расходов по строительству лоджии за счет собственных средств.
Исходя из положений ст. 36 ЖК РФ лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Поскольку взаиморасчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре, оснований для взыскания с застройщика разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования и лоджии превышает площадь квартиры, указанную в договоре.
Доводы участника о том, что площадь лоджии не подлежит учету для определения окончательной стоимости квартиры, не основаны на договоре.
Признавая несостоятельной ссылку участника на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ, суд исходил из того, что данные положения регулируют иные правоотношения, не связанные с инвестированием денежных средств в объект строительства и получением в связи с этим результата инвестиционной деятельности.
Суд в Апелляционном определении СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-29284/2015 сделал вывод об отнесении балконов к части квартиры как индивидуального имущества, а не общедомового, дав толкование в применении ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При этом суд указал, что данное положение закона следует толковать в системе действующего правового регулирования данного положения закона, поскольку спорный балкон предназначен для обслуживания только спорной квартиры, согласно техническому паспорту площадь балкона учтена именно в площадь этой квартиры, и этот балкон не является общедомовым, в связи с чем неправомерно возлагать бремя содержания имущества (спорного балкона), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных балконами.
Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и других вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.
В целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Вышеуказанная Инструкция действует и в настоящее время в части, не противоречащей ЖК РФ.
При этом суд признал злоупотреблением правом отказ участника долевого строительства от приемки жилого помещения в уточненных размерах по обмерам технических паспортов и оплаты дополнительной цены, предусмотренной договором.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
При этом следует обратить внимание, как указал Астраханский областной суд в Апелляционном определении от 05.08.2015 по делу N 33-2710/2015, если изменение площади квартиры произошло в результате применения понижающего коэффициента при подсчете данной площади, а не в результате фактического увеличения площади жилого помещения, то у участника долевого строительства не возникает обязанности по доплате стоимости квартиры.
4. При наличии в долевом строительстве встроено-пристроенных к многоквартирному дому нежилых помещений в договоре может быть предусмотрено условие о включении в стоимость объекта затрат на строительство мест общего пользования или общедолевого имущества собственников данной пристройки, в том числе тамбуров, коридоров и т.п. То есть по условиям договора в цену может быть включена стоимость мест общего пользования данного встроено-пристроенного нежилого помещения.
В данном случае подлежит уплате участником цена за квадратные метры мест общего пользования, право собственности на которое не подлежит регистрации.
Данные выводы сделал Двадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.11.2015 по делу А62-4155/2015 (подтверждено Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2016 и Определением Верховного Суда РФ от 07.07.2016 N 310-ЭС16-7621).
Суд указал, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Довод заявителя о том, что строительство мест общего пользования не может быть возложено на дольщика, подлежит отклонению, поскольку цена договора долевого участия формировалась таким образом, что стоимость объекта строительства отдельно не определена. Целью заключенного договора является получение нежилого помещения в многоквартирном доме, что по объективным причинам невозможно без возведения дома в целом, включая и ту часть имущества, которая будет использоваться собственниками помещений как общее имущество.
Подводя итог, хотелось бы обратить внимание юристов строительных организаций на законность и грамотность включения в договор участия в долевом строительстве пунктов, предусматривающих изменение цены договора.
Любые навязанные дольщику условия договора могут быть признаны судом недействительными по требованию самого участника долевого строительства или в рамках административных проверок контролирующими органами в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Например, внесение в договор условий о праве застройщика отказаться от исполнения договоров в случае, если дольщики не предоставят ему в течение десяти дней письменный ответ на предложение застройщика по увеличению цены договора и (или) переносу сдачи дома или объекта долевого строительства на более поздний срок или если не будет достигнуто согласие с дольщиками по поводу увеличения цены договора и (или) переноса сдачи дома или объекта долевого строительства на более поздний срок, также признано не соответствующим действующему законодательству.
Поскольку вышеуказанными договорами для дольщиков не конкретизированы возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, а для застройщика данными пунктами договоров предусмотрено право на увеличение цены долевого участия без соглашения с дольщиками и односторонний отказ от исполнения договора при недостижении соглашения по увеличению цены, то дольщики ограничены в реализации их права на свободу договора в части установления его существенного условия — цены, чем нарушены ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ и п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ.
Для застройщика подобные судебные процессы влекут в случае проигрыша дополнительные финансовые потери в виде штрафов, компенсаций морального вреда, неустоек.
Действия обществ (строительных организаций) по включению в договор участия в долевом строительстве указанных условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, образуют объективную сторону состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ является формальным, следовательно, наличие (либо отсутствие) негативных последствий неправомерных действий в данном случае не требуется и не влияет на квалификацию совершенного заявителем нарушения. Данное правонарушение накладывает на юридических лиц ответственность в виде штрафа от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Автор: И. Симич
Телефон: