Настоящая статья посвящена проблематике привилегированного удовлетворения требований участников строительства посредством передачи последним объекта незавершенного строительства или жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме в рамках процедуры банкротства застройщика. Автор задается вопросом о том, насколько конституционны положения вновь введенного механизма удовлетворения требований кредиторов, и оценивает новеллы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) с точки зрения экономического содержания отношений между застройщиком и участниками строительства.
Постановка проблемы
Правовое регулирование отношений по строительству многоквартирных жилых домов, включая систему гарантий прав участников долевого строительства, привлекает внимание специалистов уже давно. Законодатель старается навести порядок в этом исключительно важном для нормального развития экономики сегменте строительного рынка <1>. Одним из доказательств этого служит принятие поправок <2> в Закон о банкротстве, которыми были внесены существенные изменения, касающиеся процедуры банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц. Так, глава IX Закона о банкротстве была дополнена параграфом 7, содержание которого полностью посвящено процедуре банкротства организации-застройщиков.
———————————
<1> Шварц М.З. Природа требования собственника жилого помещения о подключении многоквартирного дома к электроснабжению. Комментарий к Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 2345/10 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 2. С. 52.
<2> Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».
Среди нововведений стоит отметить появление в Законе о банкротстве статьи 201.1, которая закрепила за участниками долевого строительства право предъявлять в рамках дела о банкротстве не только денежные требования, но и требования о передаче жилых помещений. (Напомним, что до вступления в силу соответствующих изменений Закон о банкротстве предусматривал лишь один-единственный режим удовлетворения требований кредиторов — преобразование неденежных требований в денежные и включение их в реестр требований кредиторов должника. На практике это приводило к тому, что часть граждан обращалась в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получала соответствующий судебный акт — о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (на основании положений пункта 5 статьи 4 Закона о банкротстве). Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия <3>. — Прим. авт.)
———————————
<3> См. подробнее: Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 4.
Изложенное означает, что теперь требования участников строительства о передаче жилых помещений должны быть предъявлены к застройщику исключительно в рамках дела о банкротстве.
Причины, по которым участникам строительства дали возможность предъявлять к застройщику требования о передаче жилых помещений, по сути изложены в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.
Так, согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.
Суть данных нововведений заключается в том, что, предъявляя в суд требование о передаче жилого помещения, участник строительства в конечном счете рассчитывает на получение жилого помещения в натуре — так, как если бы застройщик не находился в процедуре банкротства, а в обычном порядке осуществлял свою хозяйственную деятельность. В свою очередь, для застройщика это означает возможность в рамках дела о банкротстве погасить требования участников строительства в натуре — путем передачи последним жилых помещений (в случае, если строительство жилого дома завершено) или путем передачи созданному участниками строительства кооперативу объекта незавершенного строительства (в случае, если строящийся объект недвижимости еще не введен в эксплуатацию).
Представляется, что для уяснения смысла появившегося в нашем правопорядке механизма погашения требований участников строительства необходим анализ данного института как с позиции участников строительства, так и с точки зрения должника-застройщика. В основе такого подхода лежит достаточно простое соображение: одновременно с удовлетворением неденежных требований кредиторов — участников строительства происходит уменьшение конкурсной массы должника, поскольку застройщик лишается одного из своих основных активов — жилого дома и/или объекта незавершенного строительства.
Изложенное вызывает вполне справедливый вопрос о правовой природе исключения недвижимого имущества из конкурсной массы должника и об условиях, при которых данный механизм начинает работать на практике.
Условия реализации участниками строительства права на неденежное удовлетворение своих требований
Как мы уже отмечали, общие правила передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме приведены в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. Закон предъявляет достаточно большое количество требований, которые должны быть соблюдены для возможности реализации данного механизма. Приведем некоторые из них.
Во-первых, стоимость передаваемых жилых помещений или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.
Во-вторых, имущества, которое останется у должника после передачи участникам строительства жилых помещений или объекта незавершенного строительства, будет достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
В-третьих, в реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, обеспеченные залогом прав застройщика на многоквартирный жилой дом, объект незавершенного строительства и т.д.
В-четвертых, передаваемых жилых помещений (как после окончания достройки жилого дома, так и в случае окончания строительства) в многоквартирном жилом доме будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Анализируя вышеназванные положения, нетрудно догадаться, что случаев, при которых все перечисленные в Законе о банкротстве условия будут соблюдены, окажется не так много, что неизбежно поставит вопрос о дееспособности данного механизма на практике.
Предвидя означенные «трудности» и осознавая проблематичность использования механизма передачи жилых помещений и объектов незавершенного строительства в таком виде, законодатель предложил участникам строительства выход из сложившейся ситуации.
1. Во-первых, в том случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
2. Во-вторых, в случае если стоимость передаваемых жилых помещений или прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
3. Аналогичные положения содержатся в пункте 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которым при наличии у застройщика залоговых кредиторов (не участников строительства) процедура изъятия недвижимого имущества требует согласия таких кредиторов на передачу объекта либо внесения участниками строительства на депозитный счет арбитражного суда денежных средств, достаточных для погашения требований указанных кредиторов.
Сущность предложенных нововведений состоит в том, что участники строительства, даже при наличии препятствий для привилегированного удовлетворения своих требований за счет объекта незавершенного строительства или жилых помещений в построенном многоквартирном доме, могут преодолеть их посредством внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере, установленном пунктами 4 — 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Другими словами, соблюдение участниками строительства условий передачи им объектов незавершенного строительства или жилых помещений может быть ими «проигнорировано» взамен на определенную денежную компенсацию в пользу текущих и (или) залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди. По сути, речь идет о том, что участники строительства «выкупают» объект недвижимости у названных кредиторов, чтобы реализовать свое привилегированное право на получение жилого помещения.
В этой связи возникают вопросы: как следует квалифицировать денежные средства, которые вносят участники строительства, и какова их правовая природа? Существуют ли различия в правовой квалификации выкупа участниками строительства объекта незавершенного строительства, с одной стороны, и выкупа жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме — с другой?
Выкуп участниками строительства объекта незавершенного строительства
Прежде всего необходимо определиться с тем, что именно следует понимать под выкупом имущества из конкурсной массы должника. Полагаем, что данный механизм может быть описан следующим образом: это изъятие имущества из собственности должника в целях его последующей передачи привилегированной категории кредиторов взамен на определенное денежное предоставление.
С одной стороны, логика законодателя, который предусмотрел вышеуказанный механизм, вполне понятна. В случае если бы процедура выкупа имущества должника не была предусмотрена, существенно ущемлялись бы интересы кредиторов первой и второй очереди, кредиторов по текущим платежам и «особых» залоговых кредиторов. (Под «особыми» залоговыми кредиторами мы понимаем кредиторов, не являющихся участниками строительства, чьи требования обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, построенный жилой дом или земельный участок (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 и подпункт 5 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве). — Прим. авт.) Как отмечает Н.В. Зеленцова, «при рассмотрении социального аспекта стоит отметить, что без процедуры «выкупа» распределение между всеми кредиторами было бы просто несправедливым» <4>.
———————————
<4> Зеленцова Н.В. Особенности рассмотрения дел о несостоятельности застройщика: Дис. … магистра юриспруденции / С.-Петерб. гос. ун-т. СПб., 2012.
Действительно, какие-либо основания для безвозмездной передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства отсутствуют. Это объясняется тем, что участники строительства не имеют никаких прав на объект незавершенного строительства, данный объект недвижимости принадлежит застройщику на праве собственности, а с введением процедуры банкротства — экономически принадлежит всем кредиторам должника, имеющим право на удовлетворение своих требований за его счет. (Нормативным подтверждением возникновения за застройщиком первичного права собственности на объект незавершенного строительства выступают положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», пункт 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), а также разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в пункте 6 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54), в которых однозначно прослеживается подход о застройщике как о единственно возможном собственнике объекта незавершенного строительства. — Прим. авт.)
Введенная законодателем процедура выкупа участниками строительства объекта незавершенного строительства позволила найти необходимый баланс между участниками строительства (интерес которых заключается в возможности достройки объекта незавершенного строительства) и остальными кредиторами должника предшествующих очередностей (которые, несмотря на изъятие имущества должника из конкурсной массы, получили соответствующее удовлетворение за счет участников строительства).
Правовая природа выкупа объекта незавершенного строительства, на наш взгляд, заключается в том, что вносимые участниками строительства денежные средства представляют собой особую плату за получение ими привилегированного положения в рамках дела о банкротстве застройщика. Кауза этого платежа — в приобретении права на удовлетворение своих требований за счет объекта незавершенного строительства, которого по общему правилу у участника строительства нет.
Таким образом, выкуп объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве представляет собой справедливый механизм удовлетворения требований кредиторов, учитывающий как привилегированный статус участников строительства, так и интересы кредиторов должника предшествующих очередностей. Чего нельзя сказать в ситуации, когда механизм выкупа остается незадействованным и участники строительства получают объект незавершенного строительства без какого-либо встречного предоставления с их стороны кредиторам первой и второй очереди, текущим и «особым» залоговым кредиторам.
При таком положении баланс интересов кредиторов должника оказывается нарушенным, ибо причины, по которым за счет объекта незавершенного строительства удовлетворяются лишь требования участников строительства, которые не имеют никаких прав на такой объект, отсутствуют. Соответственно, механизм удовлетворения требований участников строительства за счет объекта незавершенного строительства может быть признан допустимым лишь тогда, когда происходит выкуп данного имущества и участники строительства вносят определенную плату за право своего привилегированного удовлетворения.
ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Выкуп участниками строительства жилых помещений в построенном многоквартирном жилом доме
После того как мы рассмотрели механизм выкупа объекта незавершенного строительства из конкурсной массы должника и признали вносимую участниками строительства плату необходимым условием, элементом соблюдения баланса интересов кредиторов, должны ли мы сказать, что решение вопроса о выкупе участниками строительства жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме должно быть идентичным? Может ли данная конструкция быть положена в основу удовлетворения требований участников строительства за счет жилых помещений?
Как нам представляется, ответ на данный вопрос должен быть отрицательным в связи со следующим.
Прежде всего, когда мы говорим о механизме выкупа имущества из конкурсной массы должника, мы подразумеваем, что выкупаемое имущество находится в собственности должника.
Однако решение вопроса о том, кто именно является собственником построенного застройщиком объекта недвижимости: будет ли первоначальным собственником вещи застройщик (согласно обязательственной концепции отношений между застройщиком и дольщиком) или таковым следует признать участника долевого строительства (учитывая, что именно участник строительства, согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), становится первым собственником построенного объекта), является неоднозначным.
ДИСКУССИЯ О ПЕРВОНАЧАЛЬНОМ СОБСТВЕННИКЕ ПОСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ
С одной стороны, в пользу застройщика как первоначального собственника построенного объекта недвижимости могут быть выдвинуты следующие аргументы:
-
- законный залог, устанавливаемый Законом о долевом строительстве в пользу участников строительства в отношении объекта строительства (пункт 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве), «делает беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как российское гражданское право не допускает соединения в одном лице собственника и залогодержателя» <5>;
- отсутствие у участника строительства каких-либо прав на земельный участок, разрешения на строительство, а также отсутствие ведения каких-либо работ со стороны дольщика по возведению объекта недвижимости;
- договор долевого участия (как обязательственный договор) порождает исключительно обязательственно-правовые отношения между сторонами и не способен служить основанием для возникновения у дольщика первоначального права собственности;
- принцип superficies solo cedit, в соответствии с которым все, что построено на земельном участке, должно попадать в имущественную сферу лица, имеющего право на данный участок.
———————————
<5> Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 3.
С другой стороны, возможные возражения против предлагаемых аргументов могут быть сформулированы следующим образом:
1) Постановление N 54 содержит оговорку о недопустимости применения изложенных в нем разъяснений при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом строительстве (пункт 11). Более того, рассматриваемые договорные конструкции (купли-продажи будущей вещи и договора долевого участия) относятся к разным видам, поскольку договор долевого участия охватывает отношения не только товарного обращения (передачи новой вещи), но и производства материальных благ (процесса создания новой вещи) <6>. В.И. Сенчищев полагает, что «продавец не может не быть собственником вещи», и видит в этом препятствие к квалификации договора долевого участия как договора продажи будущей вещи <7>;
2) застройщик не может быть признан первоначальным собственником построенного объекта недвижимости на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку формальная воля застройщика по договору долевого участия принципиально расходится с его экономической сущностью (содержанием). У застройщика по договору долевого участия отсутствует самостоятельный имущественный интерес в приобретении права собственности на создаваемый им объект. Его интерес в отношениях по долевому участию в строительстве заключается в получаемой им разнице между себестоимостью строительства и суммой средств, полученных от участников строительства;
3) первоначальным собственником построенного здания может стать и субъект, не имеющий права собственности на земельный участок. Аналогичной точки зрения придерживается В.И. Сенчищев <8>. Установленный статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил развитие прежде всего в правилах о праве на земельный участок при переходе права собственности на здание и сооружение. Так, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, только вместе с земельным участком, за исключением указанных в Земельном кодексе Российской Федерации случаев. Однако при определении субъекта первичного права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости закон не закрепляет в качестве общего правила нераздельность, неразрывность единства права собственности на землю и права собственности на недвижимость на этой земле.
Таким образом, действующее законодательство исходит из обратного принципу superficies solo cedit правила и признает параллельные, принадлежащие разным субъектам право собственности на земельный участок и право собственности на здания на нем, то есть имеет место так называемое дробление права собственности между землевладельцем и строителем;
4) акт приема-передачи по договору долевого участия выступает лишь элементом устранения препятствий со стороны застройщика по вступлению участника строительства в правомочия собственника и не является документом, опосредующим переход права собственности на вещь (как, например, в договоре купли-продажи и т.д.). В рамках обсуждаемого нами вопроса также необходимо обратить внимание на положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», где нашло свое отражение развитие подхода о том, что из инвестиционного контракта возникают не только обязательственные, но и вещные правоотношения (см. также Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 1276/13 и 18185/12).
———————————
<6> См. также: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.
<7> Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства // Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. М.: Статут, 2008.
<8> Сенчищев В.И. Указ. соч.
Не имея возможности в рамках настоящей статьи детально углубляться в подробное исследование вышеуказанных позиций, полагаем все же, что тезис о первоначальном возникновении за застройщиком права собственности должен быть отвергнут по приведенным далее соображениям.
ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
В литературе высказывается мнение, что первоначальную регистрацию за участником строительства права собственности на построенный объект недвижимости (статья 16 Закона о долевом строительстве и соответствующие ей нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») следует считать скорее «спецификой перехода права собственности на построенные помещения от застройщика (а они принадлежат именно ему, ведь только у него есть права на земельный участок; в случае банкротства застройщика эти помещения будут находиться в его конкурсной массе) к дольщику, но вовсе не свидетельством первоначального характера возникновения права собственности дольщика на приобретенные объекты» <9>.
———————————
<9> Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 100 — 101.
Действительно, отрицать выявленную особенность нельзя, учитывая, что именно названные нормы права во многом определили дискуссию о характере приобретения дольщиком права собственности на объект недвижимости.
Вместе с тем специфика, на наш взгляд, состоит вовсе не в установлении для застройщика специальных правил, заключающихся в отсутствии необходимости регистрировать за собой право собственности на вновь построенные объекты недвижимости. Искать причины появления в законе данного правила необходимо сквозь призму природы и экономической сути отношений, складывающихся между застройщиком и участником строительства. Акценты должны быть расставлены в пользу содержания отношений, а не их формы (внешнего проявления).
Как мы полагаем, смысл введения обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается в установлении для участников строительства определенных гарантий:
1) во-первых, государственная регистрация договора долевого участия ограничивает застройщика в распоряжении построенным им объектом недвижимости и полностью исключает возможность передать построенный объект иным третьим лицам (за исключением, конечно, участника строительства). В данном случае воля застройщика по распоряжению построенным им объектом недвижимости оказывается ограничена рамками заключенного им договора долевого участия. В силу государственной регистрации договора долевого участия застройщик сможет передать объект недвижимости только участнику строительства, и никому более;
2) во-вторых, при наличии зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия застройщик просто не сможет зарегистрировать за собой право собственности на объект недвижимости, указанный в таком договоре.
В связи с изложенным застройщик является лишь условным собственником построенного им объекта недвижимости с ограниченным правом распоряжения. Свидетельством тому является запись в ЕГРН об участнике строительства как о первоначальном собственнике построенного объекта недвижимости. Таким образом, обязательная государственная регистрация договора долевого участия является тем самым законодательным объяснением, почему первоначальным собственником построенного объекта недвижимости следует считать участника долевого строительства, а не застройщика.
О КОНСТИТУЦИОННОСТИ МЕХАНИЗМА ВЫКУПА УЧАСТНИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Как мы установили, воля застройщика по передаче жилых помещений в построенном им объекте недвижимости ограничена и «скована» наличием обязательственных отношений с участниками строительства. Передача построенного объекта третьим лицам либо оставление его за собой является недопустимым и невозможным в такой ситуации.
В этой связи выкуп имущества, подразумевающий под собой внесение дополнительных денежных средств, нельзя признать обоснованным и верным решением законодателя: как доступно объяснить участнику строительства, почему он должен выкупать, по сути, свое же имущество у третьих лиц (кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов), которое (а) никому, кроме него самого, застройщиком не может быть передано, а также учитывая, что (б) вышеуказанные третьи лица никогда не смогут стать собственниками построенного застройщиком жилого помещения в силу ограничений и государственной регистрации договора долевого участия?
Очевидно, что, несмотря на всю привлекательность данного механизма для кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов, найти непротиворечивое объяснение данному феномену представляется весьма непростой задачей.
Приведенные выше рассуждения позволяют нам обнаружить еще один аргумент, свидетельствующий о явной недоработке исследуемого нами механизма выкупа.
Речь идет о том, что посредством внесения дополнительных «выкупных» платежей удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а также текущих и залоговых требований происходит не за счет имущества должника, а за счет имущества участников строительства. Едва ли можно найти причины, по которым они, будучи единственными и первоначальными собственниками построенного объекта недвижимости, должны брать на себя обязательства застройщика, в то время как объект недвижимого имущества вообще не должен быть включен в конкурсную массу должника как ему не принадлежащий. Другими словами, происходит удовлетворение требований одних кредиторов за счет имущества других кредиторов — участников строительства.
Вследствие сказанного уместно ставить вопрос о том, насколько вообще названные положения, касающиеся реализации участниками строительства своего привилегированного положения, а точнее — механизма выкупа жилых помещений из конкурсной массы должника, соответствуют закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Можно ли признать допустимым удовлетворение требований кредиторов не за счет имущества должника, а за счет вносимых другими кредиторами (участниками строительства) денежных средств и квалифицировать возникающие отношения как некое исключение из общего правила, продиктованное необходимостью соблюдения прав кредиторов первой и второй очереди и кредиторов по текущим платежам?
Представляется, что на данный вопрос следует дать отрицательный ответ. И дело не только в том, что подобное решение представляет собой пример выхода законодателя за конституционно допустимые рамки возложения ответственности по долгам застройщика на третье лицо — участников строительства (которое также не находит своей поддержки с точки зрения доктринальных воззрений на природу изъятия имущества из конкурсной массы должника). (В этой связи нельзя не провести аналогию с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.07.2002 N 14-П, который, рассматривая конституционность положений Федерального закона от 08.07.1999 N 144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», касающихся заключения мирового соглашения в процессе реструктуризации, отметил следующее:
«…несмотря на ясно выраженное федеральным законодателем намерение создать льготный правовой режим гражданам-вкладчикам, основные законы рыночной экономики и имманентные им правовые принципы регулирования, вытекающие из смысла и духа Конституции Российской Федерации, не позволяют ему установить такой порядок заключения мирового соглашения при реструктуризации кредитной организации, при котором за счет сокращения выплат другим кредиторам граждане-вкладчики получали бы причитающиеся им вклады в полном объеме. Иное противоречило бы закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». — Прим. авт.)
Дело еще и в том, что такая организация процесса удовлетворения привилегированных требований кредиторов не объясняет, почему предпочтение в данном случае должно быть отдано кредиторам первой и второй очереди и текущим кредиторам, получающим удовлетворение за счет участников строительства.
Изложенное выводит нас на еще одну грань проблемы конституционности выкупа участниками строительства жилых помещений — на вопрос о соотношении очередности удовлетворения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве и о предпосылках их отнесения к той или иной очереди.
С одной стороны, законодатель относит участников строительства к привилегированной категории кредиторов, о чем недвусмысленно свидетельствуют положения статьи 201.9 Закона о банкротстве.
С другой стороны, обеспечение привилегированного положения участников строительства находится в «плавающем» состоянии. Это объясняется тем, что правовое положение участников строительства (их привилегированный режим) целиком и полностью находится во власти независящих от них обстоятельств (условий):
1) будет ли «благосклонна судьба» к участнику строительства, а точнее, не придется ли последнему вносить дополнительные денежные средства согласно положениям статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. В случае если участнику строительства все же придется выкупать свое имущество, то неизбежно встанет вопрос о том, располагает ли он достаточным количеством денежных средств, необходимых для покрытия «расходов» своего привилегированного положения (пункты 4 и 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве и аналогичные положения статьи 201.11 Закона о банкротстве);
2) нельзя также забывать про пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому, «если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства… в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений… передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства».
Как представляется, подобное положение, при котором участник строительства не может даже приблизительно спрогнозировать модель своего поведения в случае несостоятельности застройщика (стоит ли уступить свое право требования к застройщику третьим лицам или лучше заявить названные требования в рамках процедуры банкротства, рассчитывая на привилегированное удовлетворение таких требований и пр.), создало для него риски правовой неопределенности.
Мы являемся свидетелями того, как законодатель «балансирует» между интересами участников строительства и всех остальных кредиторов застройщика. Законодатель, с одной стороны, стремится «не обидеть» текущих и залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди (которые оказываются позади участников строительства, ввиду того что последним предоставляется право получить удовлетворение своих требований за счет построенного застройщиком объекта недвижимости), с другой — учесть необходимость защиты дольщиков как непрофессиональных инвесторов.
В этих целях законодатель для текущих, залоговых кредиторов и кредиторов первой и второй очереди устанавливает режим, при котором они получают определенную денежную компенсацию от участников строительства при использовании последними привилегированного порядка удовлетворения своих требований. Что касается участников строительства, то законодатель позволяет им получить удовлетворение своих требований за счет передачи им построенного объекта недвижимости.
Однако допустима ли ситуация, при которой компромисс достигается за счет интересов участников строительства, обеспечение приоритетной защиты которых является основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12)? <10>
———————————
<10> Речь идет, конечно, о ситуации выкупа участниками строительства жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме (статья 201.11 Закона о банкротстве).
Стремление найти баланс между разными категориями кредиторов — именно это явление, на наш взгляд, привело к неопределенности в правовом регулировании. Безусловно, порой, решая задачи подобного уровня, законодатель обнаруживает серьезные экономические и социальные противоречия. Такого рода ситуации неизбежны в обществе, находящемся в состоянии глубокой трансформации. Между тем зависимость правовой реальности от реальной жизни (высшей реальности по определению П. Бергера <11>) настолько велика, что глубокие социальные противоречия порой неизбежно, чуть ли не объективно детерминируют правовую неопределенность <12>.
Однако этим не должны оправдываться подобные случаи появления в законах недостаточно определенных представлений и правил поведения. Более того, это не должно приводить к ситуациям, подобным рассматриваемой, при которых найденное законодателем решение (выкуп участниками строительства жилых помещений) расходилось бы с конституционными положениями и задачами Закона о банкротстве.
———————————
<11> Бергер П., Лукман Ф. Социальное конструирование реальности: Трактат по социологии знания. М.: Медиум, 1995.
<12> Гаджиев Г.А. Принцип правовой определенности и роль судов в его обеспечении. Качество законов с российской точки зрения // Сравнительное конституционное обозрение. 2012. N 4.
О соблюдении баланса интересов кредиторов
Возвращаясь к анализу нормативных предписаний Закона о банкротстве, попробуем все же ответить на вопрос: можно ли утверждать о соблюдении баланса интересов кредиторов при реализации института выкупа жилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика?
С одной стороны, вышеприведенные рассуждения и анализ положений Закона о банкротстве не позволяют нам говорить о соблюдении баланса интересов кредиторов должника. Объяснением данному тезису могут служить соображения следующего характера.
1. Как мы установили ранее, обеспечение привилегированного положения участников строительства в большинстве своем возможно лишь при условии внесения последними определенной платы в пользу кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов. Однако, определяя круг лиц, у которых участники строительства будут выкупать свои жилые помещения, законодатель оставил без внимания и фактически забыл про остальных кредиторов застройщика: кредиторов третьей и четвертой очереди, чем существенным образом нарушил их права и законные интересы на удовлетворение своих требований за счет имущества должника.
2. Важность учета интересов указанной группы кредиторов (кредиторов третьей и четвертой очереди) заключается в следующем. Не секрет, что строительство спорного объекта ведется не только за счет денежных средств участников строительства (с которыми застройщик состоит в договорных отношениях применительно к спорному объекту), но и фактически за счет средств всех остальных кредиторов должника, включая дольщиков, которым не посчастливилось и их дом оказался недостроенным, а также кредиторов третьей и четвертой очереди. (Поступающие от участников строительства денежные средства далеко не всегда идут на возведение именно их жилого дома, на постройку которого ими были переданы денежные средства и в отношении которого был заключен договор долевого строительства.
Не редкость, когда поступающие от дольщиков денежные средства аккумулируются застройщиком, который в последующем, в зависимости от необходимости соблюдения сроков строительства и иных обстоятельств, направляет их на достройку какого-либо одного определенного объекта. — Прим. авт.)
Таким образом, с точки зрения экономического содержания процесса инвестирования определить, собственником какого именно объекта стал участник строительства и чьи именно денежные средства были использованы застройщиком для строительства жилого дома, практически невозможно. Это объясняется тем, что денежные средства, обладающие родовыми признаками и поступающие от кредиторов, аккумулируются застройщиком и расходуются последним по своему усмотрению.
Другими словами, существующая организация процесса строительства жилых домов с привлечением денежных средств граждан не позволяет нам поставить знак равенства между ними и связать построенное жилое помещение с теми гражданами, которые заключили договор долевого участия на его строительство. Нельзя однозначно сказать, за счет чьих средств был возведен тот или иной объект недвижимости — за счет денежных средств участников строительства, или, например, за счет полученных застройщиком от государства субсидий на возмещение тех или иных затрат или за счет предоставленных кредитных средств.
3. Таким образом, требования справедливости заставляют нас прийти к выводу, что среди лиц, в пользу которых вносится выкупная плата, должны присутствовать не только кредиторы первой и второй очереди (а также текущие и залоговые кредиторы), но и все остальные кредиторы должника. Действующая редакция Закона о банкротстве, как мы видим, не содержит подобных условий для кредиторов третьей и четвертой очереди, что существенным образом нарушает их права и законные интересы.
4. Отметим также, что вышеизложенное не позволяет нам поддержать ранее выдвинутую идею о допустимости безвозмездного изъятия недвижимого имущества исключительно в пользу участника строительства (как первоначального и единственного собственника имущества) <13>, поскольку подобный подход неизбежно вступает в конфликт с правами всех остальных кредиторов должника, чьи денежные средства также были (или могли быть) использованы для завершения строительства такого жилого дома.
———————————
<13> См.: раздел «О конституционности механизма выкупа участниками строительства жилых помещений» настоящей статьи (стр. 81).
Несмотря на кажущуюся убедительность указанных доводов, полагаем, что Закон о банкротстве дает нам основания для положительной оценки вновь введенного института выкупа и утвердительного ответа на вопрос о соблюдении баланса интересов кредиторов в рамках банкротства застройщика.
В случае если рассматривать положения Закона о банкротстве с позиции кредиторов, не получивших «денежную компенсацию» от участников строительства, то содержание нормативных предписаний может быть истолковано в том смысле, что дольщики, посредством внесения кредиторам вышестоящей очереди денежных средств, приближают оставшихся кредиторов должника к конкурсной массе и увеличивают их шансы на удовлетворение требований за счет имущества застройщика. Другими словами, одни участники строительства условно берут на себя часть функций должника (по погашению задолженности перед кредиторами первой и второй очереди и т.д.), чем помогают оставшимся кредиторам получить удовлетворение за счет имущества застройщика.
Таким образом, посредством внесения участниками строительства выкупной платы «расчищается дорога» к имуществу для остальных кредиторов должника, что, безусловно, является положительным моментом и тем самым необходимым и важным элементом, обеспечивающим в конечном счете баланс интересов всех кредиторов застройщика.
Читайте еще:
- Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика
- Процедура банкротства застройщика
- Покупатели апартаментов не получат метры в случае банкротства застройщика
Автор: Д.А. Сурчаков
Телефон: