Не так давно юристы советовали гражданам при решении вопроса о вложении своих денег в строительство проверять добросовестность организации-застройщика. Однако оставалось непонятным, как это можно сделать на практике, не говоря о том, что проверка требует солидной юридической и экономической подготовки, следовательно, в большинстве случаев невозможна для рядового гражданина. Как минимизировать риски, на что обратить особое внимание при заключении договора?
Насколько в настоящее время безопасно участие в долевом строительстве?
Очевидно, что не гражданин должен проявлять чудеса смекалки при выборе застройщика (который, может быть, построит дом и не исчезнет с деньгами), а органы государственной власти обязаны заранее отсеивать, не допуская на рынок, застройщиков, которые не удовлетворяют критериям добросовестности.
Для обеспечения безопасности соинвесторов принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков.
Такая предварительная и текущая проверка застройщика не гражданином, а органами власти проводится в настоящее время в городе Москве. Постановлением правительства от 16.08.2011 N 366-ПП утвержден Перечень сведений и документов, представляемых лицами, осуществляющими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в уполномоченный орган правительства Москвы.
Можно ли проконтролировать инвестпроект?
До начала строительства организация, желающая построить дом, представляет контролирующим органам учредительные документы, документы на земельный участок, разрешение на долевое строительство, описание каждого объекта, в отношении которого привлечены денежные средства (вплоть до машино-места), бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности и т.д.
Текущим контролем занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он в том числе следит за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства, рассматривает жалобы граждан и юрлиц, связанные с нарушениями законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Существует адресный перечень инвестконтрактов, по каждому из которых непрерывно осуществляется комплекс контролирующих мероприятий. Информация носит открытый характер, ее можно найти на сайте правительства Москвы.
Как видим, определенные шаги в области обеспечения безопасности гражданина-инвестора органы власти предпринимают, причем проводят достаточно последовательную проверку. Будущий дольщик уже не одинок и не предоставлен сам себе, государство осознало опасность появления массы обманутых дольщиков и пытается этому помешать. Вопрос инвестиций граждан в строительство переходит из уголовно-криминального в правовое русло, как и должно быть.
На что необходимо обратить внимание при выборе застройщика?
Прежде всего на опыт, известность и размер компании. На качество работы компании указывают уже построенные компанией дома, а также отзывы людей, купивших квартиры. Имеет смысл поискать судебные дела, которые ведет застройщик, на сайте регионального арбитражного суда.
Кроме того, показателем надежности застройщика является ведение деятельности в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Например, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню). Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. ст. 6, 20, 21 Закона N 214-ФЗ).
Итак, Закон N 214-ФЗ гарантирует дольщику, что он получит квартиру, однако гарантии распространяются только на договоры долевого строительства и не касаются так любимых многими застройщиками «серых» схем. Поэтому крайне важно не просто выбрать надежную компанию-застройщика, а заключить именно договор долевого строительства, а не «альтернативный» договор.
Какие пункты должен содержать договор долевого строительства?
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключается в простой письменной форме, подлежит обязательной госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, — это не позволит недобросовестному застройщику включать в договор выгодные только для него пункты. В частности, необходимо прописать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указать срок передачи объекта долевого строительства, цену договора, срок и порядок ее выплаты, гарантийный срок на объект. При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих пунктов он признается незаключенным.
Любое изменение договора оформляется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами, также подлежащим обязательной госрегистрации. Оплата по договору должна производиться только после его регистрации.
Важно, чтобы было указано, что цена договора окончательная и пересмотру не подлежит, иначе инвестору придется нести дополнительные расходы.
Что такое «серые», «альтернативные» схемы?
Любые схемы — это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. В основе взаимоотношений гражданина и застройщика в любом случае лежит договор — соглашение сторон, в соответствии с которым стороны приобретают права и обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает по отношению к застройщику права, а застройщик — обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.
Как застройщики уменьшают свои обязанности перед гражданином? Очень просто — заключают не договор участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, например уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Бывает, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
Также недобросовестный застройщик может предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т.п. В этом случае клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.
Рискованно ли приобретение квартиры на вторичном рынке? В каких случаях имеет смысл отказаться от ее приобретения?
Вторичное жилье отличается наличием ранее проживавших там лиц, которые имели некие права на него. Опасность покупки квартиры на вторичном рынке в том, что некоторые из прав данных лиц могут продолжать действовать.
Например, в начале приватизации массово нарушались права несовершеннолетних, поскольку они не всегда могли приватизировать свои доли квартир. Впоследствии ограничения для несовершеннолетних были сняты, но многие несовершеннолетние остались без причитающихся им долей.
Кроме того, могут быть нарушены права наследников, какая-то сделка в череде предыдущих сделок с квартирой признана судом недействительной. То есть возникнет некое обстоятельство, которого вы никак не учитывали при приобретении квартиры и, если бы знали о нем, квартиру не купили бы.
По ставшему уже народным правилу вторичное жилье приобретают, если последний хозяин владеет им более трех лет. Почему именно трех? Это срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Истечение данного срока лишает сторону права на удовлетворение иска. Но для юриста и для суда первостепенен вопрос: прошло три года с момента чего? Последней сделки или с какого-то другого момента? Как определяется начало течения срока исковой давности? Ответ на этот вопрос дает ст. 200 ГК РФ: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права».
Таким образом, вопреки распространенному мнению, три года со дня совершения последней сделки не дают 100%-ной гарантии того, что не появится наследник, который заявит, что лишь вчера узнал о нарушении своего права. И с этим наследником придется судиться. Поэтому советуем перед покупкой внимательно изучить полную историю приобретаемой квартиры: кто проживал в ней, кто ее приватизировал, как, кем и когда квартира продавалась?
Какие мошеннические схемы на рынке недвижимости сегодня наиболее распространены, как избежать столкновения с ними?
Один из самых распространенных на сегодня видов мошенничества с квартирами — незаконное получение прав на квартиру и перепродажа ее добросовестному приобретателю.
Так, гражданин Н. изготовил заведомо подложную доверенность от имени собственника квартиры на свое имя на представление интересов собственника во всех организациях и учреждениях и получение необходимых документов для предстоящего договора отчуждения квартиры. С этой доверенностью он собрал необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы. В дальнейшем изготовил заведомо подложный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым собственник квартиры якобы продал квартиру П. Управлением Федеральной службы государственной регистрации была осуществлена госрегистрация перехода права собственности на квартиру, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись. П. представил в домоуправление выписку из ЕГРП о том, что он является единственным собственником квартиры, в результате чего был оформлен финансово-лицевой счет на имя нового собственника указанной квартиры. В дальнейшем квартиру осталось только перепродать добросовестному приобретателю.
В качестве иллюстрации более радикальных действий по завладению квартирой можно упомянуть недавний приговор организованной группе лиц, которая обманным путем вывозила граждан, ведущих асоциальный образ жизни, из Москвы в Клин, спаивала и под угрозой лишения жизни требовала передать ей право собственности на квартиры.
Подчас мошенники используют доверительные отношения с жертвой. Так, гражданка С., используя многолетнее знакомство и дружеские отношения с потерпевшими, приняла на себя обязательства перед ними по приобретению недорогой квартиры, после чего путем обмана — выдавая себя за действующего агента по недвижимости, действуя с умыслом, направленным на хищение чужого имущества, при подборе квартиры под надуманным предлогом обязательного внесения залога, — получила от потерпевших денежную сумму. Квартиру оформила на себя, своих обязательств перед потерпевшими не выполнила, деньги похитила и потратила по личному усмотрению.
Также имеет смысл упомянуть о сделках с психически нездоровыми гражданами. Воспользовавшись тем, что таковые не понимают значения своих действий, мошенники, например, заключают вместо договора ренты договор купли-продажи квартиры. Деньги, естественно, не платят.
Пожилые люди, излишне доверчивые в силу преклонного возраста, часто заключают договоры, не понимая сути происходящего. Были случаи, когда они, поверив рекламе типа «заключи договор ренты — получи миллион», заключали договор ренты с абсолютно посторонними людьми, при этом передавая им право собственности на квартиру.
Однако следует отметить и существование бабушек-мошенниц, которые сознательно эксплуатируют ренту, расторгая ее в судебном порядке по собственному усмотрению и заключая потом снова со следующими доверчивыми гражданами.
На основе анализа уголовных и гражданских дел можно сформулировать несколько простых правил, следование которым значительно упрощает жизнь собственников и их родственников: нужно присматривать за членами семьи, страдающими алкогольной зависимостью, психически больными, престарелыми, то есть лицами группы риска; не доверять знакомым крупные суммы денег без расписки; не верить агентам по недвижимости на слово.
Следует ли страховать сделку купли-продажи? Для чего это необходимо?
Страхование права на квартиру — это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.
Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения договоров страхования.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком (п. п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ).
Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в силу со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса (п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).
У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли (п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Читайте еще:
Автор: В. Подколзина
Телефон: