В начале 2000-х гг. в России широкое распространение получило так называемое «долевое строительство», заключавшееся в привлечении денежных средств лиц, нуждающихся в приобретении нового жилья, но не имеющих возможности приобрести его сразу. В этих целях до 2004 г. жилье в многоквартирных домах еще на различных этапах строительства продавалось по договорам соинвестирования. Сложность ситуации заключалась в том, что такие договоры нигде не регистрировались, и это часто приводило к массовым двойным продажам квартир и краху крупных компаний, например, «Социальная инициатива».
В это время и появилось выражение «обманутые дольщики» — лица, которые стали жертвами недобросовестных, а часто мошеннических действий застройщика (строительных компаний), продавшего жилье (квартиры) на этапе строительства <1>.
———————————
<1> Общероссийское общественное движение «Комитет пострадавших дольщиков: ЖЗЛ» — правозащитная общественная организация, зарегистрированная в Минюсте России 18 октября 2006 г. на базе Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Движение работает с 2005 г., имеет региональные отделения в 72 регионах России и более 250 тысяч сторонников. URL: http://www.help.su/press/news_1580.htm (дата обращения: 15.07.2019).
В апреле 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», направленный на защиту покупателей от двойных продаж квартир, а договоры между покупателем и строительной компанией начали регистрировать в Росреестре.
Однако Закон не смог в полной мере защитить покупателей от недобросовестных и мошеннических действий застройщика, таких, как полулегальные схемы продажи квартир, а также фиктивное банкротство застройщиков <2>.
———————————
<2> Давайте все скинемся на новые квартиры обманутым дольщикам! URL: https://varlamov.ru/2774388.html (дата обращения: 19.07.2019).
Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи, вексельная схема оплаты жилья, строительство жилых домов на дачных участках, продажа жилья через жилищно-строительные кооперативы и др.
В целях противодействия такому полукриминальному, а иногда криминальному бизнесу Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ в Уголовный кодекс Российской Федерации (далее — УК РФ) была включена ст. 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
Появление данной статьи сразу же вызвало массу критических отзывов со стороны как научной общественности, так и представителей правоприменительных органов <3>. Дело в том, что все подобные случаи обмана соинвесторов, вложивших свои деньги в долевое строительство и не получивших ни жилья, ни денег, раньше традиционно квалифицировались по ст. 159 УК РФ — мошенничество, т.е. хищение чужого имущества или приобретение прав на чужое имущество, совершенное путем обмана или злоупотребления доверием. С точки зрения субъективной стороны состава мошенничества предполагалось наличие заранее обдуманного умысла на получение строительными организациями и аффилированными в такой «бизнес» различными посредническими структурами привлеченных денежных средств «соинвесторов» без намерения вложить эти средства в реальную предпринимательскую деятельность, а с банальной целью их просто присвоить.
———————————
<3> Гладких В.И., Ермакова Т.Н., Коновалова А.Б. Преступления в сфере экономики: Научно-практический комментарий. М.: Юрлитинформ, 2018. С. 235.
В таком случае логику законодателя, криминализировавшего деяние, предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, можно было понять. Дело в том, что в практической правоприменительной деятельности не всегда можно усмотреть признаки мошенничества в действиях реально существующих строительных организаций, которые имеют расчетный счет в банке, резервные капиталы, а иногда и опыт жилищного строительства.
Как же сформулирована в редакции ст. 200.3 УК РФ ее объективная сторона, т.е. само уголовно наказуемое общественно опасное деяние?
Дословно это звучит так: действия по привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей).
С точки зрения общей теории уголовного права диспозиция ст. 200.3 УК РФ носит бланкетный характер, т.е. отсылает правоприменителя к другим, не уголовно-правовым нормативным правовым актам. В нашем случае это вышеупомянутый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
В соответствии с частью второй статьи первой данного Закона разрешается привлекать денежные средства граждан только при наличии договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.
Сразу же следует отметить, что перечень нарушений Закона о долевом строительстве, на наш взгляд, далеко не полный, а те нарушения, которые указаны в нем, изложены крайне неконкретно, в частности, например, то, что касается деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
В соответствии с требованиями ст. 200.3 УК РФ уголовная ответственность наступает только в тех случаях, когда нарушены требования, изложенные в ФЗ-214, а поскольку перечень таких требований ограничен всего двумя вышеизложенными условиями, все остальное, даже если и совершено с нарушением соответствующего законодательства, под действие уголовного закона не подпадает <4>.
———————————
<4> Артемов Д.К. уголовной ответственности застройщика может привести лишь нарушение ряда условий. URL: https://www.novostroym.ru/intervyu/k_ugolovnoy_otvetstvennosti_zastroyschika (дата обращения: 15.07.2019).
Фактически достаточно получить формальное разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию и обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием — в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Сделать это хотя и не всегда легко, но при наличии коррупционных связей между должностными лицами и девелоперами вполне реально. А дальше можно действовать по своему усмотрению, например, в виде различных мошеннических схем, когда представители фирмы-застройщика, собрав приличные денежные средства через фиктивные фирмы или фирмы-однодневки, просто-напросто исчезают с деньгами соинвесторов, которые через некоторое время оказываются за рубежом в офшорных компаниях или в виде зарубежной недвижимости (вспомним нашумевшее дело Сергея Полонского с его бизнес-проектом «Кутузовская миля»). Такие деяния должны квалифицироваться по ст. 159 УК РФ, что делалось раньше и практикуется по сей день. Чтобы уйти от ответственности за мошенничество, а это обыкновенная уголовщина, более искушенные недобросовестные застройщики на начальном этапе своей «предпринимательской» деятельности имитируют реальный процесс строительства жилья, который, к сожалению, очень часто не завершается процедурой передачи готового жилья инвесторам.
Одно из первых уголовных дел по ст. 200.3 УК РФ было направлено в июле 2017 г. прокуратурой г. Евпатории в суд на директора ООО «Крымская Ривьера» Амаяка Вартаняна.
Как следует из материалов уголовного дела, Вартанян, уже будучи судимым в г. Сочи за мошенничество при осуществлении строительных и дорожных работ (освобожден по амнистии), проживая в Евпатории, не имея разрешения на строительство, привлекал денежные средства граждан, подписывая с ними предварительные договоры участия в долевом строительстве. Предприятие не только не выполняло взятых на себя обязательств, но и не имело намерения их исполнять, незаконно завладев денежными средствами дольщиков в размере 3,5 млн рублей <5>.
———————————
<5> Статья 200.3 УК РФ о незаконном привлечении средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве стала активно применяться. URL: https://news.rambler.ru/politics/37365l50/?utm_content=rnews&utm_medium=read_more&utm_source=copylink; https://news.rambler.ru/politics/37365150-statya-200-3-uk-o-nezakonnom-privlechenii-sredstv-grazhdan-v-narushenie-zakonodatelstva-o-dolevom-stroitelstve-stala-aktivno-primenyatsya/?updated (дата обращения: 20.07.2019).
То, что инкриминируется А. Вартаняну, с точки зрения уголовного закона подпадает под банальное мошенничество и вызывает, на наш взгляд, определенное сомнение в правильной квалификации прокуратурой Евпатории Республики Крым содеянного им.
Кстати, нам не удалось отыскать судебного решения по результатам рассмотрения уголовного дела в отношении А. Вартаняна, что может свидетельствовать о том, что дело так и не получило логического завершения.
Несовершенство конструкции и в первую очередь правовая неопределенность ст. 200.3 УК РФ, по нашему мнению, оставляют много лазеек для ухода виновных лиц не только от ответственности за мошенничество, но и от вменения им ст. 200.3 УК РФ.
Когда нет оснований обвинить недобросовестного застройщика в мошенничестве, поскольку определенные требования ФЗ-214 он выполнил и даже, получив деньги от инвесторов, залил фундамент дома, построил из дешевых материалов один-два этажа и затем прекратил строительство, все случаи обращения пострадавших в правоохранительные органы последние нередко расценивают не как уголовно наказуемые, а как гражданско-правовые, по которым потерпевшим рекомендуется обращаться с исками в суды.
Но даже и после вынесения судебного решения в пользу пострадавших последние получить от такой фирмы-однодневки, как правило, ничего не могут. Также при расследовании подобных уголовных дел крайне сложно доказывать, как того требует ст. 200.3 УК РФ, тот факт, что привлеченные денежные средства предназначались именно для строительства жилья.
Закон предусматривает возможность освобождения недобросовестного застройщика от уголовной ответственности, если он в полном объеме возместил потерпевшим сумму привлеченных денежных средств, а также если объект недвижимости сдан в эксплуатацию.
Однако мы должны иметь в виду, что данный ущерб может быть и возмещен, но он не учитывает размер упущенной выгоды, удорожание стоимости жилья, инфляцию, моральные издержки и т.п.
С точки зрения соответствия общественной опасности содеянного следует сказать, что даже в квалифицированных составах ст. 200.3 УК РФ, а это часть вторая — деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (на сумму, превышающую пять миллионов рублей), максимальное наказание в виде лишения свободы не может превышать пять лет, в то время как за мошенничество, совершенное в особо крупном размере, наказание достигает десяти лет лишения свободы.
Все сказанное позволяет говорить о том, что введение в Уголовный кодекс ст. 200.3 УК РФ было, на наш взгляд, шагом недостаточно продуманным и подготовленным.
Определенным позитивным шагом в направлении дальнейшей защиты «обманутых дольщиков» явилось создание Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», главной задачей которой стала защита прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, в частности, путем формирования компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Из этого фонда будет производиться выплата пострадавшим понесенных убытков.
Радикальным шагом на пути противодействия злоупотреблениям в сфере долевого жилищного строительства можно считать предпринятые правительством в 2018 г. беспрецедентные меры не только по защите так называемых дольщиков, но и по искоренению такого явления в нашей жизни.
Речь идет о Федеральном законе от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Так, данным Законом было определено понятие уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, то есть банка, созданного в соответствии с законодательством Российской Федерации <6>, а именно содействующего развитию целевого кредитования застройщиков, которые занимаются жилищным строительством, а также объектов инфраструктуры путем привлечения денежных средств участников долевого строительства и размещения их на специальных счетах эскроу.
———————————
<6> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182607/089d3b4b0a822a3e6e278960b475241360a1dcd3/ (дата обращения: 29.07.2019).
В соответствии с новыми правилами требования к застройщикам значительно повысились.
Например, застройщик должен обладать собственными средствами в размере не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства, причем эти средства должны быть размещены на счетах уполномоченного банка.
У застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам.
Имущество застройщика не должно быть предметом обеспечения исполнения каких-либо обязательств, не имеющих отношения к долевому строительству.
Застройщик не должен быть объектом процедуры несостоятельности (банкротства).
Обязательным требованием для застройщика является отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности за совершенное административное правонарушение. Также он не должен находиться в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ о контрактной системе. У него должны отсутствовать недоимки по налогам и сборам.
Вместе с тем одно из самых принципиальных изменений касается ст. 15.4 ФЗ-175. Согласно этой статье участники долевого строительства теперь должны размещать денежные средства на счетах специально уполномоченных банков, а именно на счетах эскроу.
Назначение счета эскроу в уполномоченном банке, который в данном случае является эскроу-агентом, учитывать и блокировать денежные средства, полученные банком от участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Данным Законом установлен порядок совершения операций по расчетному счету застройщика (ст. 18.2). В случаях необходимости использования застройщиком средств, находящихся на счету в уполномоченном банке, он обязан предоставить ему документы для составления распоряжения, свидетельствующие о выполненных работах, оказанных услугах, приеме-передаче товаров и т.п.
Средства инвесторов могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет.
В соответствии со ст. 21.1 (введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ) во всех субъектах Российской Федерации создаются специальные фонды, деятельность которых направлена на урегулирование обязательств застройщиков, признанных банкротами.
Данным фондам будет передаваться имущество и обязательства застройщиков для завершения долевого строительства и объектов социальной инфраструктуры.
Наряду с банковским контролем над застройщиками вводится и государственный контроль в каждом субъекте Российской Федерации в лице специальных контролирующих органов.
В частности, контролирующий орган может осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, а также контроль за соблюдением застройщиком требований к застройщику и др.
Новшеством является введение единого реестра застройщиков и единого реестра проблемных объектов (ст. 23.1.).
Крайне важным является включение в Кодекс об административных правонарушения Российской Федерации (далее — КоАП РФ) ст. 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которая предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, а также за опубликование застройщиком в средствах массовой информации, заведомо не соответствующей действительности.
Отдельно введена ответственность за непредставление в контролирующий орган в установленный срок отчетности о долевом строительстве, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.
Статья 19.5 дополнена ч. 4, предусматривающей административную ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Кроме того, КоАП РФ дополнен ст. 23.64, в которой определены полномочия органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие данного Закона распространяется на те проекты, по которым договоры долевого участия будут заключены после 1 июля 2018 г.
Полностью новое законодательство в сфере долевого жилищного строительства заработает с 1 июля 2019 г., когда будет осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию.
После этого застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — будут привлекать денежные средства дольщиков только через эскроу-счета в уполномоченных банках. Предполагается, что постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 г. и ранее <7>.
———————————
<7> Долевое строительство — изменения с 2018 года. URL: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenija-v-2018-godu/ (дата обращения: 17.07.2019).
Вместе с тем, как известно, в любом позитивном решении могут содержаться и негативные последствия.
К сожалению, новый Закон не предусматривает конкретных процедур по защите участников долевого строительства при банкротстве уполномоченных банков, в которых открыты эскроу-счета.
Из-за ужесточения требований к девелоперам есть основания опасаться подорожания строящегося жилья.
Можно также прогнозировать декриминализацию ст. 200.3 УК РФ как невостребованную в силу изменившихся экономических и правовых обстоятельств в сфере жилищного строительства.
Литература
1. Гладких В.И. Преступления в сфере экономики: Научно-практический комментарий / В.И. Гладких, Т.Н. Ермакова, А.Б. Коновалова; под общей редакцией В.И. Гладких. Москва: Юрлитинформ, 2018. 407 с.
2. Артемов Д.К. уголовной ответственности застройщика может привести лишь нарушение ряда условий / Д. Артемов. URL: https://www.novostroym.ru/intervyu/k_ugolovnoy_otvetstvennosti_zastroyschika (дата обращения: 15.07.2019).
Читайте еще:
- Долевое строительство: история и практика
- Защита прокурором прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов
- Риски долевого строительства
Автор: В.И. Гладких
Телефон: