Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ <1> (далее — Закон N 210-ФЗ) внесены изменения в Закон о банкротстве <2> в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.
Принятие данного Закона фактически установило в арбитражных судах новую категорию дел о банкротстве: банкротство застройщика. В рамках проведения процедуры банкротства застройщика установлены некоторые особенности: ведение реестра требований о передаче жилых помещений; реализация имущества должника — объекта строительства в особом порядке, предусмотренном нормами о банкротстве застройщика.
Кроме того, с введением в Закон о банкротстве положений о банкротстве застройщика впервые законодательно признано право кредитора на установление в рамках дела о банкротстве неимущественного требования, т.е. требования о передаче жилого помещения.
Изменения, внесенные в Закон о банкротстве, позволили устранить значительный пробел в правовом регулировании рассматриваемых правоотношений. Созданный механизм защиты прав дольщиков в рамках проведения процедур банкротства в отношении застройщика значительно повышает инвестиционную привлекательность деятельности по размещению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости <3>.
———————————
<1> О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства: Федер. закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ // Рос. газета. N 153. 2011.
<2> О несостоятельности (банкротстве): Федер. закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ // Российская газета. N 209 — 210. 2002.
<3> Защита прав инвесторов в капитальном строительстве / Под ред. В.А. Баранова, О.Н. Петюковой. М., 2012. С. 54.
Правила параграфа 7 Закона о банкротстве могут быть применены к должнику после вынесения судом соответствующего определения. Буквальное толкование абзаца 3 пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве свидетельствует о том, что любое лицо, участвующее в деле о банкротстве, в том числе конкурсные кредиторы и конкурсный управляющий должника, в равной степени обладают правом обратиться в установленном законом порядке в суд с ходатайством о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно абз. 3 п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ) сведения о том, что должник является застройщиком, и о применении при банкротстве такого должника правил параграфа 7 гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указываются в определении суда и подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве.
Сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Федеральным законом, включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом, а также подлежат размещению в сети Интернет. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве представляет собой федеральный информационный ресурс и формируется посредством включения в него сведений, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Исходя из системного толкования положений Закона о банкротстве следует, что участник строительства вправе предъявить свое требование о передаче жилого помещения и включении этого требования в реестр требований о передаче жилых помещений после опубликования определения суда о признании должника застройщиком и применении правил параграфа 7 гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
При этом под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, т.е. юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Правила, установленные седьмым параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 гл. 9 Закона о банкротстве не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
В подпункте 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве установлено единственное требование к должнику для признания его застройщиком — наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных требований.
При этом, как представляется, под указанными требованиями не понимаются требования, предъявленные в арбитражный суд с целью включения их в реестр требований о передаче жилых помещений либо реестр денежных требований, поскольку, как сказано выше, предъявление таких требований возможно только после признания судом должника застройщиком и опубликования соответствующего определения суда.
Следовательно, суд при констатации должника в качестве застройщика проверяет не наличие судебных процессов по рассмотрению неденежных требований к должнику, а наличие у должника заключенных договоров, предусматривающих передачу жилого помещения.
Денежные требования либо требования кредиторов о передаче жилых помещений при признании за должником статуса застройщика подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика в порядке, предусмотренном параграфом 7 Закона о банкротстве. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве), т.е. в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Требование о передаче жилых помещений или денежного требования участника строительства участник строительства может заявить в любой процедуре банкротства. Иного в Законе о банкротстве не установлено.
Напротив, на возможность предъявления требования в процедуре наблюдения, конкурсного производства прямо указано в абз. 2 п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве, согласно которому временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Более того, по смыслу норм Закона о банкротстве застройщиков участники строительства на дату введения конкурсного производства не могут иметь меньший объем прав по сравнению с иным конкурсными кредиторами, так как само принятие закона направлено на приоритетную защиту прав именно участников строительства.
Соответственно, рассмотрение требования о передаче жилого помещения должно осуществляться по правилам, установленным для каждой процедуры банкротства, в зависимости от того, в какой процедуре заявлено такое требование, в том числе относительно сроков закрытия реестра. Так, требования кредиторов о передаче жилых помещений, заявленные с пропуском срока, предусмотренного ст. 142 Закона о банкротстве, подлежат установлению в качестве требований, подлежащих удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, в порядке, установленном ст. 142 Закона о банкротстве.
При этом представляется, что в случае заявления требования о включении в реестр требований о передаче жилого помещения за пределами срока, установленного ст. 142 Закона о банкротстве, такие требования формально учитываются за реестром, однако никаких правовых последствий учет требований за реестром не влечет.
Целью составления реестра о передаче жилых помещений является выявление того, кому и какие жилые помещения обязан передать должник, для участия в строительстве тех участников строительства, которые не хотят расторгать свои договоры. В этой связи включение признанного обоснованным требования участника строительства о передаче жилого помещения в состав требований, заявленных после закрытия реестра, не имеет правового значения и не нарушает прав участника строительства.
Исходя из вышеизложенного, представляется, что в рамках процедуры банкротства застройщика требования о передаче жилых помещений не подлежат установлению в качестве текущих. Согласно положениям ст. 134 Закона о банкротстве вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. И только после погашения текущих обязательств возможно удовлетворение требований кредиторов, включенных в первую, вторую и третью очередь реестра требований кредиторов должника соответственно.
Таким образом, погашение текущих обязательств происходит в приоритетном порядке по отношению к реестровым требованиям. Следовательно, признание требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в качестве текущего влечет за собой необходимость его приоритетного удовлетворения. Таким образом, по сути, это вызывает ситуацию, когда застройщик должен в приоритетном порядке достроить именно ту квартиру, требование о передаче которой оценено как текущее, и в преимущественном порядке передать ее кредитору.
Естественно, учитывая специфику строительного процесса, его технологию, а также порядок получения разрешения на введение дома в эксплуатацию, получение которого возможно только после завершения строительных работ в отношении всего здания в целом и каждой конкретной квартиры в отдельности, представляется, что фактически текущее требование о передаче жилого помещения неисполнимо.
Следовательно, поскольку требование, исполнение которого заведомо невозможно, не должно признаваться судом обоснованным, представляется, что требование о передаче жилого помещения не может быть установлено в качестве текущего.
По смыслу п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения предъявляется в порядке, предусмотренном ст. 201.6 Закона о банкротстве, вне зависимости от даты возникновения такого обязательства. Приоритета натурального обязательства по передаче жилого помещения, возникшего после принятия заявления о признании должника банкротом, над таким же обязательством, возникшим до такого принятия, или способа реализации такого приоритета Закон о банкротстве не содержит.
Подобные требования, направленные на обязание должника исполнить обязательство в натуре, не подлежат исполнению в индивидуальном порядке, поскольку все имущество должника включается в конкурсную массу и его продажа осуществляется в установленном Законом о банкротстве порядке в целях погашения требований кредиторов либо передается в порядке, предусмотренном ст. 201.10 или 201.11 Закона о банкротстве.
Деление обязательств на реестровые и текущие осуществляется только в отношении денежных обязательств. Следовательно, в рамках дела о банкротстве застройщика все требования о передаче жилого помещения подлежат установлению в качестве реестровых, поскольку иное, т.е. признание требования в качестве текущего, влечет за собой его заведомую неисполнимость.
Иной подход означал бы, напротив, возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома кредиторов, включенных в реестр в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве с требованием о передаче жилого помещения (предусматривающим удовлетворение требований только с соблюдением правил ст. 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей ряд условий, при которых возможна передача жилых помещений (погашение текущих обязательств должника, пропорциональное распределение квартир и пр.)), по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве о признании права собственности на нежилое помещение, не требующего участия таких лиц в исполнении норм ст. 201.11 Закона о банкротстве.
Такая ситуация означает не только ущемление прав иных кредиторов, но и возможность ущемления прав участников строительства по требованиям о передаче жилых помещений, для которых, напротив, нормы раздела 7 Закона о банкротстве направлены на особую защиту по сравнению с другими кредиторами.
При рассмотрении требований кредиторов о включении их требований в реестр требований кредиторов для признания таких требований обоснованными не требуется наличия у должника права собственности на спорное жилое помещение.
Положения ст. 201.6, 201.7 и 201.10 Закона о банкротстве не исключают возможности включения в состав реестра требований о передаче жилых помещений лица при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на жилое помещение в жилом доме, застройщиком которого является должник, тем более в ситуации, когда такой дом не завершен строительством и не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, поскольку при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, право собственности на объект долевого строительства не могло быть признано за кредитором, соответственно фактическое осуществление правомочий собственника в полном объеме невозможно.
Для лиц, уже признанных собственниками жилого помещения в доме, не введенном в эксплуатацию, застройщик которого находится в рамках процедуры банкротства, не существует другого способа обеспечить свое участие в деле о банкротстве не иначе, как обращаясь в арбитражный суд с заявлением о включении их требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
В случае если участник строительства не будет включен в реестр требований о передаче жилых помещений, он фактически будет лишен права на участие в принятии решений, в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, поскольку его статус участника строительства, размер исполненных обязательств (для определения в дальнейшем числа голосов) не будут установлены судебным актом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве.
Вместе с тем имущество участников долевого строительства, за которыми признано право собственности на жилое помещение, не может принадлежать застройщику, являющемуся должником в рамках дела о банкротстве, данное имущество не может быть включено в конкурсную массу. Данный вывод подтверждается и судебной практикой <4>.
———————————
<4> Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апр. 2012 г. по делу N А55-6250/2009.
Статьей 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Признание права собственности на долю объекта незавершенного строительства за участником строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком, что, в свою очередь, исключает всякую возможность включения этой доли в конкурсную массу. Следовательно, должник не может распорядиться имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.
Вместе с тем весь объект незавершенного строительства не может быть исключен из конкурсной массы в случае отсутствия права собственности на жилое помещение в указанном доме хотя бы у одного участника строительства. Признание права собственности за отдельными участниками долевого строительства на жилые помещения не является достаточным основанием для исключения всего жилого дома из конкурсной массы должника. Однако данные жилые помещения не подлежат реализации в ходе конкурсного производства ввиду отсутствия у должника на них права собственности.
Кроме того, анализ положений Закона о банкротстве (параграф 7 гл. IX) свидетельствует о том, что то обстоятельство, когда при предъявлении требований кредиторов о включении требований в реестр требований кредитов о передаче жилых помещений на одни и те же жилые помещения претендуют несколько лиц, само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений.
В целях защиты прав лиц, финансировавших строительство жилого дома, Законом о банкротстве предусмотрена возможность при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме их включения в реестр требований о передаче жилых помещений.
Согласно п. 2, 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, для установления требования о передаче жилого помещения необходимо проверить и установить наличие оснований (фактов) для включения в реестр о передаче жилых помещений на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, а именно:
-
- заявитель заключил с застройщиком сделку, по которой был обязан передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома;
- наличие реально существующего объекта недвижимости — многоквартирного дома, как завершенного строительством, так и являющегося объектом незавершенного строительства.
Таким образом, если в рамках общей процедуры банкротства суд, устанавливая обоснованность требований залогового кредитора, проверяет помимо фактического наличия задолженности также и факт наличия в натуре предмета залога, в рамках дела о банкротстве застройщика проверка наличия предмета залога необязательна, поскольку при наличии не исполненной застройщиком обязанности по передаче жилого помещения сам факт заключенного между участником долевого строительства и должником договора долевого участия и установления материального объекта незавершенного строительства будет свидетельствовать о наличии у дольщика права залога.
Представляется, что в рамках дела о банкротстве застройщика следует с особым вниманием подходить к вопросу об исключении требований о передаче жилого помещения из реестра требований кредиторов.
Исключение участника строительства, перед которым возникло обязательство по передаче жилого помещения после принятия заявления о признании должника банкротом, из процедуры, предусмотренной ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве, может повлечь нарушение не только его собственных прав на получение жилого помещения, но и прав других участников строительства, которые не смогут принять решение о передаче дома на достройку в связи с существенным превышением стоимости не завершенного строительством многоквартирного дома над размером обязательств перед участниками строительства, которые подлежат учету в составе двух реестров (натурального и денежного).
Список литературы
1. Защита прав инвесторов в капитальном строительстве / Под ред. В.А. Баранова, О.Н. Петюковой. М., 2012.
2. О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства: Федер. закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ // Рос. газета. N 153. 2011.
3. О несостоятельности (банкротстве): Федер. закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ // Рос. газета. N 209 — 210. 2002.
4. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апр. 2012 г. по делу N А55-6250/2009.
5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 июля 2012 г. по делу N А82-730/2010.
Читайте еще:
- Банкротство строительной компании: что делать инвесторам?
- Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика
Автор: М.Н. Инхиреева
Телефон: