Очень часто при покупке жилья такому важному этапу, как проверка документов, не уделяется должного внимания. А ведь в результате невнимательной проверки можно лишиться задатка (предоплаты) за квартиру либо вообще потерять свое жилье и остаться на улице…
Ввиду обширности данной темы в настоящей статье будут рассмотрены типичные ошибки, допускаемые при проверке документов (так называемом юридическом аудите) на жилые помещения, подтвержденные примерами из судебной практики.
ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ (LEGAL DUE DILIGENCE) ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ И НЕКОТОРЫЕ ЕЕ ОСОБЕННОСТИ
С 31.01.1998, когда вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилых помещений нотариусами была заменена государственной регистрацией.
Не так давно был даже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость, в том числе и на жилые помещения.
Следует отметить, что в странах континентальной Европы, где все сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже, чем в странах с англосаксонской системой права, где подготовкой договоров занимаются сами стороны или их адвокаты.
Ввиду особого социального статуса жилья, немалой стоимости жилых помещений, а также сложности судебных споров, связанных с жилыми помещениями, следует уделить этой процедуре особое внимание.
Отдельно хотелось бы сказать об ипотеке (залоге недвижимости). Дело в том, что проверку документов в таких случаях всегда осуществляет юридическая служба банка, предоставляющего кредит, а не покупатель, который только лишь находит продавца и представляет информацию о нем банку (ведь банк заинтересован в действительности титула), поэтому речь в настоящей статье об этом не пойдет.
Также не стоит забывать и о проверке полной дееспособности продавца, хотя эта процедура непосредственно не относится к правовой экспертизе документов на жилые помещения. Однако, как известно, сделки, совершенные гражданами, которые были признаны судом недееспособными, являются ничтожными (ст. 171 ГК РФ).
По подобным делам случаются и отказы в удовлетворении требований, но лишь по тем основаниям, что истцы не представили доказательств того, что имеется вступившее в законную силу решение суда о признании продавца недееспособным и иные доказательства для признания сделки недействительной (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.07.2013 по делу N 33-8788/2013).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ, может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В судебной практике имеется множество примеров удовлетворения требований о признании сделки недействительной по этому основанию и возврата сторон в первоначальное положение (Кассационные определения Алтайского краевого суда от 11.08.2010 по делу N 33-6158/2010, Липецкого областного суда от 11.05.2011 по делу N 33-1316/2011). Поэтому в случае любых сомнений в дееспособности продавца за удостоверением сделки купли-продажи следует обращаться к нотариусу, поскольку он при удостоверении договора проверяет и дееспособность сторон сделки.
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ОШИБКИ ПРИ ПРОВЕРКЕ ДОКУМЕНТОВ
Условно их можно разделить на две группы: ошибки при покупке жилья в строящихся домах (новостройках) и ошибки при покупке жилья на вторичном рынке.
В первом случае покупатели не уделяют должного внимания документам при покупке жилья в строящемся доме, рассчитывая на добросовестность и порядочность застройщиков или иных продавцов. Ведь жилье еще не имело собственника, и поэтому никто в него не вселялся.
К наиболее распространенным ошибкам при совершении сделок на вторичном рынке жилья можно отнести следующие:
-
- отказ от получения выписки из ЕГРП на объект недвижимости, где могут быть указаны ограничения (обременения) на продажу жилья и отметки о судебных спорах, а также отказ от получения дополнительных документов на жилое помещение;
- отказ от визуального осмотра жилого помещения, вследствие чего могут выясниться самовольные переустройства и перепланировки жилого помещения, и отказ от непосредственного общения с собственником;
- отказ от проверки правильности оформления документов при переводе в жилое помещение из нежилого;
- отказ от проверки имеющихся прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
Остановимся на этих ошибках подробнее.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ (НОВОСТРОЙКЕ)
В случаях покупки строящегося жилья существует огромное число рисков: риск того, что строительство не будет закончено в срок, риск невозврата внесенных денег и другие.
У компании-застройщика должны быть все правоустанавливающие документы на строительство: постановление муниципалитета о выделении земельного участка для строительства, договор аренды этого участка либо свидетельство о праве собственности, инвестиционный контракт, в соответствии с которым именно этот застройщик наделен правом строительства дома, и разрешение на строительство. Однако эти документы очень редко интересуют будущих дольщиков.
Кроме того, в дальнейшем вместо заключения договора участия в долевом строительстве (далее — договор долевого участия), который подлежит регистрации в Росреестре, граждане заключают с недобросовестными застройщиками договоры совсем иного рода: договор инвестирования, договор займа, предварительный договор купли-продажи и даже договор на покупку векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, которые, как известно, не надо регистрировать в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поэтому в данном случае существует большая вероятность двойной продажи строящейся квартиры.
Заключая договор долевого участия, перед подписанием следует серьезно отнестись к его тексту, в частности к положениям о подсудности споров, вытекающих из него. Например, недобросовестный застройщик может предусмотреть в договоре третейскую оговорку либо определить, что все споры по договору рассматриваются в Арбитражном суде Хабаровского края, а покупатель проживает в г. Москве. При этом уповать на Росреестр в данном случае не стоит, так как эти положения при регистрации договора долевого участия проверке не подлежат.
В связи с этим хотелось бы отметить, что 30.12.2012 был принят Федеральный закон N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суть которого заключается в том, что при регистрации договора долевого участия застройщик наряду с другими документами должен представить в Росреестр договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств.
Исполнение этих обязательств застройщика может обеспечиваться путем его участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключения договора страхования со страховой организацией, имеющей лицензию. При этом страхование осуществляется застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора.
Положения этого Закона действуют с 01.01.2014 и обратной силы не имеют, так что хотя бы будущие покупатели в подобных случаях теперь могут вздохнуть спокойно.
ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ И НАЛИЧИЕ СУДЕБНЫХ СПОРОВ
Наличие таких ограничений на жилое помещение, как арест, ипотека, и других не позволит покупателю зарегистрировать право собственности на жилое помещение в установленном порядке.
Ш.Е.М. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконными решение УФРС об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. В обоснование своих требований она указала, что 08.04.2013 между ней и ответчиками Ш.А.А., Ш.М.В. заключен договор купли-продажи квартиры. Расчет был произведен в полном объеме, квартира передана ей как покупателю, и в этот же день стороны обратились в УФРС. Однако государственная регистрация была приостановлена сроком на 1 месяц в связи с сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Позднее Ш.А.А., Ш.М.В., Ш.Е.М. было отказано в государственной регистрации в связи с тем, что имеется неотмененный запрет Ш.М.В. на совершение любых сделок по отчуждению принадлежащего ей имущества. Как выяснилось в ходе судебного заседания, Определением Октябрьского районного суда г. Томска от 16.08.2012 в порядке обеспечения иска был наложен арест на денежные средства, а в недостающей части на имущество, принадлежащее Ш.М.В. (в том числе квартиру), при этом на момент рассмотрения заявления Ш.Е.М. указанные обеспечительные меры не были отменены.
На основании этого суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Ш.Е.М., а Определением областного суда решение суда было оставлено в законной силе (Апелляционное определение Томского областного суда от 10.09.2013 N 33-2680).
Этот пример наглядно демонстрирует, что если бы покупатель позаботился взять выписку из ЕГРП на квартиру, то удалось бы избежать многих проблем. В отношении квартиры еще до заключения договора вообще может иметься судебный спор.
В том случае, если продаваемая квартира была получена в порядке наследования, для избежания в дальнейшем судебных споров необходимо выяснить, есть ли другие родственники, которые могут претендовать на квартиру. Для этого нужно истребовать дополнительные документы у продавца или соответствующего нотариуса, что делается покупателями очень редко.
ВИЗУАЛЬНЫЙ ОСМОТР И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
При проверке документов нельзя забывать и про визуальный осмотр покупаемого объекта.
К.Е.С. обратилась в суд с иском о взыскании задатка, убытков, указав, что она и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому обязались в срок до <…> заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчику. При этом она передала ответчику в качестве задатка <…> рублей.
Истица пояснила, что до подписания ею предварительного договора квартиру посмотрел ее сын, она квартиру не видела. После подписания предварительного договора, впервые встретившись с продавцами в этой квартире, она обнаружила несоответствие планировки в квартире техническому плану, однако покупатели заверили, что перепланировку узаконят (ответчиком была убрана стена в комнате, где находилась кладовка, и перенесена дверь в другое место).
Однако ответчик этого не сделал, и сделка не состоялась по его вине, поэтому истец направила ответчику телеграмму с требованием о возврате суммы задатка, поскольку последний, самовольно произведя перепланировку своей квартиры, в дальнейшем ее не согласовал, а после отказа истицы заключить договор продал квартиру другому лицу в перепланированном состоянии.
Суд исковые требования удовлетворил частично, указав, что гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), а утверждения ответчика о том, что истица знала об этом и согласна была приобрести квартиру без соответствующих документов, в судебном заседании не нашли своего объективного подтверждения.
В данном случае при отсутствии доказательств, что перепланировка соответствует требованиям строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы собственников, принимая во внимание, что перепланировка не была узаконена ответчиком на день, когда стороны должны были заключить договор купли-продажи квартиры, данные обстоятельства являются законным основанием для отказа от заключения договора (решение Железногорского городского суда Красноярского края от 22.07.2013 по делу N 2-849/2013).
Этот пример из судебной практики доказывает еще одно правило: общайтесь с продавцом на предмет покупки жилья лично, а не через представителей (посредников), а что еще хуже — путем направления телеграмм в его адрес, даже несмотря на то, что для покупателя в этом деле все закончилось успешно.
ПОКУПКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕВЕДЕННОГО В ЖИЛОЙ ФОНД ИЗ НЕЖИЛОГО
В свое время наиболее активные предприниматели скупали жилые помещения, которые находились на первом этаже, для перевода их в нежилые и использования в торговой деятельности.
Но в последнее время ввиду финансового кризиса прослеживается и обратная ситуация — перевод из нежилого помещения в жилое с целью дальнейшей продажи. Однако следует учесть некоторые особенности, и для наглядности приведу один очень интересный пример из судебной практики.
Истец обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Иркутска по включению в карту реестра данных об объекте недвижимости, признании ее незаконной и устранении допущенного нарушения прав.
Как указал истец, он и его супруга совместно с другими членами семьи получили от администрации Свердловского района г. Иркутска по договору социального найма жилое помещение, которое затем было ими приватизировано (на регистрацию первичного права собственности администрацией ему была выдана соответствующая доверенность). Право собственности на квартиру было зарегистрировано в ФРС, однако при продаже квартиры третьим лицам УФРС приостановило оформление перехода права собственности.
Впоследствии истец был вызван на допрос в ОВД, поскольку в материалах дела говорилось, что неустановленное лицо завладело не принадлежащим ему нежилым помещением и, введя в заблуждение сотрудников УФРС, зарегистрировало за собой право собственности.
Позже истцу было вручено исковое заявление администрации г. Иркутска о признании недействительным договора социального найма и приватизации жилого помещения.
В обоснование исковых требований администрация указала, что сделки по передаче помещения по договору социального найма и приватизации являются недействительными, поскольку отсутствует предмет договора — жилое помещение. В качестве доказательства указанного обстоятельства истец представил карту реестра муниципального имущества г. Иркутска.
Решением Кировского районного суда г. Иркутска исковые требования были оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с апелляционной жалобой. Однако суд апелляционной инстанции оставил решение районного суда в законной силе и указал, что при включении в карту реестра муниципального имущества данных об указанном объекте недвижимости администрация г. Иркутска в лице КУМи действовала в рамках предоставленных ей полномочий, а несоответствие указанного документа нормам права не установлено (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 29.11.2012 N 33-9473/2012).
Что сделал покупатель квартиры в этом случае, сложно представить, ведь он даже не был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА ПРИОБРЕТАЕМОЕ ЖИЛЬЕ
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
К таким лицам, например, относятся те, кто дал согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Поэтому в отношении таких лиц не действует правило п. 2 ст. 292 ГК РФ о том, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.
Причина в том, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу. Иное толкование нарушало бы положение ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП, а заключенный договор купли-продажи не является основанием для снятия таких лиц с регистрационного учета и выселения (решение Лужского городского суда Ленинградской области от 06.02.2012 по делу N 2-17/2012, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 N 33-3672).
ВЫВОДЫ
Необходимо учитывать, что большинство жилых помещений на вторичном рынке жилья имеет юридические проблемы (в меньшей степени это касается новостроек).
Надлежащая проверка (правовая экспертиза) документов поможет избежать заключения сомнительных с точки зрения законности сделок и в результате признания таких сделок недействительными по различным основаниям. Эта процедура избавит покупателя жилого помещения и от различных споров по поводу жилья и вселения незнакомых и нежелательных лиц, которые имеют все законные права проживать на приобретенной жилой площади в силу закона.
Список литературы, использованной автором при подготовке статьи
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 21.10.1994 (в ред. от 14.11.2013) // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 (в ред. от 01.09.2013) // СЗ РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
4. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
7. Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7619.
Судебная практика
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. N 123. 08.07.2009.
2. Кассационное определение Алтайского краевого суда от 11.08.2010 по делу N 33-6158/2010.
3. Кассационное определение Липецкого областного суда от 11.05.2011 по делу N 33-1316/2011.
4. Решение Лужского городского суда Ленинградской области от 06.02.2012 по делу N 2-17/2012.
5. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 29.11.2012 N 33-9473/2012.
6. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.07.2013 по делу N 33-8788/2013.
7. Решение Железногорского городского суда Красноярского края от 22.07.2013 по делу N 2-849/2013.
8. Апелляционное определение Томского областного суда от 10.09.2013 N 33-2680.
9. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 N 33-3672.
Читайте еще:
- Риск оспаривания сделки после приобретения жилья
- Риски, связанные с нарушением прав третьих лиц при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости
- Практика рассмотрения дел о продаже чужого жилья в судебном порядке
Автор: А. Лейба
Телефон: