Каждый объект недвижимости, а для рядовых граждан это чаще всего квартира, имеет свою историю. И эту историю необходимо досконально изучить, прежде чем потратить в лучшем случае свои честно заработанные деньги, а в худшем — деньги банка, полученные по ипотечному кредиту под не самые низкие проценты на приобретение жилого помещения на вторичном рынке жилья. И вот почему.
Правовой режим жилья имеет два целевых назначения. Так, собственник жилья имеет возможность там проживать и хранить в нем свои вещи. Этими правами, помимо собственника, обладают и совместно с ним проживающие члены семьи собственника.
Кроме этого, собственник недвижимости в силу ст. 209 ГК РФ обладает такими ему присущими правами, как право на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимого имущества <1>. Члены же семьи собственника жилого помещения имеют лишь право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником (п. 2 ст. 31 ЖК РФ) <2>.
———————————
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017).
<2> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017).
Ряд авторов, в частности Е.В. Тресцова, анализирует отдельные аспекты прав на недвижимое имущество <3>. Вместе с тем в отдельном исследовании нуждаются риски, возникающие в связи с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
———————————
<3> Тресцова Е.В. Права на недвижимое имущество и их обеспечение в механизме осуществления нотариальной деятельности // Бюллетень нотариальной практики. 2017. N 1. С. 46 — 48.
По ЖК РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Иные лица могут быть признаны членом семьи собственника только в судебном порядке.
Здесь стоит обратить внимание на то, что имеется определенная разница между пониманием термина «члены семьи» по СК РФ и ЖК РФ. Данное отличие можно понять по такому простому примеру: если мать и дочь проживают в одном жилом помещении, где мать, например, является собственником данного помещения, то и мать, и дочь друг для друга являются членами семьи как по семейному, так и по жилищному законодательству; в тот момент, когда дочь съедет с квартиры, например выйдет замуж и будет постоянно проживать с супругом в принадлежащем ему жилом помещении, эта дочь перестанет быть членом семьи по жилищному законодательству для своей матери и станет членом семьи по жилищному законодательству для своего супруга. То есть для регулирования жилищных правоотношений главным критерием является факт совместного проживания члена семьи собственника жилого помещения и самого собственника жилого помещения в принадлежащем собственнику жилье.
Кроме того, считается необходимым отдельно обратить внимание на то, что членом семьи собственника — супругом — может быть признано только лицо, состоящее в зарегистрированном с собственником жилого помещения браке (ст. 10 СК РФ) <4>. Гражданский брак по действующему российскому законодательству никаких правовых последствий не имеет. Таким образом, лицо, состоящее с собственником жилого помещения в так называемом гражданском браке, не является членом семьи собственника жилого помещения, в том числе и в понимании ЖК РФ.
———————————
<4> Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (ред. от 30.10.2017).
В дополнение к изложенному можно сказать, что отдельные риски могут возникать в случае признания брака недействительным <5>.
———————————
<5> Фиошин А.В. Оценочные понятия в нормах о признании брака недействительным // Нотариус. 2017. N 7. С. 24 — 26.
При отчуждении жилого помещения одним из основных условий договора купли-продажи является указание списка лиц, сохраняющих за собой право пользования указанным жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). И именно в этом содержатся потенциальные риски приобретения жилого помещения с «живыми людьми».
В настоящее время оборот недвижимости достаточно высок. По данным официального портала Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://rosreestr.ru), с 1 января 2017 г. по 31 июля 2017 г. в Российской Федерации осуществлены 4 709 672 регистрации прав на жилые помещения. В Ставропольском крае, например, за вышеуказанный период — 73 613 зарегистрированных прав на жилые помещения. В то время как общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за аналогичный период времени в целом по Российской Федерации составляет 361 796 шт., на Ставрополье — 4 097 шт. <6>.
———————————
<6> URL: https://rosreestr.ru (дата обращения: 07.12.2017).
Из приведенной выше статистики наглядно видно, что большинство всех сделок с жилыми помещениями совершается на вторичном рынке жилья. Несложно предположить, что огромный процент из них связан с ранее приватизированными квартирами. То есть большая часть жилья, находящегося в обороте, — это приватизированное жилье. И тому есть свои исторические предпосылки. В 1991 г., в период перехода к рыночным отношениям, был принят Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который, несмотря ни на что, продолжает действовать и в настоящее время. Большая часть населения нашей страны воспользовалась своим правом и приватизировала принадлежащее государству и муниципалитетам жилье в свою собственность <7>.
———————————
<7> Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (ред. от 16.10.2012).
Закон N 1541-1 — это достаточно старый закон, который за это время уже претерпел 14 редакций. С учетом этого при обороте приватизированной жилой недвижимости необходимо иметь в виду, что на приватизированную в какой-то момент времени квартиру действовала именно та редакция закона о приватизации, которая действовала именно в данный момент времени, а не нынешняя редакция Закона. Так, например, в 1991 г. правами на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане (ст. 2 Закона N 1541-1 в принятой редакции). В редакции от 11 августа 1994 г. право на приобретение помещений уже появляется наравне с совершеннолетними и у несовершеннолетних граждан.
В связи с этим в каждом случае приобретения приватизированной квартиры всегда необходимо учитывать момент ее приватизации. От этого во многом зависит правовой режим данного жилого помещения, а также данные обстоятельства укажут нам на то, какое количество лиц имело право на приватизацию данного жилого помещения.
Для установления данного факта нотариусу и покупателю необходимо запрашивать у продавца полную домовую книгу, содержащую информацию о всех зарегистрированных на момент приватизации данного жилого помещения лицах. Это необходимо сделать для того, чтобы понять, какое количество людей проживало в указанной квартире на момент приватизации и имело потенциальную возможность участвовать в ее приватизации, а сколько людей в итоге участвовало в приватизации данного жилого помещения. В соответствии с Законом N 1541-1 право на приватизацию жилого помещения имели все члены семьи. Причем у каждого члена семьи имелось и право отказаться от приватизации. С учетом того факта, что воспользоваться правом на приватизацию возможно только один раз в жизни (ст. 11 Закона N 1541-1), отказы от приватизации были не самым редким явлением, особенно в ситуации, когда приватизации подлежала небольшая по квадратуре квартира с большим количеством лиц — членов семьи, претендующих на безвозмездное получение ее в совместную либо долевую собственность.
Поэтому в случаях с отчуждением жилого помещения стоит всегда помнить, что лица, которые имели возможность приватизировать конкретное жилье, были прописаны (зарегистрированы) в указанной недвижимости, но не участвовали в приватизации, имеют особый правовой статус. Они сохраняют за собой определенные права на указанное жилое помещение. В этом как раз кроются потенциальные риски для покупателей жилого помещения, нотариусов, удостоверяющих подобного рода договоры, и регистраторов, вносящих соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности. Следует отметить, что параллельно могут возникать и иные риски. Как отмечает О.Н. Савостьянова, спорной может быть и кадастровая стоимость объектов недвижимости <8>.
———————————
<8> Савостьянова О.Н. Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (судебная практика, новое в законодательстве) // Бюллетень нотариальной практики. 2016. N 4. С. 43 — 47.
Указанных выше лиц, имеющих особый правовой статус, можно условно подразделить на две группы.
К первой группе относятся все лица, которые отсутствуют по уважительной причине на момент приватизации жилой недвижимости, такие как военнослужащие, находящиеся в длительной командировке, обучающиеся на дневном отделении вуза (в аспирантуре, докторантуре), находящиеся в местах лишения свободы и др. Данные лица не теряют права на приватизацию указанного жилого помещения и имеют возможность воспользоваться своим правом, в том числе и в судебном порядке, на приватизацию жилого помещения даже в случае, если оно уже было приватизировано иными членами семьи.
Ко второй группе можно отнести лиц — членов семьи, которые отказались от своего права на приватизацию жилого помещения, но оставались в нем прописанными (зарегистрированными). Правовой статус указанных лиц регулируется как уже рассмотренной нами выше ст. 31 ЖК РФ, так и ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <9>.
———————————
<9> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ред. от 01.07.2017).
Данные лица имеют самостоятельные вещные права на жилое помещение, от приватизации которого они отказались. Они сохраняют за собой право пользоваться указанным жилым помещением, имеют возможность там проживать и хранить свои вещи. Их вещное право не зависит от смены собственника. Это право сохраняется за ними пожизненно. Собственники жилого помещения могут меняться, а данное лицо со своим вещным правом неизменно остается в этом жилом помещении. Указанных лиц невозможно выселить, даже если они подписали обязательство о выселении из указанного жилого помещения, в том числе и по решению суда.
Однако стоит иметь в виду, что данное вещное право — право непрерывное. Если вышеуказанное лицо выехало из жилого помещения, снялось с регистрационного учета, а потом через какое-то время вселилось назад, то оно перестает быть обладателем вышеуказанного вещного права.
Все вещные права на жилое помещение у лица прекращаются в случае, если оно самостоятельно, лучше до момента отчуждения жилого помещения, снимется с регистрационного учета, заберет свои личные вещи и зарегистрируется по иному адресу.
В противном случае остается высокая вероятность того, что покупателем будет приобретено жилое помещение с «живыми людьми».
Таким образом, для минимизации возможных для покупателя и иных обеспечивающих переход прав по сделке лиц рисков при совершении договора купли-продажи жилого помещения, особенно если правоустановкой является договор о передаче жилья в собственность, необходимо глубоко и досконально изучить его историю, принимая во внимание в том числе и информацию, находящуюся в домовой книге.
Литература
-
- Савостьянова О.Н. Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (судебная практика, новое в законодательстве) // Бюллетень нотариальной практики. 2016. N 4. С. 43 — 47.
- Тресцова Е.В. Права на недвижимое имущество и их обеспечение в механизме осуществления нотариальной деятельности // Бюллетень нотариальной практики. 2017. N 1. С. 46 — 48.
- Фиошин А.В. Оценочные понятия в нормах о признании брака недействительным // Нотариус. 2017. N 7. С. 24 — 26.
Читайте еще:
- Практика ошибок при юридическом аудите (экспертизе) документов на приобретение жилого помещения
- Права членов семьи собственника жилого помещения
- Пользование жилым помещением по доброй воле собственника
Автор: И.Н. Кашурин
Телефон: